——杨思卓、戴欣明、林海座客深圳电视台《非常财经观察》
珠三角最权威的财经栏目
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2009年8月20日晚，深圳电视台财经频道非常财经观察栏目直播杨思卓、戴欣明、林海访谈，就房地产二三题一辩，几人谈锋均健，颇有争议。全国房地产经理人联盟常务理事戴欣明博士的观点是：唱衰房地产的都是中国的败类;中国需要“地王”充当经济引擎。以下为录音整理。
嘉宾主持：北京大学领导力研究中心副主任、培训大师杨思卓。
■【主持人】：在普通人眼里，买房仅仅是一个人自己的消费行为，很难与爱不爱国联系起来。但是在经济学家或者我们的评论员眼里，似乎这两件事就能够联系起来。近日关于买房与爱国之间的讨论就进行的比较热烈，让我们先来了解一下。
画面——时寒冰：在中国,那些指出现实中的问题,表露出忧虑情绪的人,被称为"唱衰派"--这还算是客气一点的称呼,不客气的干脆就扣上"伪专家"、"街头理论家"、"卖国贼"之类的帽子。另一方面,那些拼命唱多的,比如提出"买房就是爱国"的学者,则受到吹捧,好像他们才真正有颗"金子般"的心,是为国家着想的。（画外音）
画面——戴欣明针锋相对的指出：“我认为，唱衰经济的都是卖国贼，中国的败类。因为这些人没有爱国之心，只有挑拨是非之心，并不懂得在金融海啸影响下，中国应该怎么做，其实他们也不知道也看不明白，只能用信仰式的哀号来表达他们的一知半解。”难道唱衰房地产真的就是卖国贼吗？针对各地的地王记录，戴欣明认为中国经济亟需新“地王”带动经济繁荣，这种那个观点值得追讨吗？面对股市近日持续大幅的调整，深圳高房价还能支撑多久？（画外音）
■【主持人】：我们知道，一般而言，老百姓都是盼着房价往下跌，恨不得跌到1块钱一个平方。为什么呢，因为大家都买不起房！在这种情况下，戴欣明，你为什么喊出这么响亮的口号：唱衰房地产就是卖国贼？
【戴欣明】：我认为是这样的，一味唱衰房地产，就像我们经常接触损友一样，他天天教你坏东西，而没有看到好的一面，因为他只是说房地产永远下跌，任何一个事件都可能导出来结果是经济衰退的，这样的房地产下跌舆论，我认为他是一个道德品格问题，他没有看到我们目前经济正在蒸蒸日上，有好的一方面为什么不去谈好的东西，要大家振奋起来，在金融海啸这种前提下振奋精神。
■【主持人】：你这还有一个振奋精神的作用，那就是在中国经济复苏的过程中，房地产行业扮演着极其重要的角色，甚至是举足轻重，确实有这么重要吗？是拉动中国经济的引擎吗？那么一唱衰就带上卖国贼的帽子吗？另外两位嘉宾怎么看，在经济复苏过程中，房地产份量真的这么重吗？
【戴欣明】：我认为房地产是拉动经济复苏的引擎，我们可以看到，房地产当价格下跌的时候中国人就不买房，买涨不买跌，我们暗示房产要涨的时候，所有政策倾向要涨的时候，实际上我们就拉动这个引擎，结果是什么？房地产的销量大增，所以已经拉动了经济，并且数据显示已经让整个经济繁荣起来，
【林海】：不太赞同，首先就从题目上讲，卖国贼也好，中国的败类也好，帽子太大了，这好像是一个道德层面上的问题，我们不能站在道德制高点上对他进行道德审判，这个本身也是不道德的行为，所以从题目上来说，我就坚决反对这种提法，另外房地产不是中国经济的引擎，土地的供应量是有限的，即使是在不完全的70年产权循环中，楼房不是白菜，曾经有人说，白菜没涨房价也没涨，这种理论我们是不能够认同的，那么拉动中国经济的引擎，其实不应该是房地产，而应该是，我们深圳四大引擎，金融、物流、科技和文化，我们应该在其他方面投入更多，而不是现在这样饮鸩止渴。
【戴欣明】：那属于长期的，因为现在来讲的话，我们可以判断当金融海啸影响到我们中国的时候，我们的实体经济明显受到了冲击，但是如果说大家对实体经济有所了解的话，我们就会发现实体经济需要2-3年的时间才能复苏过来，好了，这种情况下等我们自己的经济复苏起来之后，我们在推动我们的社会的发展，我们明显感觉到有2-3年的真空期，这真空期怎么办？我们难道让经济一直冷下去吗？是不可能的，所以我认为这次政策是很明智的，找到一个产业让他热起来，找来找去就发现房地产最容易热，
■【主持人】：其实国家四万亿的计划来振兴经济的话，也是投入了主要的基础设施建设，我们看到经济曲线并没有往上跳，还是一个属于下向的复线10.27当中，那么你就可以判断是由于房地产的作用拉动经济引擎吗？
【林海】：是的，而且现在我们看到的现实由于房地产的暴利，实体经济的钱在往房市里面流，我们可以用一系列的数据表明这一点，这对实体经济究竟是一个什么样的含义，比方说我们的现在的实体经济遇到了寒冬，那么冬天我们应该做些什么事，是不是应该保有明年的希望，而不是说现在把种子都卖掉了，全都去做房地产了，现在是做酒的，卖电器的，包括很多像知名的食品企业全部都投入到房地产当中，尤其是现在我们说很多央企都已经加入到了房地产行业。
■【主持人】：房地产确实来动很多相关产业的发展，但是房地产就是能够让经济见底转轨的核心的动力吗？是重要的引擎吗？
嘉宾主持【杨思卓】：我觉得先界定一下，引擎到底是什么？戴之所以提出这个观点，他就认为当前的经济危机之中很多产业都冷了，但目前看还真的房地产比较火，那么通过促进房地产业的发展去拉动其他行业的发展，可能是戴的主要观点，但是，它是不是发动机？是不是引擎？这方面我觉得还要进一步探讨一下，林讲不是，我倒想问一下，如果不是，什么是？这才好判断，您说什么是呢？
【林海】：在实体经济中，我们的创新意识和保有未来发展的趋势和核心竞争力这一点是我们资金应该偏向的地方，房地产就好比一个支柱，他是支柱却不是引擎，他支撑着，但是我们还有另外一只脚，另外两只手，也就是说所有市场的资金，如果对社会来说，像我们的身体当中的血液，现在的血液都流到一直脚上，会有什么效果呢？其他器官衰竭只有这只脚他也会有问题。
【戴欣明】：我认为他不是流到一只脚，应是奠定经济发展的基础，是金字塔最底下的一个边，
■【主持人】：和手脚没关系，但心脏就是一个引擎，那么我们经济的心脏是什么？如果您认为不是房地产，那么经济的引擎是什么？
【林海】：拿我们深圳来说，已经确定的四大支柱产业，这些是可以让我们之后持续繁荣的产业，是能够长治久安的，而不是现在房地产单一提高房价，现在只能解决眼前的问题，解决不了之后发展的问题。
嘉宾主持【杨思卓】：他不会反对你这个观点，但又他不够快，
【戴欣明】：一个人脑溢血，住进了医院，是开颅还是治他的胃病，纳闷我们首先选择的是开颅，如果治他胃病的话它已经死掉了，
【林海】：就像一个人生了病一样，我们是要按照急症来治，第一需要对症，但是这个症是不是现在把他推高到脑溢血，有时候你要是治不好的话会爆的，你现在这个问题持续推高和现在的情况是一直在不断的扩大这个危机，而不是去解决它。
【戴欣明】：但是我们发现，目前来讲，都说老百姓手里没钱，很多人买不起房，但是，你会发现，房价越是高涨买房的人越多，
■【主持人】：房价越高其实谁买单？老百姓买单，这样对老百姓是不是不合理？
【杨思卓】：我想问戴先生一个问题，你说房价越涨买房的人越多，其实买房的人不是铁板一块，他为啥买房，越高涨买的越多的是什么人在买？
【戴欣明】：目前来讲，有一半的人是投资者加投机者，
嘉宾主持【杨思卓】：没错，其实是越高越买，大部分是投资房地产，他是一个投机者，
■【主持人】：新能源是中国经济的引擎？
嘉宾主持【杨思卓】：从中长期看，房地产在国民经济占的比重越高说明国民经济发展成熟度越低，美国和日本都是开始的时候搞，现在基本上不到1%，0.9%这样的一个比例，要是拉动经济的话，最多是一个油泵上的引擎吧，
【戴欣明】：中国目前来讲，我认为是房子太少，很多人认为房子太多，这点从那点来看呢？中国是个脸面经济，我买房不代表我现在没地方住，而是需要一个新的房子，一个好房子，
■【主持人】：你说的这个房子的脸面经济，其实老百姓怎么看呢？他们非常关注房子的任何一个动态，前一段时间，各地频频刷新记录的“地王”事件备受关注。但大家似乎一边倒地去批评这种现象，甚至连地产界的大腕潘石屹也觉得新地王中标价格超出了土地本身的价值，地王频现是酒后驾驶。这对老百姓来讲是好是坏呢？
【杨思卓】：应该说今年的地王就有可能成为明年的楼王，作为开发商来说，可能亏本去买，他买的时候肯定是计算了未来的利润，这是一个成本，成本高了，如果成本达到了楼面价的6000块钱呢，你想，价格肯定会上涨，我认为地王是一个不正常的现象，或者是一种危机的前兆，
■【主持人】：在你的博客里我看到了这么一篇文章《中国经济亟需新“地王”带动繁荣》，你认为地王现象可以带动中国经济繁荣？
【戴欣明】：我目前明显的发现，如果政府把房价降下来以后，是没人买单的，房地产就变得不繁荣了，整个经济也不繁荣了，好了，今年上半年开始，我们发现，一切政策都是推高房价，
【林海】：这是不可能的，如果说在某段时间出现一个地王正常，如果在商品当中他有高端，满足大部分人的需求，还有低端产品，如果是一个地王不足为虑，但是地王频现，这是危机的前兆，因为地王是谁来接盘的问题，最终是消费者来买单。
■【主持人】：最近股市的调整幅度非常大，按照历史经验来看，股市暴跌，居民财富就会大幅缩水，房价也会受到影响。在目前情况下，股市暴跌房价还能撑多久？
【戴欣明】：会影响，但是不大，目前还是看出来一个苗头，我们希望房地产是上涨的，希望用房地产来拯救现在的经济，起码在最近几年是这样的，如果反过来说，经济发展起来以后，房地产开发商还会进入到房地产，资金饱和的问题，或者投机的话，他还可能是一种股市，所以我们还会发现这两年出现那一个问题，股市和房地产是连动的，2007年之前是没有这个效应的，
现在股市跌了20%了，房地产价格会不会有所动摇了呢？
房地产成交手续时间很长，成本也很高，那会不会有一个滞后期呢？
【林海】：两个因素，一部分从股市撤出来的钱，还会流到房市，还会推动房价，另一部分，亏了钱的都是广大的消费者，老百姓，财富缩水更买不起房，这是两边的极化效应。
【戴欣明】：目前来讲是特殊时期，我们就需要两极分化，我们需要一部分富人来拉动经济，
嘉宾主持【杨思卓】：有连动性，中国的股市一般的股评专家是看不懂的，为什么？他们的观念中只有两种判断，要么熊市要么牛市，其实中国股市是猴市，他乱蹦，所以股评专家是看不懂的，我们会看到，当股王出现之后，泡沫就出现了，当地王出现了，泡沫也就出现了，上帝与令他灭亡必先令他疯狂，上帝要让他灭亡先让他做地王。
【戴欣明】：下跌有可能只是短期的，可能就几个月，马上就反弹，
嘉宾主持【杨思卓】：我赞同这个观点，手里有房的也不要慌，房市暴跌对国民经济没什么好处，我想管理层是不会让她出现这个情况的，政府经常会这样，暴跌的时候马上一脚油门，如果一看上去了马上一脚刹车，所以我认为是在油门和刹车之间，不会出现暴跌
【戴欣明】：深圳在年底之前关内房价会达到均价30000，但是19号关内关外加起来数据是23474，关内价格已达到26000多，屡创新高，而不是下降，
【林海】： 2005年我们房地产的均价关内外7040，按照最新数据23474，我们的收入增加了这么多倍吗？
【戴欣明】：收入是没有增加这么多倍，但目前是特殊时期，我们就需要这种高房价，并且深圳的高房价在未来是可以攀比香港的，所以现在与香港相比是不高的，
【杨思卓】：不关事穷人还是富人，其实房地产是一个生态圈，哪一块如果有压倒的优势，所有的利益都到了哪一块去了，对他本身没好处，对整个生态圈都没有好处，就不能循环下去了，
【戴欣明】：如果城市里没有别墅、没有豪宅，都是平民窟，你会发现城市还有活力吗？
【林海】：如果只有10%的人，甚至在这个比例之下的人能够住得起房，90%的人居无定所，那社会会怎么样？
【戴欣明】：现在不是90%的人没地方住，而是他们想住好的地方，所以也造成了房子的稀缺，所以房价的上涨是由穷人造成的而不是富人。
■【主持人】：今天我看到一条新闻说，深圳房企正在酝酿大幅提价，理由就是深圳日益紧张的商品房供给局面。有土地专家介绍，深圳年初以来的纯商业住宅用地几乎“零供给”。从总量上来看，目前存留在地方政府手中的可出让土地只有375平方公里，如果以每年35平方公里的速度去化，深圳土地可能在10年内消化殆尽。几位怎么看未来深圳房价的走势呢，按照这些专家的观点，深圳房价还是会涨？
【戴欣明】：不会，10年以后我们会有大量的房子从新改造，现在很多房子已经不合时宜，不符合中国的脸面经济了，很多房子很差很烂，以旧换新，所以城中村改造在深圳市很时髦的，并不是要直接推出土地来改造深圳的。
嘉宾主持【杨思卓】：土地不是影响房价的唯一因素，东京房价暴跌的时候，跌到了70%的时候，土地供应量有变化吗？没变化，不一定土地稀少，房价就一定上涨，还有消费习惯问题。不会说肯定跌，我倒认为现在老百姓不是买房的时候，至少靠工薪生活的人现在不要买房，借助一句两只蝴蝶的话说：亲爱的你慢慢飞，小心前面带刺的玫瑰，
【戴欣明】：很多人应该租住廉租房，政策性住房，这也要两三年来解决。
【林海】：我们还有一个期望，对于消费者来说，追涨还是追跌的问题，消费者是被迫的，因为他是生活必需品，这个时候其实在房地产方面有四个角色，政府、开发商、消费者、经济学家，希望一些经济学家能够本着一个公平、公正、公益的心态来讲出真话，不要跟着发展商一起忽悠老百姓，在这个意义上，唱多还是唱空，如果是有预谋的都是不可取的。
【戴欣明】：我给广大的置业者一个建议，千万不要听经济学家的话，如果要听什么家的话，就要听政治家、社会家的话，
嘉宾主持【杨思卓】：戴欣明就是经济学家，经济学家也不是铁板一块，经济学家也分为两派，也有唱多和唱空的，包括房地产商也不是铁板一块，潘石屹说漏网是泡沫，王石也说坚决不做楼王，房地产商也不一样，消费者也不是铁板一块，消费者的利益也大不相同，有些买了房子的人就希望房价涨
■【主持人】：深圳的房价这两个月就把这两年跌的价格都给涨过来了，接下来会不会跌？
【戴欣明】：未来的趋势应该是平稳的，明年还会涨
嘉宾主持【杨思卓】：不可说，一切尽在不言中，我不建议现在入市。
【林海】：我不希望他暴跌，也不希望他再涨了。