顾海波：经济适用房不应取消而应完善

——完善经济适用房的几点设想

——经济适用房废存之争是民心民意之争！

前序：近年来，一方面，民众抗议房价非理性飙升的呼声甚高，另一方面，与此向背的是关于“经济适用房”废存之争又沉渣泛起（实际上利益集团和地方政府就一直反对、抵触和拖延包括经济适用房在内的保障性住房建设），由于“土地财政”和各级地方政府对楼市涉足太深，中国楼市“剪不短、理还乱”！笔者认为，“经济适用房”的废存之争，实际上是民心之争！民意之争！诚意之争！责任之争！价值取向之争！考量各级政府能力、决心、智慧、勇气、责任的时候到了！

我国是个发展中的大国而非强国，我国将长期处在社会主义初级阶段，农村人口城市化的进程还远远没有完成，这决定了我国商品房、经济适用房和廉租屋（包括限价房和经济租赁房）的多层次的住房结构还将长期存在。

但是，近几年来，各地都把房地产作为拉动地方经济的支柱产业和头号引擎，“以地生财”似乎成了地方的第一要务，在片面的政绩观和不科学的增长观指导下，房地产行业过度膨胀，尤其是在长三角地区、珠三角地区和北京等特大型省会城市的房屋成交数量和价格一路飙升。而同时，经济适用房和廉租屋等保障性住房建设步履维艰，住宅结构性矛盾日益突出。这种畸形的住宅生产结构的过度扩张，引起了煤电油运、土地资源和生态环境的全面紧张，引起潜在金融风险积聚乃至威胁整个国民经济的健康、可持续发展；在住宅行业本身，由于各级政府和银行对房地产业的过度呵护，导致了国内外热钱的蜂拥而至，造成了我国住宅投机盛行，居住条件两级分化日益扩大，在世界金融危机阴霾尚未散尽，国内实体经济下滑、尤其是未来收入和就业形势仍十分严峻的当下，在一经济适用房和廉租房建设严重滞后和短缺的当下，房价却一路飙升，引起广大中低收入者的强烈反响和恐慌，不利于和谐社会建设。

就经济适用房而言，各地、各级政府的认识、理解和贯彻力度是不同的，由于执行过程中有这样那样的偏差，有面积过大、单价过高导致该享受者买不起问题，有管理审核不严导致富有一族囤积的问题，有系统配套不完善的问题，有权力寻租和腐败的问题，出现了武汉经济适用房“六连号”违规现象、违规购买和出租现象、大户型经适房（必然是有钱人能购买）违规出售、郑州“经适房用地造别墅”（监守自盗、腐败和寻租）、“弃购”（价高、质次）现象、“退房门”（价高、价格波动、质次）现象及杭州等地经济适用房质次价高等等异常现象，违背了经济适用房的初衷，地方政府和理论界对此一直有不同的意见，各地在实施过程中差异也很大（当然有些地方经济适用房还尚未面市）。下面就怎样完善经济适用房建设的问题，谈一下笔者粗浅的想法。

一、各级地方政府必须要真正转变观念

早在1996年联合国在土耳其伊斯坦布尔召开的第二届人类住区大会就通过了各国建设住区的指导性文件—《人居议程》。《人居议程》对可持续的人类住区勾画了确切的设想——“人人享有适当的住房、健康而又安全的环境、基本服务、富有成效且自由选择的工作”。

必须清醒地认识到建立以经济适用房、廉租房为主的住房保障体系是各国政府的内在的责任！必须真正以科学的发展观为统领，必须认识到住房建设在市场配置同时必须要借助政府的力量来保护弱势群体基本居住要求，这是经济、社会“协调、全面、可持续和稳定发展”的内在要求和必要保证。通过国民收入的二次分配和财政转移支付，扶持、加强和完善住宅保障体系建设，从而使“人人都享有适当的住宅”。

要知道房价的涨跌有其内在的客观规律！担心保障性住房冲击当地非理性的高房价，而一味反对和拖延保障性住房的建设进度和力度，必然会损害广大中低收入者的利益，不利于真正启动内需和经济社会可持续发展！不利于社会的和谐！

1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发1998 23号文)，该文件作为房改的纲领性文件，宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”，向人们勾勒了廉租屋、经济适用房、商品房多层次的住房体系。遗憾的是，绝大多数地方政府对保障住房建设只停留在口头、流于形式，中央相关职能政府的监督和监管不力，以廉租屋、经济适用房为主的保障住房建设严重滞后和短缺，千军万马都进入了商品房这“华山一条路”，造成房价日益飚升，房改十二年房价飚升了十二年，严重背离广大中低收入者的消费水平。高房价，严重挤压了其他产业的正常发展和老百姓的正常消费，是造成中国通货膨胀和通货紧缩交织的最根本的原因！

2007年8月13日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的出台（“50、60”工程，50平方米左右的廉租房和60平方米左右的经济适用房），对10年“房改”进行了全面的总结，明确表示，“住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”，“以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，标志着中国住房新模式的开始。

但要真正落实，仍然任重道远！房改12年，保障性住房几乎停止了12年（即便有也是微乎其微的、“异化”和“变味”的）！保障性住房成了地方政府的“过场秀”和政绩（民生）“挡箭牌”！保障性住房只有“口惠”而没有实惠（光说不做）！保障性住房的缺失和“异化”（从而导致房价的非理性上涨）各级地方政府具有不可推卸的责任！既然没有履行好责任和职责，除了道德谴责，难道没有其他惩戒措施了吗？！责任主体和法律的缺失也许是我国经济适用房（包括整个保障性住房体系，当然还可以推而广之）所有诟病的真正原因！

二、必须系统设计、系统调控

房地产调控必须紧紧抓住“管住地根（调整结构、扩大保障性用地、逼出囤结土地）、管住银根（控制过度、非理性的开发贷款和个人贷款）、遏制投机、抑制投资”十六字方针，现在“管住地根、管住银根”和调整住房结构、完善住房保障体系（包括限地价和限房价）都是从供给角度考量，但当前主要问题是投机过甚（而不是供给不足）、是有效供给不足（保障住宅不足），从需求角度对投机和投资尚未进行界定，因此，宏观调控不可能取得预期效果。当前当务之急是要尽快对“投机、投资”进行界定，并运用差别的信贷、利率、税收等政策给予长期的精确调控和抑制（这是我国人多地少、将长期处于社会主义初级阶段的的国情和民情所决定的）。地方政府为了“土地财政”，通过过高的商品房房价也相对抬高了经济适用房的价格（或由于经济适用房的门槛比较高，进入的买不起，应该适当降低准人门槛），“打经适房的价，卖商品房的价”，经济适用房的价格日趋“商品房化”，宁愿造成经济适用房“空置”或“不合理”的假象，也不愿降低价格卖给中低收入者，更不愿意租给低收入者（现在已有把刚建设好的廉租房出售的苗头，此风不可长），地方政府如此缺乏诚意和责任，经济适用房也可能变成一场“过场秀”！老百姓对“经济适用房”（实际既不“经济”又不“适用”）只能是无奈的“弃购”！这是对异化的“经济适用房”的控诉！

三、完善市场基础信息建设，加强认购标准的认定和管理

家庭、个人住房及收入基础信息的收集和科学分析，是经济适用房得以健康发展的基础。同时，要加强资格认定和管理工作，这也是执政能力的体现，要有行政问责。以往经济适用房在实施过程中存在的问题，就是由我们基础资料不全和认定、管理不严所导致。在这方面我们仍存在很大差距，家庭、个人征信系统尚未建立和联网。

一旦发现违法违规现象，不仅要记入不诚信档案，而且要立即收回。对管理层出现的不作为、渎职和腐败行为，也要依法严惩。

四、经济适用房必须租售并举

经济适用房的条件和价格必须是动态的、科学的。现在反对经济适用房的人其实内心是反对和拖延保障性住房的建设，以达到维护垄断高价的目的。我们不但要看他说的怎样？更要看他做的怎样？1998年房改以来已经有11个年头，我们许多地方的保障性住房几乎为零，你经济适用房不造，那么廉租房为什么也不造？！请问有几个城市造了廉租房？！占多少比例？！几乎为零（即便个别地区有所谓的“廉租房”，那也是“挂羊头卖狗肉”，不仅数量少得可怜，而且是“货币配租”，与真正意义的廉租房大相径庭、差之千里）！讨论了10多年有意义吗？！这几年应该用于保障性住房建设的资金用到哪里去了（“地王”所得是否得到合理分配？是否真正取之于民用之于民？！）？！

中国香港的保障性住房在50%左右，新加坡的保障性住房在80%以上，而我们还停留在打口水仗层面，实在是不负责任的行为，要知道，10多年以来本来有许多应该享受保障性住房的人们现在都被无奈地挟裹进了高价的商品房行列，痛苦的做着房奴！反对经济适用房激烈的地区往往是经济适用做得最不好的地区和房价最高的地区！反对经济适用房最起劲的人不是既得利益者就是“房地产势力”“圈养”或“豢养”的人！不信？请仔细分析一下！

因此，我认为与其口是心非地打口水仗、拖延时间，不如实实在在的把60平方米左右的保障性住房建设好，不管是叫经济适用房也好，还是廉租房也吧，不在于形式和名称而在于其实质，能卖则卖，买不掉则租，租售并举！事实上根据我的观察，地方政府对建设廉租房比经济适用房积极性更低（所谓放弃经济适用房而建廉租房实际是个“托词|和缓兵之计），因为，这涉及大量的资金不能回笼！还不如高价的经济适用房还能回笼资金。目的就在于维护高房价！至于后果，泡沫破时再说（一定也是“又好又快”）！

五、政府必须严厉惩戒渎职和不作为行为

现在经济适用房的某些偏差是地方政府规划、管理和执行惹的祸。大面积、复式房是怎么通过规划的？富裕阶层是怎样通过审核的？经济适用房用地是如何转变为商品房（别墅）的？答案很明显，是地方政府管理不严和管理能力差惹的祸，甚至是某些职能管理部门的腐败惹的祸！地方政府和相关职能部门往往是违法和违规的主体。政策虽好，关键在于落实和问责。

近来，中央宏观调控政策频频，说明宏观调控效果很不理想，说明中央和地方的博弈从未停止，说明理性和疯狂的博弈从未停止，“上有政策，下有对策”，使得宏观调控成“空调”，政府的公信力受到很大的损害，老百姓的民怨甚大。因此，宏观调控和中央的各项政策、法律要取得实效，必须要加大监督和惩戒力度，对地方相关职能部门和个人玩忽职守、渎职造成的国有资产流失和损害人民群众利益的行为要严加惩处，对权力寻租和权钱交易行为要严加惩处，避免走以前“异化”的“经济适用房”失败的老路。我国的经济适用房建设过程中腐败现象之所以屡屡发生，关键在于监督和惩戒不力、违法成本太低！

众所周知，当前在商品房、廉租房乃至其他领域都存在严重的腐败现象我们不能因噎废食，以此来否定经济适用房，必须为经济适用房正名。经济适用房的制度经过2007年的再修订本身应该基本上是科学的，2007年 8月13日中国政府网发布了《国务院关于解决城市中低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，“作为政府公共服务的一项重要职责。《意见》指出，经济适用住房是有限产权，上市必须补地价和政府回购，经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右，新建廉租住房面积控制在50平方米以内，经济适用和廉租屋不得出租。这是对我国传统的的、“异化”的经济适用房和廉租屋模式的颠覆！是符合当今中国国情的，问题的关键是出在管理、监督环节，因此，反而应该首先从管理层自身找原因，必须严厉惩戒管理中的渎职、不作为乃至腐败行为。 俗话说得好：“上樑不正，下樑歪”。

从历史来看，我国保障性住房政策面市时间不长，由于各级地方政府在保障住房认识上的偏差和滞后，导致各地保障性住房建设要么严重异化、要么干脆“光打雷，不下雨”，真正全面有效施行始于2007年。即便如此，但有些地方保障性住房建设仍然千呼万唤不出来，许多地方经济适用房和廉租房还根本未上市（包括具有1950万常住人口的特大型城市上海，至今1平方米经济适用房都未上市，也没有新建1平方米的廉租房，这是不应该的。当然还有值得欣喜的是9月上旬，我在内蒙和山西考察，沿途看到像大同和忻州这样300万左右人口的城市都在造廉租房，真的希望他们能把实事做好），广大中低收入者的住房困难问题还十分普遍，广大中低收入者对包括经济适用房在内的保障性住房可谓是望眼欲穿！因此，就现阶段而言，经济适用房不仅不能取消而且要加大建设力度、加快上市节奏！同时要规范制度建设。

需要在实际执行过程中不断摸索、完善。对于经济适用领域出现的权力寻租、虚假申购等问题，我们要客观全面看待，既不能以偏概全，动辄呼吁取消、废置；又不能熟视无睹、不加以改进。面对于现实中存在的诸多问题，相关部门应引起重视并及时予以纠偏，使制度设计更为科学、周密。

房地产行业的市场秩序和系统建设还远未建立，住房的结构还很不合理，建立以廉租屋（含经济租赁房）、经济适用房（含限价房、动迁房、90/70房）、商品房（含外销房、应对外销为对象的商品房采取较高的门槛并适当限制）为体系的住宅体系已刻不容缓！要结合国情、民情（地少人多、长期处于社会主义初级阶段），长期、严厉打击房地产领域的投机行为（建立每户一套的基本住房制度，杜绝每户两套以上），建立和树立住宅梯度消费的理念。当前，当务之急是各级政府必须真正拿出实际行动来，切断房地产领域盘根错节的腐败“脐带”，彻底转变经济增长方式，顺应规律和民意，关注民生，真正把“三个代表”落实到实处，真正使我国房地产业和国民经济走上一条理性、可持续发展的轨道。这是我国国家、民族和人民的期盼！               

2009.9.14

链接：

一、顾海波：网上房地产是最大的欺诈道具。点击

http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100egl8.html

二、顾海波：东方卫视--房价何时跌（视频和文字）？点击

http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100eecg.html，http://www.bbtv.cn/special/kandongfang/video/2009-08-07/12808.shtml

三、房价疯癫，管理层贼喊捉贼

http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100dyul.html

 

顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师

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