金科李战洪先生在研究中国地产流派的时候，给与北京了一个文化地产的定位，并邀我完成全经联地产流派的第九棒接龙，我尝试另一个角度去阐述文化，这个圈实在太大，我能在一篇博客中所写的只能是一点，一点点、管中所窥的北京地产，当然，一斑而已。

      庙堂与江湖----闲话京派地产
    那场大战已经闭幕。三年前在摩根中心竞标铩羽后潘石屹检讨说：在拿地方面犹豫、弄的SOHO中国没地可开发了。这一次他没有再检讨，面粉比面包贵，大众抨击地王之声不断，周边的二手房价应声提高。但是，在39亿最后一次举牌之后，潘石屹知道：开发商在地王上盈利既微弱又艰难。惨烈的角逐少量的生存资源，这就是北京地产的江湖之战，明战。
    中化15500的楼面价拿下广渠路地王的前一个月，另一笔交易在没有闪光灯、没有大众眼球的情况下悄无声息的完成.不足五千的楼面价、比广渠路大出不止一倍的项目规模、中国红顶隐休地选之王的西山、军方的交易背景....这一切都很自然，成交没有对周边产生任何影响，西山区片卓然而立，资产价格的走势在八百年来都傲然独行，无需任何人去拉动，没人会在这宗交易中承担任何市场化的风险，而这个成交，则隐藏着北京地产的庙堂之下的暗战。

图1：北京江湖派的北京地图

图2：北京庙堂派的北京地图

    上面所提到的那块地，任何人都可以指出它在这个图中的区位。正如李战洪所说,文化是北京地产操盘者无法摆脱的环节。就这块土地所属的西山区域，随随便便就找得到八百年来历代皇家园林和显贵的第二居所，每个朝代更替，新的胜利者可以根据军功分配到官衔、女人和银子，也包括一块天子脚下的土地和房子。这里同时还是宗教文化的中心，即便是释迦牟尼的佛骨，也当然会选择这里，而不是南城。
    这种影响，最终深入到产品之中，不仅仅是西山，整个京城，富有被摒弃，每个高端项目都在阐述什么是真正的贵族。这种倾向在产品风格中表现的愈来愈透彻。

图3：盘古大观，一个近乎神迹的项目，但是如果换到其他城市，它是一个怪物。

    在2007年石景山区政府关于发展区内文化旅游的调研报告中，面对这一现象，是这么描述的：资源权属分散，行政壁垒和单位保护主义存在。
    石景山区有不少的驻区单位，驻军单位又恰好在八大处一带，因此区里文化资源的开发与管理就受到了很大限制。同时，我区的文化旅游资源除石景山游乐园外均为国营事业单位，经营目的以公益为基本导向，无法形成以市场为导向的产业主体，体制对经营活动的制约较大，活力不足。也就是说虽然我区旅游资源十分丰富，但在运营上各自为战，缺少一个大的文化品牌平台把这些资源内联和整合起来，形不成体系和规模，降低了市场竞争能力，导致资源利用率不高，综合效益不高。
    这段官方报告的描述不仅仅是石景山区的一个现状。
    如果换成其他一个城市，区级政府对区内地产的处置一般都拥有绝对的主导权，遇到动土的大事，市级政府也会客气的去和区级政府商议一个解决方案，但北京是另外一个局面。
    政治中心，有着你数都数不过来的政府和准政府机构。每一间机构都拥有自己名下的土地、大厦、疗养院、培训中心.....
    每一间政府机构都顶着中字头的帽子，都比你的行政级别更高，每一间机构都有市场化的公司，掌握着机构名下资产的处置权，这些资产包括土地的交易，在最终形成产品面对市场之前，无迹可寻。
    不到北京不知道官小。

图456：最初的江湖是这样的：当年马家堡、94年换房市场、05年经济适用房认购

    哪怕每一个城市都会有几家地产商相对垄断着市场格局，而北京没有谁可以一统江湖，万科这些鼎鼎大名的民企，在北京的项目，其地位则与整个国内市场格局完全不符，即便是在盛夏、在面对似乎业内无名之辈的时候，他们手中的竞价牌，每次举起，都显得一丝怯意、一点瑟缩。
    京城，地产的两个阵营彼此保持着绝对良好的距离，庙堂派相对轻松，但并不吃独食，偶尔也会转出一些项目，使得江湖派能够鸡蛋换粮票谋一口饱饭。长久之下，京城江湖派捡剩饭也能吃成胖子，逐渐驯化成为家畜，俗称“傍大款”
所以，北京的庙堂派地产商，行政级别并不因地区变化而变化，反而常能跨出区域，发展成区域性或者全国性的大亨。而江湖派由于对鸡蛋粮票模式的依赖，裹足不前。当年闯荡海南的五兄弟，基本上是京城本土江湖派的代表人物，但其声名远大于其开发辐射范围，原因就在于此吧。
    相比之其他几位龟缩于京城天子脚下，冯仑发现了可以复制的傍大款方式，向东迈出了一百公里，谋到了泰达这一国字头的土地爷，泰达则是一个很独特的红顶土地运营商，只做一件自己擅长的事情，那就是印制粮票，这使得冯仑手中的鸡蛋有了交易对象。同样可以推断的是：如果其他江湖派找不到的其他城市的粮票印刷厂，他们当然要紧紧抱住自己的鸡蛋。
    2002年3月，北京当时最大公开招标地块“东五厂”48.78公顷土地，三家京城本土开发商被初来京城的富力战胜，31.7亿元的天价第一次搞出了北京地王之后，京城媒体惊呼“南国大鳄攻陷京城”。其实，北京城的江湖，早已不再是北京本土地产江湖派的江湖了，是全国的江湖、世界的江湖。
    永久不变的是另一侧的庙堂，它还是庙堂派的庙堂。

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