张初

买房不要带着穷人思维，可能说这个话，又会引起很多人的反对。可是反对我的人，往往就是带着穷人思维的购房需求者。因为真正赚得盘满钵满的那些富人，此刻正在买房，或者正在去买房的路上。

回顾一下中国的房地产历史可以发现，其实从1998年以来，房价就始终在大势上保持上扬的态势，期间虽然偶有调整，但这十年以来总体还是往上涨的。而这差不多十年的时间里，房地产市场又可以分为两个比较典型的阶段，一是1998年到2003年，这期间房地产市场主要是以自住型需求为主。所以现在看那个时候的房价也许并不算高（按传统的租售比计算也好，按房价收入比计算也好），总之这一阶段的房价，国人还可以接受，还不至于出现现在这样很多人骂娘的场景。攒一攒凑一凑，一般中等收入的家庭就可以全额付款买下一套房子了。

第二个阶段就是2003年到现在这个阶段。这个阶段的总体特征用两个字概括就可以了——“炒房”。从03到09年这个阶段，房地产市场总体量价齐升，价格快速上升，供应量快速上升，成交量也快速上升。08年到09年初可以算作一个波动，然而到了09年4月，大量的炒房资金又开始涌入这个行业了。虽然笔者也不赞同炒房，因为这会导致很多原本投放在实体经济中的资金转移到房地产市场上来，对实体经济造成一定损害。也同样会导致投资者的惰性，投资房产，一两年坐等下来就可以赚个几亿元，谁还愿意实实在在去干实业？但市场经济中，人都是理性的经济动物，都是利己性的，谁也无法阻挡温州炒房客，他的钱他自己负责，别人嫉妒不来，也干涉不来。

笔者身边就有两个朋友。一个是70后，2000年左右开始炒房，据说当时开的是辆小面包车，到了2009年，已经开上价值140多万的宝马七系，手上更是有多套房产。他期间有利用手上资金做点小生意，但主要的收入来源，还是炒房。当然，这靠的是他的眼光与胆量。08年到09年初，在大家都不看好房地产市场以为房地产市场会调整很长一段时间的时候，这位老兄趁机低位收进多套房子。还有位是80后的朋友，更夸张，05年向其父亲借款一亿元投入房地产，参与房地产开发。结果到07年短短两年时间，这位朋友就成功赚回两亿元，还款父亲一亿元，这位80后的朋友就这样很快由一个大学刚刚毕业的学生变成了亿万富翁。各位不要以为我是在编故事，这位朋友投资的房产现在还屹立在杭州的钱塘江南岸。

所以到了03年以后，房地产市场已经彻底变成一个炒房的市场。叫投资也好，叫投机也好，或者叫自住型需求也好，改善型需求也好，这都逃不过炒房两个字。无论是谁，买房增值保值的概念已经根深地固。而出于各种原因，买房也确实具备这两个功能。各位读者可以从自己身边思考一下，03年之前买房的朋友是不是都赚了钱，现在都已经或者准备购买第二套、第三套？03年以来一直没买房的朋友，是不是越来越买不起房，手上一点现金是不是变得越来越贬值？所以到了这个市场条件下，再用房价收入比或者租售比来判断房价的高低，已经失去了实际操作的意义，这两个指标是给专家发表论文和观点使用的，对普通民众而言，不仅没有意义，而且说不定还有反向作用。举个例子，按国际上通行的标准认为房价租售比应在1：250以内，如果按这个计算的话，杭州目前大部分的房价至少要降一半左右才合适。100万的房子降到50万，看博客的各位，觉得能抢到这个房子吗？

学过经济学的大学生就会知道，供需关系决定商品价格的变化。街上卖水果的老太太也知道，来买东西的人多了，价格可以往上加点，来买的人少了，价格就要往下调。那么现在的房地产市场是个什么样的情景呢？当以下几位朋友同时告诉我几个几乎一样的信息后，我觉得房价短期内恐怕很难降下来。一位朋友的项目比较大，卖了几年都没有卖光，结果今年短短几个月，房子卖得几乎一套不剩。三五天内，40多套500万左右一套的别墅一扫而空。还有位朋友的项目在较为偏僻的杭州郊县，07年卖1万多每平米的度假型房屋，今年卖到2万以上，而且几天之内可以卖出上百套。至于另外一位朋友，是托我帮助购买滨江的某处房子，结果人家开发商告诉我，涨价了劝他不要来买，而且想买也买不到，300多套房子，有5000多位意向客户，开盘售罄那是个必然。所以如此供不应求，房价又怎么能掉得下来？

这些买房的人里面，有自住的，也有投资的，但无论自住还是投资，都不可避免地带着投资的目的。而据某房产中介的经理告诉我，现在杭州买房的人里面，5个至少有1个是温州投资客。在某些新开楼盘销售现场，每天都有大批投资客前往。在普通民众大喊房价太高，专家学者大喊房市泡沫的时候，为什么这些“精明”的投资客会如此看好楼市，会这么“近乎疯狂”地买房，其原因有待进一步分析思考。但至少笔者以为各位大可不必伤肝动怒地去指责或者辱骂，人家怎么使用自己的人民币自然由人家自己负责。如果楼市真的如各位所说泡沫太大迟早崩溃，那不是更好么，虽然劫富未必济贫，但至少满足了各位的“报复”心理吧。

所以，怎么学会去判断楼市的总体走势，十年、二十年房价会怎么走很重要；学会判断楼市的具体走势，一年、两年房价会怎么走，在低峰买入在高峰卖出，则更为重要。买房，学学富人们的思维，笔者以为还是大有必要的。市场经济，每个人都要对自己负责了。政府固然应该为公民考虑，但被照顾到的公民，往往是社会环境中的弱势群体。弱势群体自然很难享受到经济市场的平均利益，你愿意自己是弱势群体么？