北京市汉卓律师事务所合伙人律师杨晓刚

     2009年5月15日，最高人民法院颁布了《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”），该司法解释出台前曾发布“征求意见稿”，多方征求意见，并引发了社会的广泛关注和讨论。下面，结合最高院司法解释，通过对物业纠纷类型的总结和归纳，笔者试分析一下物业管理中常见的五大纠纷。

    一、前期物业服务合同、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主是否应该遵守、执行？

     笔者最近接受某物业服务企业的委托代理一起业主起诉物业服务企业的案件，该案件主要焦点是，2007年4月，业主委员会与物业服务企业签署了物业服务合同，该合同约定，由每户业主在物业服务费之外，每月再向物业服务企业交纳公共区域照明电费30元，与物业服务费一并交纳，后有的业主发现交纳此费用后，意见很大。而此时小区原业主委员会及其成员已经期限届满，新的业主委员会尚未成立。对此，小区部分业主遂起诉物业服务企业，要求停止此项收费，退还此项收费的相关金额。笔者认为，业主如果对业主委员会与物业服务企业的的合同约定有异议，应当向业主委员会提出，由业主委员会根据业主的意见予以更正，对此，我国《物业法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。当然在业主委员会的决定或签署的合同撤销前，业主应当按照合同约定交纳费用，不得以任何理由拒绝交纳。本案中，由于业主委员会已经期限届满，广大业主如果认为合同侵犯自己权益，可以要求人民法院确认合同相关条款无效，此问题笔者将会在本文下一部分展开分析，在此不再表述。

      根据司法解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，对于前期物业服务合同以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主应当遵守、执行，物业服务企业可以依据此合同主张权利。

     二、物业服务合同条款明显不对等、不公平，业主或业主委员会认为是“霸王条款”，又该如何维护权利？

      根据司法解释第一条的规定，前期物业服务合同以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。那么在实践中，业主往往不认可上述合同的效力，理由是：合同属于开发建设单位与物业服务企业签署，我本人

不同意其条款；入住时，如果我不签署确认书或相关合同，就不给我钥匙；业主委员会签署合同我根本不知道等等。

     对此，很多物业服务企业很难与业主取得一致意见，加大了物业服务企业对园区的物业服务、管理难度。现在，如果业主对合同有异议，则可根据司法解释第二条规定的“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。此条款对物业服务企业起到了警告和提示的作用，要求其在签订合同时，不能有“霸王条款”侵害业主利益，否则是无效条款。当然如果业主不能确认物业服务企业存在上述情形的，业主即应当依据合同履行义务，否则应当承担相应法律责任。

    笔者认为，根据本司法解释规定，前期物业服务合同对业主具有法律效力，同时如果业主或业主委员会认为不公平可以向人民法院提起诉讼确认合同或合同相应条款无效，但是，本司法解释没有明确是业主委员会有权诉讼还是业主有权诉讼？如果业主委员会不提起诉讼，业主是否可以直接诉讼？如果小区没有业主委员会，是等业主委员会成立后再诉讼，还是业主直接就可以诉讼等等，这些问题本司法解释都没有涉及，对物业服务企业的管理、服务以及业主、业主委员会合理、合法的维护自身权益，都带来诸多不便。

     三、物业服务企业不履行或不完全履行物业管理、服务义务，业主或者业主委员会是否有权要求物业服务企业整改？对此，物业服务企业应当承担什么责任？

     司法解释第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

      此条款对物业公司的服务、管理提出了很高的要求，该条款中表述为“不履行”或“不完全履行”义务，换言之，物业服务企业在履行维修、养护、管理和维护义务时，只要存在过错即应当承担责任。一个住宅小区或高档别墅等，其业主共有的设施设备价值是非常高的，如果业主认为物业服务企业维护、保养不当使设备设施损坏或缩短了使用期限，并就此提出索赔时，物业服务企业往往会承担较大的风险。

     除提出索赔外，依据本司法解释，业主还可以要求物业服务企业继续履行其合同义务和法律、法规规定的法定义务或采取补救措施，对此，物业服务企业应当予以履行或采取补救措施。如果物业服务企业不履行其义务，业主有权提起诉讼。此种情况下，如果法院判决物业服务企业履行义务，业主往往要求减免物业服务费用。

    四、物业服务企业对业主违反物业服务合同或管理规约的行为，是否有权制止，并要求业主承担责任？对此物业服务企业是否享有起诉业主的权利？

     物业服务企业在对园区进行物业服务、管理时，对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害了物业服务与管理的行为有权予以制止，对拒不改正的，应报政府有关部门。目前，在物业管理中此类纠纷非常普遍，物业服务企业现场阻止，并在发出违章通知单或整改通知书后，如果业主拒绝改正、不予理睬，物业服务企业往往显得办法不多。通常情况是，物业服务企业一边阻止，业主一边继续违章施工，结果可想而知：有的业主效法该业主违章施工，有的业主对物业服务企业意见颇大，这些使物业服务、管理工作的难度进一步加大。

     物业服务企业对私搭乱建、违法加建、侵占共有绿地、道路的业主，提起诉讼是否有法律依据？如果法院认为，物业公司不是权利被侵害人，不具有诉讼主体资格，无权对侵权业主提起诉讼，物业服务企业又该怎么办？在司法解释出台前，北京、上海均出现过类似的法院判决。

     根据司法解释第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。需要说明的是，本条款明确了物业服务企业对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害物业服务与管理的行为享有诉讼的权利，这为物业服务、管理工作的开展提供了极大的方便。由于本司法解释没有提到诉讼费用承担的问题，这会使具体操作过程中，引发不必要的争议。

     五、物业服务合同终止或解除后，物业服务企业拒绝退出物业服务区域，此种纠纷如何处理？

      根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业管理合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 但是，如果业主委员会与新的物业服务企业签订服务合同后，前期物业服务企业往往拒绝办理交接或拒不退出，此种纠纷一旦发生，必然引起园区的混乱。此种情况下，广大业主成了最终受害者。

     对此，本次司法解释第十条明确规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。

      该条款明确了业主委员会对拒不退出或办理交接的物业服务企业有权提起诉讼，同时，业主委员会作为原告有权要求物业服务企业赔偿因此遭受的损失。

此外，物业服务企业拒不退出园区，则无权向业主要求物业服务费用。笔者认为，这样的规定，对物业服务企业拒不退出或办理移交手续的行为，起到了很好的遏制作用。物业服务企业坚持此种强行服务、管理行为，需要支付大量的管理成本，却无法得到任何回报，这对任何物业服务企业来讲是根本无法承受的，使得其继续在此处服务、管理变得毫无意义。

     综上，笔者认为，最高人民法院颁布《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对解决物业服务纠纷起到了很好的指引作用，对广大业主或业主委员会以及物业服务服务企业来讲，该司法解释如同久旱后，盼来的一场“及时雨”，使得很多物业纠纷有了解决的途径。笔者结合司法解释，简单分析了五种物业纠纷的解决方法，希望对大家有所帮助，也愿所有社区和谐、稳定。

作者:北京市汉卓律师事务所合伙人律师：杨晓刚

                                               2009年6月6日