调控温和稳楼价，年内仍有新政预期

 

    星期天中央在万众期待下公布了地产新政――《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，行内称为国11条。其中最受关注的莫过于二套房贷首付比例提升至40％。本人以为这次的国11条总体比较温和，是在保持政策连续性和稳定性的精神上予以制定的，新政的推出应该可以给过热的房地产市场降降温，但不太可能像大多数市民期待的那样出现房价回调，毕竟这批新政的力度还是很温和的，不少内容也是熟悉的老调重弹。

 

    自05年开始，我国商品住宅市场就出现了供不应求的状况，2007年和2009年更是2个突出的年份，此次系列新政的推出就是从缓和供求矛盾入手的。

 

 

 

增加供应关键在政策落实

    先说说供应方面，其中增加中低价位、中小套型普通商品住房建设总体上没有太多新意，著名的70、90政策推出已经接近3年，现在还在强调中小套型普通商品问题只证明了此前旧政策执行力度的不足。另外70、90政策的合理性一直都备受争议，个人认为不但首次置业是刚性的，改善性置业也是刚性的、健康的，大套型面积也有刚需，不能一概抹杀。

 

    70、90政策执行不彻底有主观、客观两方面原因，也有市场、行政两个层面的原因，保障性住房可以用行政手段进行套型和价格的硬性规定，普通住房则不宜过分强制规定。从长远看，健康的市场应该在立法、监管、引导上多做工作，而不应该过多，过于直接地干预到运作的一线。

 

    另外，普通商品房买卖是市场行为，怎样增加中低价位普通商品房的供应既让人期待也让人困惑。至于要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应，打击囤地，促开工、促开售等也已经是第N次重复了，在这个问题上，需要的不是文件和政策，而是有效的执行与落实。

 

    再有，供应政策的落实到形成有效供给也需要一段较长的时间，所以供应量短期是上不来的。

 

 

 

新政仍难以抑制投资需求

    再谈谈最让人关注的二套贷款首付款比例不得低于40%。从防反金融风险的角度考虑，40％的首付比例已经能够较为有效地降低金融体系的风险，同时对改善性的需求也不会有过份的扼杀，总体比较合理。

 

    但新政对投资需求的遏制却可能比较有限。我们知道，现在投资房地产的买家大致有两类：一类是买后收租，不排除价高后出手兑现，这类自有资本充裕型，贷款加减一两成对他们的购买行为没有太多改变，这类买家买房是为了把财富凝固在实物上，希望买房防通胀或获得长期的增值收益。另一类是希望赚取短期差价的，这类资金不稳定，一般要求快进快出。

 

    我们可以回想以下2009年楼价是怎样涨起来的。就09年年初当时的环境而言，无论是普通民众或业内人士，大多数并不看好楼市前景，特别是楼价。那个时候不会有多少人敢以赚取短期利差为目的而买房投机的，所以这波楼价上涨压根就没有多大短期投机成分。而房价涨起来的实际原因是买家手中有钱（国家宽松的货币政策）又担心通胀，又不敢投入实体经济（出口、消费不景气）所以才买房，这些属于我刚才说的第一类投资者，这些钱自有比例很高，没有短期套现的压力，所以他们首付比例都很高，（因为贷款还要付利息，他们的资金本身就没有出路了，所以不会向银行借钱支付利息）。所以提高一点首付并不能压制这批投资需求。

 

    中央多次提到楼市，并表达了要遏制房价过快上涨的势头的意思。就这个意义上讲已经明确传达了中央认为当前楼价有泡沫，当前楼价有其不合理性的意思，否则如果楼价十分合理又何必担心其价格上涨过快能？那种上涨过快叫补张，是价格回归，不用遏制的。遏制就是让不合理的价格回到合理的范围之内。本人不赞成部分专家只从自身利益出发考虑问题，发表的倾向性明显的引导性意见。

 

 

    我认为本次国11条相对温和，对过热的市场有一定降温作用，但不足以让楼价在短期内完全停止上涨，更不用谈让楼价的理性回归了，就这个意义上讲楼市新政仍有可能进一步推出的可能。而楼市发展需要长期利益与短期利益相结合，长期利益是指楼价从高位回到一个合理的区域内波动，避免因为高楼价所引发的社会矛盾和可能的楼价泡沫破裂所引发的经济及社会问题，就这个意义上讲楼价需要回调。而短期利益楼市是肩负拉动经济，带动上下游产业复苏的的任务，就这个意义上将楼市需要繁荣，需要活跃。最佳状态是楼价稳步回调，市场保持繁荣。这个目标的实现的确有难度，但下决心解决问题是解决问题的第一步。

 

 

 

邓浩志

2010年1月11日