N多要素——导致房价不涨都不行
关键词：房价 城市化 加入WTO 官府腐败 房地产
关于房价上涨，本人曾经写过几篇文章，经过系统思考之后，将推高房价的诸多因素在本文一一列举，虽然不想为房价上涨唱赞歌，但希望能够更客观理性地看待房价上涨这件事情本身：
1、取消福利分房，实现货币分房，民间的包工头变成开发商。
这大约是新中国发展到一定阶段，改革开放进展到一定程度的产物，毕竟开放与改革都意味着搞活，“人心散了，队伍不好带了”，刚好国家与政府、企事业单位也希望甩掉计划经济体制下的那些包袱，所以就推倒了导致房价上涨的第一块骨牌。
2、启动并推升城市化运动、大学扩招，把更多原本生活在农村的人吸引进入都市。
相对于农村的土气，都市的洋气显然是更好的形象。国家、地方甚至到每个希望生活品质得到提升的人，都希望融入到城市建设的洪流之中，并成为洪流中最为璀璨的浪花。市场的刚性需求恰恰是推动城市房价上升的最核心因素。
3、刚性需求强烈了，就势必招致资本与商家的争夺，加入WTO为中国房价走高助势。
本人早就说过，海外那些机构对中国市场觑觐已久，自然不会放过这个机会，因而在百般诱惑之下，中国加入WTO，而假如WTO的过程，也就是新列强主义在不断诱惑中国的过程，中国国门原本固若金汤，但被进攻者利诱出城，然后大摇大摆地进城，并在同时断绝退路，分享“改革开放的伟大成果”，让中国的加工制造业在城外被动挨打。
在策略上颇有几分在春秋阶段，齐国不战而屈鲁梁之兵的效果。
加入WTO并没有让中国的制造加工与出口得到持续利益，却让更多的资本、商品、文化以及外国人来到了中国，他们都是怀着投资或者居住的需求来的。而在入世之前，中国还可以堂而皇之地实施“外销房政策”，在不动产的投资与使用的时候，将外国人与本国人区别看待。无论如何，外销房政策是保护国内房价免于受到国际资本炒作而出现不切实际的增长的手段。
但加入WTO之后，紧随着就是外销房政策取消。外销房成为历史，内销房与外销房并轨，给予老外跟国人同等条件得到房子，因而加大了对都市房屋的需求力量，而且那力量炒作的成分比较多。毕竟老外在资金实力上远远高于国民，而且在心态上相对比较浮躁，在操作手法上比较高明，这些都是推动房价上涨的因素。
4、土地转让的“招拍挂”制度，使得地方政府加入利益集团的争夺。
任何拍卖就都意味着价高者得之，价低者失之，同时有资金实力的开发商就更会有实力综合应用传媒的舆论力量、专家的意见领袖影响，以及政策的制订与解读方面的因素，使之朝有利于自己的局面转化。
这就把话语权出让给了资本，有钱就能决定一切。从粮食到猪肉、甚至水、电、油煤等等生活必需品都已经是资本的天下，而不是政治的天下；是把人民当市场，当成赚取利益的目标。这两者之间有着本质的变化。
5、低价拿地、野蛮拆迁加重社会各方之间的矛盾，并导致各方面处于混乱的敌对状态。
比如以民为核心的包括官（地方政府）与民，民与商（房地产开发商），民与媒（舆论制造者）、民与非独立学者（比如受命于权利与金钱的学者）之间的对立与冲突，加之商与官之间，商与媒之间、媒与官之间的矛盾都在加剧。这些敌对与冲突更加重了大家的不安全感，更倾向于寻求有自主可变现的产权的方法来解决。毕竟自己的家才是最安全的。
6、农村小产权房，虽价廉实惠却不受法律保护。
政策与舆论压力把都市人留在都市，虽然新老都市人都由于房子的问题而呈现出困兽之斗，却难以回到乡下享受田园风光。
什么是小产权房呢？大体是那些不符合政府规划，没有经过政府审批，绕过政府征地并合法地转性等中间环节就拿去建房，并出卖并赚取更高利润的行为。
说得通俗一些，是国家与地方政府该赚的钱没有让他们赚到。
7、二手房、房屋转让所得税等方式打击炒房的行为，并以政策对市场行为进行干预，这更加重了房价上涨的预期。
对炒房者的打击，在很多情况下可以解读为对房价的利空消息，但也有另一种解读，就是担心房价上涨过快，而很多时候，所担心的都恰恰是注定要发生的，而且对无序状态治理的态度越坚决，说明其上涨压力就会越大，所造成的恐慌心理以及囤积的行为就越强烈。
8、银行房贷市场的开启，不仅给银行创造了业务增长点，而且让房子成为百姓一生所努力的目标。
购房人不仅要承担房子本身带来的资金压力，还要带来衍生从业人员的压力；不仅要养活房地产业链的人员，更要养活银行等金融机构的那些人，因而承受压力的周期拉长，虽然压力加大，但对压力的承受能力提高，实际上就是在加大房地产对国民经济所占比重，在任何政策的制订过程中，都不能不考虑到打击房地产这个支柱产业会带来的毁灭性的打击。
9、开发商上市通道被打通，由此而得到更多渠道的资金支持。
这直接带来了三个衍生结果：有更多的钱去拿地，即使任由地王上面长草都在所不惜；推动地价升值，即使什么都不干，坐拥地块转手都能卖个好价钱；有更多的负担，资金寻求回报，资本的逐利性在推高房价的过程中，为从业者提供稳定而上升的职业通道，为管理者与业主提供积极而乐观的未来，为资金方提供更高的利益回报。
这就使得期待房价上涨的因素中加入了硬梆梆的资金力量。
同时，来自下游的购房人，不管是出自通胀避险角度考虑还是投资回报的心理需求，房地产作为重要的不动产，而成为越来越多的人追捧的对象，并期待坐地升值。
10、房地产不仅是把钢筋水泥等冷冰冰的建材组合到一起盖成房子那么简单。
更重要的是各种税收、物业管理费、装修装饰、家具等等，每个领域都是一个不小的产业，都有一干寻求工作稳定、投资回报等需求的从业人员。居住不仅成为每个人一生不能不持续投入的最大项目，而且是关乎地方官员政绩，关乎整个国家的GDP，关乎执政党形象与成就的大事。
11、官府腐败。
官员以及具体的办事人员的任期也成为一种可以出租并换取财富回报的东西，所以就有了新型的官商勾结，当猫鼠一家，猫就会“引狼入室”，并把主人家的那些值钱的东西都偷走，就会加大彼此在利益上的心理需求。从政府机关到官员个人的整个链条就都被腐蚀、被绑架了。政策成为实现权利的手段，推动价格上涨。
12、央企与国企得到从股市中、银行的授信、以及垄断后得到的资金支持而进入房地产开发领域。
房地产成为真正的关乎国家命脉的事情。媒体、专家、权威的官方主管机构都成为支撑房价上涨的因素。但最终都是要民间资金买单的。
每个人都有群居的需求，所以就从散落在乡间的农民变成了寄居都市的新移民，然后又从群居朝独处的方向转变。希望在自己的努力下，不断地换到好房子、大房子，从地下室走到地上，从平房转到楼房，从低层换到高层，再从高层换成低层（院落或者别墅），再给自己的孩子们都提供尽量好的住房条件。
——在以上这些因素的影响下，房价进入“良性”上涨的轨道，不涨都不行。
贾春宝
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