* 国家下调普通商品住房项目的最低资本金比例至20%

　　* 缓解开发商资金压力,刺激新增投资

　　* 增加供给,但难抑制短期房价涨势

　　作者 曲伟治

　　路透上海6月1日电---中国13年来首次调低房地产开发项目资本金比例,其降幅且超乎市场预期.在固定资产投资已成为拉动经济增长主要动力下,政府此举透露出中国今年面对经济"保八"的目标还有场硬仗得打.

　　分析师们认为,上述政策的出台将缓解部分开发商的资金压力,拉动新增房地产投资.但由于新开工项目建设周期的原因,短期内供求状况难有变化,部分地区的房价仍将出现反弹.

　　国务院上周三晚间宣布将普通商品住房项目投资的最低资本金比例,从35%调低至20%;其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%,中国曾在2004年提高房地产开发资金比例至35%.

　　"房地产投资比例在整个固定资产投资中的比例很大....稳定的比例也在20%以上,国家想刺激房地产投资."兴业银行(601166.SS: 行情)资深经济学家鲁政委表示.

　　他并认为,虽然房地产行业未列入10大振兴规划,但该行业对国民经济举足轻重,而上半年经济增长情况不甚理想,全年经济增长"保八"的压力较大,国家降低房地产融资门槛,将吸引开发商增加投资.

　　上海一券商分析师指出,"(出台政策)没想到啊,我们确实没想到国家会这麽大幅度的调降资本金比例,...感觉(政府)主要目的还是刺激投资,并不是针对房价来的."

　　甫公布的中国5月份官方与里昂证券发布的制造业采购经理人指数(PMI)均持续立于50之上,预示着中国经济向好的趋势并未改变,也仅能说已脱离最糟的情况,但要脱离底部尚待时日.

　　中国去年四季度出台的一系列刺激经济政策,包括两年4万亿的政府投资正在逐渐显效,使得城镇固定资产投资呈加速增长态势,并成拉动中国经济的主引擎.1-4月城镇固定资产投资同比增长30.5%,但同期房地产开发完成投资增长4.9%,住宅开发投资同比仅增3.4%.

　　中国股市证综指周一收涨3.35%至近10个月新高,且创三个月来单日最大涨幅.其中地产类指数升幅高达4.75%.调整固定资产投资项目的资本金比例的政策为大盘提供上涨动力.其中行业龙头股--万科(000002.SZ: 行情)涨幅4.31%,保利地产600048.ss上涨5.71%,金地集团(600383.SS: 行情)更是以涨停报收.

　　**缓解开发商资金压力,地产板块预期向好**

　　今年以来受国家鼓励个人消费以及降低房地产交易税费的刺激,整个商品住宅市场呈现"量价齐升"的态势,但由于开发商对行业前景并不乐观,导致其对新增开工项目仍显谨慎.

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出,"上半年成交量火爆,但新开工不足,....政策将缓解开发商资金的压力."

　　他并认为,上半年市场的回暖并未完全缓解开发商资金链紧张的状况,再加上国内经济复苏的不确定性,让开发商对新开工项目态度谨慎,政策出台大幅降低了融资门槛,允许开发商更多的借助信贷资金进行项目开发.

　　国际物业顾问公司--DTZ戴德梁行(DTZ.L: 行情)的报告称,一季度发展商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标分别同比下滑40%和20%,延续2008年以来的持续下探走势.

　　鲁政委指出,此次政府调降项目最低资本金比例,可以让开发商运用自有资金开发更多的项目,增加了开发商的盈利能力,将使房地产板块受益.

　　中国国际金融公司的研究报告认为,该政策有利于降低开发商的资金压力、推动房地产投资增速回升,维持行业年底反转的判断,继续看好板块投资价值.

　　高华证券则认为,政策有助于推动房地产投资的复苏,推荐雅居乐房产(3383.HK: 行情)、世茂房地产(0813.HK: 行情)、万科(000002.SZ: 行情)和金地集团(600383.SS: 行情)的前景看好,推荐买入.

　　**难抑短期房价上涨压力**

　　由于今年商品房销售回暖,部分地区的房价出现上涨的趋势,而调降开发项目的资本金比例,对未来房价走势的影响如何呢?

　　仲量联行(JLL.N: 行情)投资部董事贾梁指出,"大中型开发商的开发量还取决于市场销售情况,而不仅仅是融资杠杆的上升."

　　他认为,目前开发商的新开工情况,受未来市场销售情况的预期影响较大,在目前经济复苏前景还不是很明朗的情况下,一线城市的住宅供应量不会有大幅度的上升.

　　陆骑麟则指出,今年房地产市场的回暖让"去库存化"进程加快,部分地区的市场出现供不应求的情况,而开发商则借机提价;但即使现在开发商增加开工面积,由于建设周期的原因,也不能立即改变市场供求的现状.

　　他认为,政策只是"缓解房价上涨的潜在压力,使供求关系趋向平衡,并不能马上让房价下跌."同时开发商资金链紧张的状况缓解後,可能将使短期内的房价更加趋向坚挺,下行压力减小.

　　据佑威提供的最新数据显示,5月份最後一周,上海市上周全市商品住宅成交均价为14,633元人民币/平方米,相比前周明显上涨了10%,其成交均价再创反弹以来的新高.