顾海波：地王是地方政府和开发商的做局！
——“以房为纲”十分危险！
最近，一方面，广州、上海、北京等“新地王”不断被刷新，另一方面，“老地王”仍在晒太阳的报道也不断见诸媒体。新、老地王截然相反的情况犹如“围城”现象，着实让人困惑！
为什么“老地王”还在沉睡而“新地王”又层出不穷？“地王”会否进一步推高房价？地价和房价之间的关系到底如何？地方政府和开发商在“地王”产生的过程中各自到底扮演着何种角色？笔者认为有必要加以厘清。
相关媒体报道显示，在2007年全国主要城市排名前10位的地王中，仅有2家完成开发，有3家已经开工，1家退地，有4家至今土地还处于闲置状态，但却没有一家被有关部门无偿收回。
根据7月27日CCTV《经济半小时》报道：而广州近日就爆出该市2007年批出的27块区域地王，竟有24块尚未开工或者未售。
图片：广州近日爆出该市2007年批出的27块区域地王，竟有24块尚未开工或者未售，记者调查时发现，有的土地已被铁皮墙包围起来，大门门口杂草丛生，看起来很少有人光顾，有的连办公场所堆放的东西都是物业公司的。
2007年是广州住宅用地最活跃的一年。全市总共成交住宅用地50余宗，其中27块地的地价因为一次次刷新了区域地价的新高，被冠以地王的称号。然而买地的热潮却并没有反映到2009年的楼市上，截止目前，27块地王居然有24宗地没有开发或者没有销售。
广州这24块批而未用的地王，土地总面积共121.4万平方米，可建筑面积为232.4万平方米，规模接近2008年广州市的住宅用地总出让量。为什么高价买来的土地，开发商却在随后近两年的时间里没有进行任何开发？
广州的地王们晒了两年的太阳，各有各的难处，有的是因为周边楼盘价格低，即使建了房也卖不出去，干脆就放在那儿，有的是因为开发商确实资金链紧张，无力继续建房。但不管怎么说，都是由于当初高昂的地价，带来了今天的尴尬。可是，房地产的业内人士却告诉我们，高地价酿成的苦酒在一些开放商口里却并不苦，这又是为什么呢？
也就是说只要给予足够的时间，开发商不会因为拿了地王遭受太大的损失。更重要的是这些晒太阳的地王几乎都没有足额缴纳土地出让金。以广州市2007年未开发土地中总价最高的中莱投资有限公司的土地为例，这块地尽管拍出了44亿多元的天价，但是最初的定金却只有8000万。占整个地价的不到2%。而按照广州市拍卖的规定，开发商在拍卖时只需交纳起拍价10%的定金，随后再根据情况付清其余款项。
广州市国土房管局副局长黄文波告诉我们，2007年未开发的地王除拆迁和规划问题外，其余开发商都没有足额交纳土地出让金。低廉的成本让开发商能够更加自如的选择开发与不开发。而拿了天价地王后，开发商还会获得一个大礼包。一般地王出来以后，周边的一些在售的主要的住宅项目基本上都会在一个月之内有明显的提价，提价的幅度基本上都是在1000元到3000元，涨幅在10%左右。
2009年6月，广州的城建地产以1.5万的均价拿下了CBD珠江新城的一块土地，成为新地王。随后周边楼盘应声而涨。这其中也包括城建地产的项目星汇云锦，价格从20000元涨到了22000元。按照中原地产的测算，仅此项目，城建就凭空多赚了2亿。而它拿下的地王总价也不过3.45亿。原来在天价“地王”的背后，却是低廉的运作成本，怪不得开发商们大片土地拿在手上，迟迟不动工，还能稳坐钓鱼台。只要以时间换空间，他们就会稳赚不赔，而消费者只能看着房价继续上涨。即便是收回，由于土地出让金仅付了一小部分（定金），通过“地王”所产生的提价效应开发商仍然会赚得盆满钵满
另外地开发商和地方政府还会玩“地王”退地的游戏，其中的奥秘和猫腻更让局外人摸不着头脑，案例1、07年上海普陀“地王”——上海普陀长风生态商务区4号地块确定已经被政府收回（见《第一财经日报08年6月23日http://sh.focus.cn/news/2008-06-23/490358.html），按例2、07年苏宁环球集团上海南京东路163“地王”经“友好”协商退地确认（见中国证券网http://sh.focus.cn/news/2008-08-13/515930.html）；高房价、“地王”的轮番交替，“房地产利益集团”共赢，导致房价的一轮又一轮的上涨，每一轮楼市高涨，都会伴随着开发商轰轰烈烈“狼吃羊”的圈地运动。而大量无奈、善良的老百姓被一次次地推入了楼市狩猎场！
结论：
所谓的“地王”可能根本不存在，所谓的“地王”可能就是一个“美丽的故事”和“游戏”！“地王”的产生是地方政府和开发商共谋的结果！“地王”只是“房地产势力”哄抬房价的“道具”！因此，广大的消费者必须要有清醒的认识！一旦高房价缺少有效需求（有支付能力）和信贷资金的支撑，“刚性”的需求就将被“更刚性”的房价击得粉碎！游戏毕竟是游戏！在泡沫中游泳要随时准备上岸！
面对疯狂的房价，面对疯狂的“地王”，各级政府到底应该做些什么？！到底是应该为开发商的暴利而共谋？还是为广大中低收入者的“安居”而着想？我想这已经是老生常谈的问题了！广大老百姓已经期盼已久了！
“扩大地根、管住银根、遏制投机、抑制投资”的十六字方针应该是比较好的一个选择！房地产的调控必须紧密联系我国“人多地少”的国情，房地产的调控是涉及方方面面的经济利益的系统工程！必须要系统调控、长期调控和刚性调控！
“扩大地根”就是适度扩大住宅土地的供应、尤其是保障性和中小套型住房土地的供应；“管住银根”就是要严格限制投机性住房的信贷和不良房产开发企业的信贷；“遏制投机、抑制投资”就是要出台相关信贷、税收、利率等政策对投机和投资资金进行系统、刚性的限制，例如：严征20%所得税、率先开征物业税、提高首付和房贷利率等。当然还要在严惩房地产领域腐败和政府不作为、乱作为方面下功夫！地方政府及相关职能部门往往是房地产领域违法、违规的主体！
不要再“说的比唱的好听”，希望做点实际的！地方政府必须把自己该做的事情做好！把房地产健康发展的良好秩序建立起来！把多层次的住房保障体系建立起来！当然更重要的是要找到中国经济新的增长点（这不是本文所能讨论清楚的）！“以房为纲”难以维继！“以房为纲”十分危险！房地产价格越调越高和保障性住房建设严重滞后，各级地方政府具有不可推卸的责任！
2009．8．3
顾海波：中国房地产界独立思想者、独立撰稿人、高级经济师！
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