就在我们还在担忧房地产市场继续下滑时，各地城市的住房价格近几个月来普遍出现了30%以上的涨幅，不少已超过了2007年的高位。面对着失控的高房价，政府的政策开始180度的转向，银监会、国土资源部、国家发改委、税务总局先后对房地产提出了加强监管和紧缩的指示。近年来，政府一直试图对房价进行干预和调节，但结果是调整总赶不上房价的变化，形成调而不控的局面。究竟问题何在？除了市场变化和政策本身的滞后时效滞后，我认为以价格为目标的调控难以奏效。
首先，住房的价格是一个市场行为，它的高与低是由市场的供求决定的。在市场供求关系的背后是它的价值，即土地、劳动和购房人支付能力等基本因素。而价格并不总是反映价值的变化，而是常常背离价值而过高或过低。如果我们的政策以房价作为调节的风向标，在房价过高时采取紧缩政策，在房价过低时采取放松政策，迫使我们的政策常常不得不随着房价而变动，其结果是一种短期和被动的行为。我们看到的最近一些收缩措施，如收紧第二套房贷的政策、严格土地期政策行为，缺乏长期稳定的机制，其结果是大大消减了政策的作用。而且政府的各种政策从它推出到发生效用，常常有三个月到六个月甚至更长时间的滞后，期间市场的价格可能已经发生变化。
其次，如果要以房价为政策目标，那就需要确立目标房价，但这是难以确定的。我们并不能确定什么是合理的房价，对什么是过高？什么是过低？一万元一平方米是高还是低呢？从这个意义讲，房价并不是一个可靠的指标，并没有一个一致的看法。这个价格在北京和上海可能是偏低，但在许多二线城市可能是一个天文数字。从地方政府来说，虽然也不希望房价涨得过快，但肯定是不希望房价持续下跌。这样一来，只有在房价上涨过快，百姓抱怨声激起不断时，政府可能认为是到抑制房价的时候，出台一些紧缩政策。而在房价下滑、房地产企业资金遇到困境时，原来需要执行的政策措施都不再坚持，而这些放松的措施在房地产市场开始好转时，反过来就成了房价上升的推力，对高房价起着推波助澜的作用。
此外，房地产业由于投入资金大，建设周期长，是一个高风险的行业。房价自身的调节作用可以使地产商承担高地价拍卖的风险，一些过度投机行为在价格低落时使房地产企业倒闭。但是我们看到的是，在政府、房地产商和消费者的博弈中，地方政府从自身的利益出发，往往站在房地产商的一边，从高地价和高房价中获取高的土地出让金和税收。在价格低落时，保护房地产商，暂缓执行既定的政策。使中央政府的住房政策在执行中打上折扣。
政府掌控的土地资源可用土地供应量调节供给，但实际中，一方面是用地指标紧张，另一方面是大量批出的土地停滞不动，成为闲置的荒地。最近曝光出来，广州在2007年批出的二十七快地王中，二十幅尚未动工就是一个典型。即使动工的地王，也是尽量拖延。这些使政府的调控政策失效。这些未开工的地王是因为公司的资金链紧张而无法开工吗？不是，而是发展商认为无利可图而采取的拖延观望手法。
同样，我们看到，一方面是房价不断创新高，另一方面是住房的空置率不断增多的悖理现象。一些发展商甚至采取“捂盘”、“惜售”来抬高房价。这些现象是其他国家闻所未闻的，它们充分暴露了我们政策中的诸多弊端。
如何使我们的调控政策行之有效呢？需要把以价格为目标的调节，转变为以帮助中低收入家庭住房为目标的调节，这样至少是可以淡化政府政策与房价之间的因果关系。政府需要采用土地政策、税收政策和融资政策等手段，建立一套长期的、稳定的政策。在上面讲到的土地供给政策，开发商必须两年动工的不应以房价下跌而缓行，该罚的就罚。要改变高房价与高空置率的局面，政府应坚持二套房的贷款政策，考虑征收物业税，增加投机住房的持有成本，让囤房囤不起房。在适当的时机制定《住宅法》，用法律的手段，保证廉租房和经济适用房的实施。
我们讲不以房价为政策的目标，并非要求政府就像是证监会对待股票价格那样在房价面前不闻不问，任凭之高涨或惨跌。房价与股价不同，它并不存在着一个全国统一的房价，每个地区基本每条街的两个房屋都有不同的价格，因此它是地区性的。地方政府在房地产市场上不仅是监管者，也同时起着参与者的角色。如果说，中央政府的宏观调控政策包括货币信贷政策和财政政策对房价起着间接作用的话，那么地方政府的政策就会直接影响房价的高地走向。因为地方政府实际控制着土地开发的资源，可以利用行政手段，包括前段时间我们看到的有些地方政府采用买屋入户的做法来支撑于房价。在地方政府“经营城市”的理念下，难以保证采取中立的、稳定的住房政策。只有强调地方政府与中央的政策保持一致，坚持以发展经济适用房和廉租房为其重点。同样，中央政府也需要制定一些措施引导和调动地方政府解决中低收入家庭住房问题的积极性。
纵观各国政府的住房政策，它们都不是以房价为目标的。以香港政府为例，政府并不关注房价的波动，而是致力于发展廉租房建设，经过几十年的努力，提供了保障大约占人口30%的中低收入家庭的住房。这样任凭市场风云变化，普通家庭就不会对房价的变动反应敏感了。