没有从产品和操作层面去谈,有机会在专业场所去探讨吧,这里就是随便聊聊而已。
金科李战洪先生在研究中国地产流派的时候,给与北京了一个文化地产的定位,并邀我完成全经联地产流派的第九棒接龙,我尝试另一个角度去阐述文化,这个圈实在太大,我能在一篇博客中所写的只能是一点,一点点、管中所窥的北京地产,当然,一斑而已。
庙堂与江湖----闲话京派地产
那场大战已经闭幕。三年前在摩根中心竞标铩羽后潘石屹检讨说:在拿地方面犹豫、弄的SOHO中国没地可开发了。这一次他没有再检讨,面粉比面包贵,大众抨击地王之声不断,周边的二手房价应声提高。但是,在39亿最后一次举牌之后,潘石屹知道:开发商在地王上盈利既微弱又艰难。惨烈的角逐少量的生存资源,这就是北京地产的江湖之战,明战。
中化15500的楼面价拿下广渠路地王的前一个月,另一笔交易在没有闪光灯、没有大众眼球的情况下悄无声息的完成.不足五千的楼面价、比广渠路大出不止一倍的项目规模、中国红顶隐休地选之王的西山、军方的交易背景....这一切都很自然,成交没有对周边产生任何影响,西山区片卓然而立,资产价格的走势在八百年来都傲然独行,无需任何人去拉动,没人会在这宗交易中承担任何市场化的风险,而这个成交,则隐藏着北京地产的庙堂之下的暗战。
图1:北京江湖派的北京地图
上面所提到的那块地,任何人都可以指出它在这个图中的区位。正如李战洪所说,文化是北京地产操盘者无法摆脱的环节。就这块土地所属的西山区域,随随便便就找得到八百年来历代皇家园林和显贵的第二居所,每个朝代更替,新的胜利者可以根据军功分配到官衔、女人和银子,也包括一块天子脚下的土地和房子。这里同时还是宗教文化的中心,即便是释迦牟尼的佛骨,也当然会选择这里,而不是南城。
这种影响,最终深入到产品之中,不仅仅是西山,整个京城,富有被摒弃,每个高端项目都在阐述什么是真正的贵族。这种倾向在产品风格中表现的愈来愈透彻。
图3:盘古大观,一个近乎神迹的项目,但是如果换到其他城市,它是一个怪物。
在2007年石景山区政府关于发展区内文化旅游的调研报告中,面对这一现象,是这么描述的:资源权属分散,行政壁垒和单位保护主义存在。
石景山区有不少的驻区单位,驻军单位又恰好在八大处一带,因此区里文化资源的开发与管理就受到了很大限制。同时,我区的文化旅游资源除石景山游乐园外均为国营事业单位,经营目的以公益为基本导向,无法形成以市场为导向的产业主体,体制对经营活动的制约较大,活力不足。也就是说虽然我区旅游资源十分丰富,但在运营上各自为战,缺少一个大的文化品牌平台把这些资源内联和整合起来,形不成体系和规模,降低了市场竞争能力,导致资源利用率不高,综合效益不高。
这段官方报告的描述不仅仅是石景山区的一个现状。
如果换成其他一个城市,区级政府对区内地产的处置一般都拥有绝对的主导权,遇到动土的大事,市级政府也会客气的去和区级政府商议一个解决方案,但北京是另外一个局面。
政治中心,有着你数都数不过来的政府和准政府机构。每一间机构都拥有自己名下的土地、大厦、疗养院、培训中心.....
每一间政府机构都顶着中字头的帽子,都比你的行政级别更高,每一间机构都有市场化的公司,掌握着机构名下资产的处置权,这些资产包括土地的交易,在最终形成产品面对市场之前,无迹可寻。
不到北京不知道官小。
图456:最初的江湖是这样的:当年马家堡、94年换房市场、05年经济适用房认购
哪怕每一个城市都会有几家地产商相对垄断着市场格局,而北京没有谁可以一统江湖,万科这些鼎鼎大名的民企,在北京的项目,其地位则与整个国内市场格局完全不符,即便是在盛夏、在面对似乎业内无名之辈的时候,他们手中的竞价牌,每次举起,都显得一丝怯意、一点瑟缩。
京城,地产的两个阵营彼此保持着绝对良好的距离,庙堂派相对轻松,但并不吃独食,偶尔也会转出一些项目,使得江湖派能够鸡蛋换粮票谋一口饱饭。长久之下,京城江湖派捡剩饭也能吃成胖子,逐渐驯化成为家畜,俗称“傍大款”
所以,北京的庙堂派地产商,行政级别并不因地区变化而变化,反而常能跨出区域,发展成区域性或者全国性的大亨。而江湖派由于对鸡蛋粮票模式的依赖,裹足不前。当年闯荡海南的五兄弟,基本上是京城本土江湖派的代表人物,但其声名远大于其开发辐射范围,原因就在于此吧。
相比之其他几位龟缩于京城天子脚下,冯仑发现了可以复制的傍大款方式,向东迈出了一百公里,谋到了泰达这一国字头的土地爷,泰达则是一个很独特的红顶土地运营商,只做一件自己擅长的事情,那就是印制粮票,这使得冯仑手中的鸡蛋有了交易对象。同样可以推断的是:如果其他江湖派找不到的其他城市的粮票印刷厂,他们当然要紧紧抱住自己的鸡蛋。
2002年3月,北京当时最大公开招标地块“东五厂”48.78公顷土地,三家京城本土开发商被初来京城的富力战胜,31.7亿元的天价第一次搞出了北京地王之后,京城媒体惊呼“南国大鳄攻陷京城”。其实,北京城的江湖,早已不再是北京本土地产江湖派的江湖了,是全国的江湖、世界的江湖。
永久不变的是另一侧的庙堂,它还是庙堂派的庙堂。
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