亟需重启“限价房”政策调控我国当前房价和楼市

 

关键词：限价房 房地产 粮食价格 形势 房价 政府政策  住房投机  需求 2009

 

       “限价房”曾经一度被广大住房需求者叫好，被认为是解决住房难的最有力武器，但由于住房质量、“房市”建设诸多诟病发展了一阵子就被叫停而夭折。

       鉴于粮食危机中粮食价格限价的成功案例，当前我国房地产市场发展的形势，个人认为，重启“限价房”政策调控我国当前房价和楼市非常有必要，应该引起极其广泛的重视。

      

一、问题的产生和思考角度

住房和粮食对人来说，都是衣食住行的必需基本生活资料。2008年的全球粮食危机成功经验，粮食价格管制作用凸显，对于住房危机，粮食价格控制难道不值得借鉴？

1、限价粮可以，为什么限房价就不可以？

       2、政府在管理粮食价格能够管得好，为什么住房价格怎么管都管不了？

       3、粮食价格管制和住房价格调控上到底存在着哪些方面的异同？

       4、当前的楼市和房价亟需价格管制来寻求突破。

 

二、房价上涨和粮价上涨“现实效应”

对粮食而言，2008年全球粮食价格上涨曾经一度拉响了警报，各个国家立刻采取必要措施，使得粮食价格一个稳定的价格。让更多没有饭吃的人吃上了饭，粮食危机一下子得到了控制。吃饭难问题不是社会上关注的热点问题。

而对于房地产，房价问题一直是我国经济改革中价格改革的最棘手的问题，房价上涨，导致很多中低收入人群在城市里买不起房、租不上房。这也是一个全球共同遇到的难题，很多政府虽然在加强调控管理，但是房价不降反升，住不起房、买不起房的人越来越多的同时，很多投资者和投机者，即富人却拥有两套、三套甚至更多的住房空置。而住房难问题却是社会关注的重点问题。

 

三、住房和粮食相关重要因素比较

1、住房和粮食都依赖于土地。

住房在建设用地中拔起就成了商品房。粮食在农用地种植就成了农产品粮。同样是在市场经济的大背景下，对农用地的需求是因为对粮食的需求而产生的引致需求，对建设用地的需求同样是因为对住房的需求而产生的引致需求。为什么差距就这么大呢？

2、政府对住房和粮食的政策力度。

政府在管理粮食价格方面，通过控制耕地18亿亩“红线”不动摇的土地政策，通过制定粮食价格最高限价，通过粮食储备制度，计划生育控制粮食需求和加大粮食生产技术增大粮食供给等严格措施。而对于房地产，政府通过抬高土地出让试图限制供给，通过提高银行利率、存款准备金率来限制需求，本在控制炒房需求，实为限制了住房消费的自住需求，这就使得更多自住需求因支付不起而成了住房需要。根据地价与地租的关系，利率与地价成反比的关系，但是利率提高的同时，地价也在上涨，这也违背了地租地价关系。政府的楼市政策上根本没有找到控制房价上涨的能力和方向。

3、住房和粮食的生产主体和利益倾向

粮食是农民生产由政府部门或者国有企业来收，价格稳定，限制了弱势群体的收益增长空间的同时，保证了更多的富人或者强势群体有饭吃。对住房来讲，住房是由开发商建设，有国企和私企来开发建设住房，价格不控制，疯狂上涨，保证了开发商门和住房投机者的利益获得权益的同时，无形中又削弱了中低收入人群的住房支付能力。

4、住房和粮食的投机和投资控制

对粮食而言，因为政府把粮食价格控制得很紧，粮食价格上升的空间不大，而且粮食具有不易保存或者折旧功能，因而不会被囤积，也就很少有人在炒粮食。因而在粮食市场上，政府也就没有控制的必要。而对于房地产，房价没有被政府管制，因而存在着很大的上升空间，加上住房本身具有保值增值的功能，因而有更多的住房投机者和住房投资者从中控制住房供给和需求。投资和投机的存在，关键还是存大巨大的利益空间，而要抑制这种投资及投机的风潮，关键就是让其价格回归，让市场价格与真实的供需均衡价格的差值尽量减到最小，因而对住房来说，价格管制同样很有必要和有效。

5、住房和粮食的价值和价格问题

按照马克思的劳动价值论，价值是凝结在一般商品的社会必要劳动。价格围绕价值上下波动。就粮食，是农民的社会必要劳动时间。就房地产，是“农民工”的社会必要劳动时间和资金的时间。粮食价值和住房的价值都是社会必要劳动时间并无多大的差异。但从其价格上来看，它们之间存在着很大的差异。粮食的价格在政府限制价格下围绕价值在波动，但住房却不是这样，房价是脱离了住房成本或者住房价值。而据西方经济学的供求理论，商品的供求决定价格。粮食的供求决定着商品的价格，政府在制定住房限定价时也是按照这个理论来制定的。然而住房，政府在控制住房供求中没有控制好，在价格管制方面更是没有采取相关措施。

 

四、限价房对当前中国房价和楼市问题尤为重要

就住房、房价问题，从政治经济学来看，住房的本质不是价格问题，不是纯经济问题。而是政治经济问题，是关于财富的分配问题。而财富的分配主体是政府，政府在财富分配机制和政策制定的力度将决定着住房的发展方向。

限价房与其说是因为其自身的先天不足，倒不如说是它触犯了很多住房利益者的权益和利益分配。不是它生命特征多差而不能生存，而是很多利益相关者或者是权利主宰者不允许它生存。

限价政策就是因为市场价格高于实际的供求均衡价格，政府采取保护弱势群体而制定的相关政策。对粮食而言，很多人吃不上饭，政府通过制定最高粮食价来控制粮食投资和投机。对住房而言，很多人住房不起房，政府却不通过控制住房价格来控制猖狂的住房投机和投资。因为限制了住房价格，使有钱人投资和投资的报酬率或者报酬空间缩小，使他们投资其它投资品的收益在于投资住房的收益，这样，投机需求和投资需求就得到控制。

个人认为，中国的房价问题、楼市问题之所以解决不了，不是因为政府越管就越涨，越调控就越涨。而因为政府管理的力度、方向、着力点用错了。因而政府的“托词”出现了，“因为管不了，就索性不管，让你们去吧！”这从温总理的十七大报告定下基调。对商品房价格的调控问题只字不谈，只是加强保障房建设。因为政策导向作用，而房地产又是受政策和市场影响较大的行业，就导致2009年中国房地产市场重现暴涨的局面。

个人认为，2009年中国楼市的暴涨是一种虚涨，这并不是因为中国的实体经济发展推动起来的，而是因为政策的误导和政府的不管所导致的。这样的虚涨是很危险的。当政府哪天真正要来管的时候或者到了不得不忍痛割爱时，到时候真正的灾难场面将是惨不忍睹。如果政府现在不管，不采取限价房政策，不管住房价格任其在市场上驰骋，住房危机将远远大于粮食危机。

       总之，借鉴限价粮的经验，制定限价房的制度机制，使住房投资和投机需求消失，现增加住房供给，在我国住房自有率达到80%的前提下，满足住房改善的需求应该不会成为当前这样棘手。否则，住房价格不得到控制，住房投机需求和投资需求就无法抑制，想让住房市场自行降价，想解决住房难、买房难问题是无稽之谈。