南京万科"价格门"事件，万科的这个应该是商品房，我觉得政府的价格干预有点过分，直接用行政手段干预商品房的价格是不明智的。
由于宏观政策及信贷紧缩的影响，房地产价格正在走软，成交量出现下降，房地产开发商的处境越来越难。中山大学岭南学院院长吴立范在接受观点地产网的专访时表示，把目前流动性短缺、房价下滑归结于信贷紧缩的结果有点过分。他认为即使没有去年9月份的信贷紧缩政策，今年的房价一样会下滑，只是下滑的程度可能会有所不同。
以下是观点地产网对吴立范教授的专访。
观点地产网：在目前的情况下，出台物业税是否合适？您觉得在什么时候出台最合适？
吴立范：在目前的情况下出台物业税显然是不合适的。现在房产市场都处于调控下滑阶段，房价总体水平相比去年的高峰期下跌了20%，甚至30%，现在推出来的话，对整个的房产市场冲击很大。另外，除了目前的经济环境之外，物业税在很多方面都没有做好出台的准备。这些准备对政府来说，应该是物业税实现从空转到实转的一个必要条件。因为物业税的问题不仅仅设涉及到房地产，还涉及到千家万户百姓的切身利益。因此是一个巨大的复杂的工程。政府应在各个方面做好充分的准备。一是思想和认识上的准备。尽管从03年以来我们在物业税的问题上，学者、专家、业界以及政府官员都进行了充分的讨论，但没有达成一致的观点，分歧还是比较大。如土地出让金的问题，土地出让金是不是物业税的一部分，大家各执己见。二是物业税制度上的准备。包括物业税的税率和税基及各种不同情况的处理和安排。这些也都还没有统一明确的观点。而这些都是物业税的基本问题。三是技术上的准备。物业税涉及到所有有物业的百姓和业主。如何去征收、采取什么方式去征收，信息方面的收集等，技术上还没达到要求。这些会影响到物业税推出后的公平性和有效性。在这几个方面需要更多的讨论，各级政府要准备好了，就可以考虑出台物业税了。
观点地产网：从物业税试点的几个城市来看，当前物业税遇到的困难主要在哪些方面？
吴立范：物业税在几个城市的试点，都是在假定的条件下空转的。要不要征收的物业税，大家都形成了统一的意识。然而涉及到征收物业税的具体问题，困难还是比较多。比如，采用单一税率还是多重税率，经济房和高价房是否该采取不同的税率，差异有多大等。第二是税基的问题。税基是根据房产的价值来确定的，可如何确定房产的价值。如果房子是通过市场交易的，这就很好解决，因为有市场交易价。可实际上，这部分房子所占比例很小，大部分房子都是以前通过福利分房的形式、补贴的形式获得的，没有价值确定的基础。如何去评估这部分房子的价值？还有房产价值的变化，又该如何去调整税基？第三是在自住房和投机房之间征税的差异问题，我们也没有明确的规定。包括自住房是否应给以一定面积的豁免税，多少面积。最后物业税有没有地方差异性，各地方经济发展不平衡、收入不平衡、房产价格也不平衡，是否应考虑这些因素来确定不同的税率。
目前试点的城市可能采用差异性的税率。根据各个城市的水平来确定出来的比较合理的税率。这些问题都没有解决，物业税当然难以实施。
观点地产网：为什么信贷调控会对房地产市场造成这么大影响？会不会造成房地产市场的崩盘？
吴立范：我们其实是反过来看这件事的，我们先是看到了房地产市场的下滑，然后回过头来看看是否是由房地产信贷紧缩造成的，其实这种由结果反推原因的看法是片面的。我觉得把目前流动性短缺、房价下滑归结于信贷紧缩的结果有点过分。我们先问个问题，如果没有去年9月份的宏观调控，现在的房价会不会下滑？我的回答是即使没有去年9月份的信贷紧缩政策，今年的房地产价格也一样会下滑，只是下滑的程度可能有所不同。因为，从去年9月份的信贷政策来看，主要是在第二套房贷上加重了自付的比例以及在利率上比第一套房调高了。这种做法是对的，我们的政策就应该在第一套房和第二套房上有所区别，因为第一套房是自住，第二套房大部分属于投资性的。所以第二套房贷政策只是打击了投资性住房问题，并没有影响到第一套房的购买。房地产价格下跌来自国际和国内的影响。国际上是美国次贷危机所带来的影响，国内宏观经济形势的变化起到了很大的作用。房地产业的下滑和整个经济增长速度放缓相关。自去年下半年以来，人民币升值、出口下降和通货膨胀上涨，使央行连续多次上调银行准备金比例和利率，对全国的信贷都会影响。所以我们看房地产的情况不能孤立去看，而要放到国家整个宏观经济大环境中去看。这样去看的话，我们就可以看到，房地产的下滑不是单纯信贷紧缩政策引起的。再就是股票市场的变化，房产和金融市场有密切的联系，股市的变化严重影响了房产资金的供给和需求。在银行信贷上，我们以往在房产的信贷政策上一直都是比较宽松的。以前连楼花都可以卖，现在应该是在逐步规范化，控制风险。过去银行对房地产的信贷过于优惠和宽松了。今后应该不会再有这样的现象了。当然银行这种政策的调整，在目前的环境下，确实会对房地产市场造成一定的影响。但这是银行在信贷方面走向规范化的过程，是值得肯定的。
通货膨胀加上中国人民银行连续上调利率和存款储备金，地方政府加快经济适用房的推出等诸多方面集合在一起，给房地产商造成巨大的影响。因为房地产商资金的来源一部分是银行贷款，这一部分占了很大比重。第二部分是，楼盘销售后的回笼资金。第三是短期的融资、如发债或者上市等。主要是前两个部分。然而今年，房价下降，成交量低；股票市场融资及发行债券也越来越难，这些都造成了房地产商的资金缺口。过去房地产商是试图从股票市场再融资，发行债券等，可这些方式在目前的情况下都做不到了，行不通了。市场的这些调整都是这些房地产商所没有预料到的。所以我觉得这次的调整也给房地产商带来了很大的教训，不要以为金融市场、股票市场，外部筹集资金的手段在任何情况下都是可以行得通的，这些其实并不是可靠的融资手段。房地产商要发展，最主要的还是要靠自己有创造现金的能力。不能完全依赖于股票市场、发行债券等。
造成房地产市场崩盘的说法就有点危言耸听了，目前还看不到这种迹象。没有出现大型房地产公司倒闭的现象，房价短期内也没有大幅下跌，说不上崩盘，但潜在的危险还是存在的。房地产商要根据自己的能力来发展自己，不要盲目去买地扩张。
观点地产网：怎么看待当前开发商的救市论？它对新的政策可能会造成什么影响？
吴立范：开发商呼喊救市，是房地产市场不成熟的表现。房地产市场本来就是竞争的市场，这种竞争机制的市场就存在风险，表现在市场走势可能在一段时间内可能过高，也可能一段时间内持续低迷，这些都是市场的正常现象。在这个市场里，不管你是开发商还是投机者，都要自己承担这个风险。并且这种竞争的市场本身就有调节的作用，使一部分低劣没有竞争能力的房地产公司淘汰出去，这些都属于市场的调节。因此，我们允许一部分企业在这个竞争的过程中发展起来，一部分淘汰出去。我们又没看到房地产市场崩盘的迹象，没必要救市。寄希望于政府救市，还不如面对现实，找出自己的对策。因此这些救市论对下半年的新政不会有什么影响。新政应该是保证房地产长期稳定地发展，打击以投机为主的行为，而不是短期的权宜之计。
观点地产网：你对下半年的金融信贷形势有何判断？开发商所面对的从紧信贷调控政策是否有所松动？
吴立范：下半年的形势如何要和国际国内整个宏观环境联系在一起来看。但从目前来看，下半年的形势应该是非常严峻的，短期内通货膨胀带来的压力是不会改变的，产业调整影响还会持续下去。房地产开发商所面对的从紧信贷调控没有松动。救市，是表示市场处在崩溃的边缘，政府才需要去救。但房地产市场并没有在崩溃的边缘。首先从房价来看。房价从去年9、10月份到现在，出现了一个调整。确实是高位下滑，但也只是到了去年7月份的水平，相对来说还是一个比较高的价位。这种调整并不剧烈，我们现在还没看到房价大幅度跳水的现象。二是从交易量来说，与去年同期相比，确实是下滑了。但这只是对未来市场发展不确定的反应。市场处于僵持的阶段。三从不良贷款来看，还是相对比较少的，银行体系也没受到什么影响。但潜在的危险还是存在的，可并没有到需要救市的地步了。因此，从紧的信贷调控还是会继续下去。
观点地产网：您对南京万科"价格门"事件有什么看法？如何理性认识开发商与政府在其间的博弈？
吴立范：对这个事情我不是很了解。但我觉得要区分是经济适用房还是商品房来看待。从报道来看，万科的这个应该是商品房。是商品房的话，我觉得政府的价格干预有点过分，直接用行政手段干预商品房的价格是不明智的。地方政府对商品房的管制是必要的，如楼盘的规格、质量要求、容积率及其他的建筑要求，政府应该去管理，开发商也应该按规划去建设。而对住房的价格，政府应当区分商品房和保障性住房。对于保障性住房，政府有权规定它的价格。但商品房的价格应该由市场竞争来决定，而不是政府用行政手段来决定。
南京物价局是根据土地出让金、税基和合理的利润来确定的一个指导价格。问题在于这个价格是否是一个保证价格。如果政府确保发展商能有合理的利润，并承担房屋卖不出去的风险，政府的决定是合理的。否则的话，还是应当由发展商根据市场供求自行决定价格，并承担风险。
观点地产网：您对政府在楼市调控中的作为与角色的定位有何建议？
吴立范：政府的归政府的，市场的归市场的。政府对市场的调节应该是用经济手段，如税率利率，经济政策宏观经济的调控工具等，而不是直接干预商品房的价格。属于经济适用房，保障性住房，政府应该用行政手段直接干预，保证低收入家庭有房住，但商品房的价格就应该由市场正常竞争去决定。住房市场不是一个垄断市场，而是一个竞争市场，应该由开发商和消费者自己去博弈。中央政府的调控政策是正确的。但一些地方政府还有待加强。