前几天，中山大学住房团购项目小组和房管处公布教职工团购住房项目的结果：拟定选购由某开发商开发的“江南新苑”第三期，团购在向社会公开优惠折扣基础上额外9.8折，预计销售均价为17300元/㎡。尽管学校发挥团购优势，争取优惠的价格，但这样的价格还是让很多年青老师很失望。这样的价格，跟他们收入来比较，意味这他们是没希望有获得中大附近住房的可能了…….
之前就有人就在惊呼“一套房子消灭一个中产阶级”，自从住房商品化以来，房子就成为老百姓最绕之不去的话题，它是民生之根本。那么，究竟我们该有什么样的住房模式，才能让住房问题不至于成为老百姓的负担呢？
迄今为止，我们走过的住房发展模式是从百分之百的计划性的福利分房发展到百分之百的商品市场分房。住房靠自己，住房靠市场。政府将“住房福利”的包袱甩给了市场。
但是市场这只无形的手能否取代政府这只有形的手，有效地调节和配置房地产的资源，以满足城乡居民各阶层对住房的要求呢？答案是否定的。市场竞争的结果必然使房地产市场的中弱势阶层，被排斥在住有其屋之外。就像计划经济下的政府包揽一切行不通一样，让市场解决一切问题的模式也是没有出路的。二者必须兼顾，并且需要有合理的定位。
实际上，在住房发展模式中，政府市场是缺一不可。首先，市场与政府在住房发展模式中的地位是由住房这一物品的特殊性质决定的。住房物品的特殊性表现为两重性，它既是终生耐用的消费品，又是理想的投资产品；既是个人的基本生活必需品，又是社会的公共产品。作为耐用消费品，它是我们生存的基本条件，并由于我们不断地对它进行维护和改造，使它能够终生为我们所用。作为投资产品，它又其有保值和增值的能力，从而为投资者所青睐。此外，住房作为半公共产品，是就它的社会属性而言，即建造住房的土地是国家所有。住房的这种二重性决定了在住房发展模式中．市场和政府缺一不可。住房的投资价值和个性化要通过市场才能实现；而它的生存必需品和社会性的特性，则要求政府像提供医疗服务和普及教育那样，向社会提供足够的经济适用房。
其次，市场与政府在住房发展模式中的定位是当前房地产市场争论的实质。我门看到，理论界、地产业和民众众说纷坛，献计献策，试图找出当前房地产失控的原因所在，诸如供求失衡、房价高涨、地产商牟取暴利、地方政府寻租等等。但是对这些问题的回答都依赖于政府在住房发展模式中的定位。例如房价，如果政府的作用是要保证中、低收入的家庭在市场上能够买到经济实惠的住房，它就有必要对不断上涨的房价进行干预。但是如果政府的作用是发展一个以公平为原则，帮助低收入的家庭解决住房困难的廉租房系统，它就不会对市场房价这样敏感，也没有必要去设法控制它。中国房地产的根本问题并不在房价，真正需要反思的是住房发展模式问题。
我认为政府住房发展的基本战略应是：利用市场提供居民住房，帮助低收入家庭达到基本的居住条件。根据这个战略，我们可考虑建立一个二元二级住房发展模式。二元是指市场化的商品房与非市场化的公共房并存的“二条腿走路”的体系；二级是指中央和地方政府的相互配合的分权管理层次。
首先来看二元体系。二元把住房分为商品房和公共经济房两个系统。商品房的建造、分配、调节由市场决定；公共经济房的建造、分配、管理直接由政府负责。前者的核心是效率，而后者的目标是公平。前者作为市场经济的一部分，通过竞争机制、价格调节，来实现各个收入阶层住房供求关系的均衡。二元并不是分割市场和政府，而是指政府用两种不同的调控政策和方法，对商品房市场进行宏观调控。调控的目的是建立健全各种法规，建立健全房地产市场发展的信息披露制度，完善市场的功能。调控的手段采用税收、信货、利率和土地政策。这即是中央一贯强调的、以经济手段为主调控市场经济的原则。
中央政府应该尽量避免使用行政干预的方式。即便是在市场出现泡沫、价格大涨大跌时，使用行政手段对市场进行直接的干预也可能弊大于利。因为行政干预常常是“一刀切”，其结果是用“政策市”的扭曲代替价格的扭曲。就像世界上没有只升不跌的股价一样，也没有只升不跌的房价。政府这几年在股票市场上监管的经验也证明了这一点。
另一方面，市场从来都不是万能的。市场是以盈利为目的的，难以兼顾社会公平的原则。这就需要政府出面，发展与市场平行、以保障居民基本住房需要为目标的公共经济房系统。地方政府必须建立廉租房和经济适用房。与对商品房市场宏观调控的方式不同，政府可直接运用手中的行政权、财权和土地供应权，帮助低收入家庭。例如，对于建造廉租房和经济适用房所需用地，政府可以无偿拨出。同时，政府应开发各种渠道，发展廉租房和经济适用房。它包括对建造经济适用房的开发商补贴；政府自己建造经济适用房，然后再出售或出租；或者对低收入家庭给予住房租金补贴。
其次来看二级管理层次。我们需要确立地方政府在住房发展模式中的作用。房地产市场是一个分散的、区域性的市场。每个地区的经济条件、地理环境和文化状况不同，其赖以生存的房地产市场的特点也必然不同，从而各地区所承受的供求和价格的影响也不同。显然．对房地产市场的微观监管是地方政府的职责范围。
事实上，房地产业是经济生活中管制最严的行业之一，各国都是如此。地方政府对房地产业的调控采用微观和直接的手段。并通过土地和城市建设规划，把住房发展纳入其中，直接控制该地区的住房模式。一个楼盘从选址、设计、建造到验收、销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。一些具体化的指标，如界定别墅和普通房的标准，住房面积大小、结构比例，容积率和密度，环保要求等，都是因地因时而异的因素，本应让地方政府对这些问题有更大的发言权。
由于地方政府控制着土地的供给，土地出让金已经成为地方政府财政收入的一个重要部分，从而使地方政府具有既是市场的管理者，又是市场的参与者的双重身份。这种双重身份能否引起利益冲突？我认为，只要土地出让方式是公开、公平的，另要政府收入分配遵循“来自于民，还之于民”的原则，我们不必过多地担心。这部分由房地产业的税收和土地出让金构成的政府收入，将用于市政建设、教育、卫生、文化的发展和环境保护，这样以间接的方式既提高了本地区居民的物质文化生活条件和社区坏境，又促进了城市发展的良性循环。当然地方政府也有责任从卖地的收入中提取一部分来弥补因地价提高对低收入家庭造成的负面影响。补偿的方式，可采取低收入家庭租房补贴，或由政府资助兴建廉租房。香港政府在这方面给我们提供了有益的经验。为了保证这一制度的实施，可由中央政府按比例提取廉租房基金，统一掌管，以保证资金到位。
住房建设是一个巨大而长期的社会工程，我们提出的二元二级住房发展模式是这项工程的框架。政府的作用和市场的功能在这个框架中不可能一步到位。目前出现的错位和越位也在所难免。正是由于现时缺乏对地方政府有效的监管和制约，中央政府不得已才制定出一系列本属地方政府职权范围的量化指标。诸如在地方政府与中央政府的利益博弈中如何让市民来制约地方政府的短期行为和权力滥用；如何发挥物业税的调节作用等等问题，都需要我们在前进中予以研究和解决。