一、预测中国的楼市走势往往要“超越房地产市场本身”
长期以来，关于中国的楼市走势，学术界和坊间议论较多，各种声音都有，尤其是今年一季度国家统计局有关房地产市场相关数据发布之后，“小阳春”、“触地反弹”、“回暖”之说甚嚣尘上。受楼市行情看涨鼓惑，一度冷却的土地市场重新开张，一些地方政府正紧锣密鼓酝酿加推地块，开发商更是频频提高房价，涨幅从几百元到千元不等，甚至沉寂多时的“日夜排队买房”现象在一些城市某些楼盘售楼处重现了。种种迹象似乎表明，楼市真的已经回暖，房价已经“触底反弹”。事实上，判断当前的中国楼市是否已经回暖，并不能仅仅从短期的、局部的、阶段性的“价跌量升”、“量价齐升”或“量跌价升”等市场行情的表象作简短的预测和分析，预测楼市，尤其是预测中国的楼市走势，往往要“超越了房地产市场本身”。
回顾中国楼市的发展轨迹，不难发现，一个城市的房价的涨跌并不能完全取决于房地产市场的“供求关系”，否则，难以解释一些城市近年来不断加大了土地的供应，市场住宅存量足可消费三至五年，房价还一路飙升的问题；中国房地产市场另一种现象是价格偏离价值，甚至连国际上公认的“房价收入比”、“国际警戒线”拿到中国的房地产市场并不适用，也不能影响到房价的一路飙升；更重要且有趣的是，当国家管理层发现中国房地产市场房价日生夜长，已与老百姓的购买力渐行渐远而不得不调控时，2004年后的几年，国家房地产宏观调控政策密集出台，稳定房价的目标很明确。但奇怪的是，房价不听政策的话，房价越调越高，“调控”成了“，真是让政府爱不得、恨不得，政策出台也是轻不得、重不得。反思近年来的房地产调控政策，从中央到地方，政府对房地产市场调研从来就不充分，政策出台要么是隔靴挠痒不着边际，要么漏洞百出助长房价。炒房”演变成“内部认购”、“限小令”演变成“母子房、“限转令”演变成“阴阳合同”和“反价”。当前房地产市场上出现的“怪盘”现象、“假按揭”现象、“日夜排队买房”现象则有着外人难以猜度的隐情。毋容置疑，影响中国房地产市场因素太多，牵扯太多部门和不同阶层群体的利益，房价的涨跌受到多方利益集团博弈，正因为房地产市场参杂了太多的复杂因素，才是学术界、业内人士乃至阴阳学家错判、误判中国楼市的走势的根本原因。
二、2009年厦门房地产市场现状及后市研判
“我虽然不同意你的观点，但我誓死捍卫你发表不同意见的权利”。学术观点可以不同，解决问题的方案也可以不同，关键在于是否能够解决问题。医术不精误人性命，学术不良误国误民。近年来，中国房地产市场之所以乱象丛生，与理论界对这一问题的认识上的混乱不无关系，一定程度上误导了市场，误导了管理层政策出台和解决问题的精准性。不可否认，预测楼市具有复杂性，并不是说楼市走势不可预测，解决中国楼市顽症不容易，并不是说楼市的病症不可以医治。判断房地产市场走势如何，不在于房价长跌了多少，关键是看有没有成交量，更关键的是看这种成交量能不能持续，成交量是判断房地产市场走势的核心数据。国家统计局数据显示，2009年前四个月全国房地产市场住宅销售面积达17625万㎡，同比增长17.5%；销售额达7995.92亿元，同比增长35.4%。4月份全国商品房销售面积达6316万㎡，同比增长38.9%，销售额达2937亿元，同比增长63.6%。价格方面，国家统计局发布的数据显示,4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%,比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.4%,比3月份涨幅扩大0.2个百分点。厦门2009年1-4月商品住宅销售量为151.42万平方米，同比增长398%。2009年1-4月厦门市商品住宅平均价格为7155元/平方米，同比下降33%。无论从全国还是厦门看，楼市已走出了一波同比“价跌量升”的行情。
楼市的交易量“井喷”，说明政策效应开始显现。自2008年9月27日起国家实行适时积极的财政政策和适度宽松的货币政策，金融机构存款准备金率有所下降，存贷款基准利率连续5次下调，中央及地方政府出台了一系列利于房地产市场健康发展的政策。楼市交易量的回升主要是2008年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。
然而，从厦门房地产市场交易的产品结构上看：一手房多为降价房、特价房，或者是以赠送面积等方式转化的变相特价房。这些产品的特点是价格都比较低，多数是开发企业早些时候通过协议方式取得的地块，地价较低，有比较大的让利空间。但这种产品只局限于局部楼盘，不能成为市场的主流。再看二手房交易量，创五年来新高，可以用“井喷”描述。究其因，一是近期交易环节的利好政策逐渐见效、前些年市场上投资房经过2008年一年多的硬撑趁机释放；二是从消费者角度看，这些产品部分为前两年购买但尚未入住的次新房，消费者购买后拧包便可入住，既无购买期房之风险，也能对配套设施、邻里环境有更多了解。基于以上分析，如果降价房、特价房不只局限于局部楼盘，而是能成为市场的主流产品，市场交易量则可持续，房市回暖有望。
有关资料显示，当前楼市在售商品住宅存量主要来自2004～2006年的土地出让项目。而2004～2006年平均成交楼面地价折合到2008年底，岛内为4200～6100元/平方米，岛外为1800～2300元/平方米，以此为基础加上其他各项开发成本和合理利润空间，岛内外商品住宅合理售价区间应分别在8000～10000元/平方米与4000～6500元/平方米。2004年开始，厦门土地出让全面实行公开招拍挂，在这之前的2002、2003两年，据统计厦门公开出让商住用地总建筑面积为154.81万平方米，协议出让商住用地总土地面积约400万平方米，当时地价水平普遍较低。不过，2004～2007年市场高速发展，厦门商品住宅总销售面积高达1164万平方米，2004年之前的市场存量所剩不多，大约仅为当前市场总量的百分之十几。（从土地成本解构厦门当前房价的现实性《厦门日报》2009年3月12日）问题在于近两年高价拿地的楼盘也会以降价房、特价房进入市场吗？
基于以上分析，我们认为，2009年厦门房地产后市将进入一个较长时间的中场深度调整期，房价犹如过山车式的前行，大涨则无以支撑。
三、房价提价悠着点
进入4月份，厦门一些资金压力较小或销售状况好的开发商，悄然提高了楼盘售价，且涨价的楼盘数量和提价幅度均有所扩大，少则几百元多则千元。房价涨跌无论何种因素所致，都是市场正常现象，本无可厚非，利润最大化使企业经营的最高目标。但问题在于，目前大规模推动房价上涨的因素却并不存在，厦门楼市交易量的“井喷”现象只是恢复性的、短期的、局部的、阶段性的。就目前厦门的楼市，市场调整远未结束，“回暖”尚待时日，“触地反弹”难以持续。关键是楼市成交量的回暖缺乏整个宏观经济的基本面的支持，新一轮涨价之后可能接踵而来的是新一轮观望。