元旦刚过，合富置业发布了《2010广州二手房白皮书》，本人主笔，这里摘录对市场的主要观点和判断：

2010年广州二手楼市展望：以稳为主，量减价略升

   判断2010年广州二手楼市的走向，应该综合考虑政策、市场、经济、城市、消费购买力以及一手楼市等多个因素作用，总体来看，2010年广州二手楼市会以稳为主，与2009年的市场相比有一定的延续性，活跃度和楼价运行方向不会发生大的变化，但考虑到2009年比较特殊的政策、经济和楼价等特点，估计2010年二手市场难以重新复制那种火爆行情。

   在政策方面，2009年12月中央经济工作会议明确提出，2010年国家继续坚持积极的财政政策和适当宽松的货币政策，大的宏观调控政策方向保持不变，当然，2009年的一些支持政策进行了一定的调整，例如，营业税征税的优惠政策由原先的购房满2年，调回到5年，但普通住宅的营业税课税基数是买入和卖出的差额，仍然具有一定的是支持普通住宅的交易；对于楼市和房价问题，政策多次强调要保持市场健康持续发展，遏制楼价过快上涨，从土地、住宅供应和需求结构方面，治理囤积土地，加大普通商品住宅供应，鼓励普通住宅消费和改善住房需求，并表示要运用税收、差别利率等手段来调控、抑制投资和投机。政策动向说明房价如果过快增长，政策将会趋于严厉。

  在经济方面，预计2010年国家宏观经济继续向好复苏，而国家调结构、刺激内需将为经济发展注入新的动力。经济发展一定会带来房地产的新需求。

  在市场的供求关系方面，估计2010年广州二手楼的供应需求关系比2009年要松，但考虑到2010年一手楼新增供应量有限，特别是新增货量大多数都集中在外围区域，核心区域的新增供应非常有限，加上2010年亚运期间还有停工期，所以主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、产品类型丰富、地段、配套等多项优势，依然会保持比较旺盛的需求。二手楼的供求关系应该以比较平衡为主。

   在城市建设方面，2010年广州举办亚运会，为了迎接亚运，广州这两年城市基础设施建设投入力度相当大，推动地铁、快速路、轨道交通、各项配套措施、治理环境、穿衣戴帽工程等建设，广州城市建设进一步完善，总体上对物业价值的提升有明显的作用。

   就市场走势看，由于2009年年末政策有所调整，“尾班车”行情又消化掉部分购房需求，本身春节之前又是二手楼市的淡季，以刚性需求为主，2010年前两个月交投会受到影响，但预计只是短期内影响；也应该注意，年末的亚运会可能在一定程度上影响购房入市意欲。所以，2010年一头一尾的市场将有所减量，但总的来看，2010年的市场需求还是比较可观的，估计全年二手住宅总体交易量比2009年有所下降。

   楼价方面，目前各种条件决定了2010年广州二手楼价基本是稳中有升的走势，当前楼价运行的态势还会延续。

   从量价特点看，预计2010年广州二手楼价保持量减价小升走势。

   考虑到政策面已经开始对投资行为进行抑制，例如2009年12月份在营业税优惠政策上进行了调整，非普通住宅方面营业税已恢复到2009年之前，而且2010年很有可能再次动用上浮利率来抑制多套贷款购房投资行为，加上二手楼价经过2009年快速上行，已经处于高位，要完全消化高楼价还需要时间，这几个因素加在一起对于投资预期和投资行为有抑制作用，估计2010年二手楼市的投资比重会下降，特别是短期炒作行为热情会大大下降。在通胀在前，带有保值意愿的长期持有的购房需求依然有部分会考虑入市，因为毕竟房地产是所有投资中抗通胀的最佳品种，其风险相比较最低，长期收益比较理想。综合起来看，首次置业、换房的改善型需求依然是2010年广州二手楼市的主力购房者，保值类、长期投资以及以出租为主要目的多次置业和投资者也成为广州二手楼市的有机组成部分。同时，也应该密切关注国家政策特别是房贷和差别利率政策的变化和实行情况，以监测新建商品房市场和二手存量房市场在成交和楼价上的反应。

2009年广州二手住宅市场的四大特点

   2009年1-11月广州存量房屋总体成交宗数、面积分别比去年同期大幅度增长九成三、六成八（见表1），活跃度大大提高，彻底改变2008年弱势缩量调整的市场格局。

表1  2009年1-11月广州市存量房屋成交情况

数据来源：广州市国土资源与房屋管理局（合富置业数据已经注明，为全年数据）

   2009年广州二手楼市的特点主要是由住宅市场决定的，住宅市场有四大特点：

   1、二手住宅市场快速复苏，一改2008年大幅缩量、整体向下的特点，增长迅猛。

   二手住宅市场交投异常活跃，成交宗数和面积都同比增长一倍左右（见表1），在整个住宅市场中的作用越来越重要。

   我们从近几年的成交数据可以看到，广州二手住宅市场与一手市场的差距逐渐缩小，成交面积越来越接近，市场份额不断加大。若单从交易宗数看，从2007年开始广州二手住宅的全年交易宗数就已经超过一手，至今已连续三年赶超。也就是说，通过二手住宅市场满足置业投资需求的人群已经远超新房市场（见图1）。

图1  近年来广州市一手住宅与二手住宅成交情况 （单位：万平方米）

 
                                        数据来源：广州市国土资源与房屋管理局

2、二手楼价不断向上运行的态势非常明显。

   在广州二手楼市占据最大市场份额的合富置业成交数据显示，2009年二手住宅成交均价为9561元/平方米，较去年7319元/平方米上涨30.6%（见表1）。

   一月份广州二手住宅成交均价为7716元/平方米，到12月份上升为11485元/平方米，市场实际成交均价12个月上升幅度达到48.8%，当然，考虑到成交结构的明显变化，例如豪宅比重不断加大，所以广州二手楼市实际价格涨幅不如均价涨幅那么大。交易量大幅度增加的同时，楼价逐月向上攀升。目前中心六区的二手住宅交易均价达到13246元/平方米，比中心区一手住宅成交均价低2000元/平方米左右（见图2）。

   二手楼价上升的主要动力有：一手楼价向上的带动。二手业主看到周边一手楼盘价格攀升，也会适当向上调整放盘价；二手市场需求释放，使得二手楼供求关系有所转变，放盘价、成交价不断上调。往往业主放盘时如果有不少买家看楼，买卖意向浓，使得业主认为放盘价过低就向上调价，即“返价”，这个现象在第三季度比较明显，实际上说明供求关系发生变化，供小于求。交易价格在庞大需求作用下，向上反复运行；全年三个阶段不同的特点助涨二手楼价。年初的时候是2008年观望的需求释放，年中的时候通胀预期强化，助长投资，年末的时候不少购房者原本购买打算提前，因为担心营业税等优惠政策到期不续，所以纷纷赶政策末班车，11月份开始明显有这个市场现象，成交上升，对二手楼价也有上推影响，总之，三个阶段的市场潮让二手楼价不断走高。

图2  2009年广州市二手住宅买卖成交均价走势图（单位：元/平方米）

数据来源：合富置业

 3、春节后刚性需求集中释放，二、三季度后改善性需求和长期投资性需求逐渐占据重要位置。

   从广州二手楼市各个月度成交情况看，3月份开始成交逐月放大，二、三季度交易量都不断增加，市场活力迅速恢复，其中，明显可以看到，春节后主要是去年延期、观望的自住购房人群集中入市，所谓刚性需求爆发；而随着市场转暖，楼价上行，以及社会对于未来通胀的预取出现，二三季度改善型和部分投资保值形买家蜂拥入市，致使成交量大幅度增加，成为支撑市场价格的重要力量。7月份录得的交易登记量超过100万平方米，达到历史次高水平。年末由于不少购房者出于对12月31日到期的营业税等税费减免政策到期不再延续的担心，纷纷入市搭赶末班车，使得四季度成交再次有所放大，成就了末班车行情。

图3  2009年1～11月广州市二手住宅交易登记量、宗数的月度走势（单位：万平方米、元/平方米）

                                                 数据来源：广州市国土资源与房屋管理局 

    二手楼每套平均成交面积变化不大，反映出二手买家在面积需求方面变化基本不大，但由于楼价不断走高，二手楼平均每套总价不断上升，从年初每套70万上升到年末103万一套（见图3）。二手楼价总价上升意味着客户的收入水平需更高，客户构成发生变化。

图4  2009年月广州市二手住宅套均总价走势 （单位：万元）

                                                           数据来源：合富置业

     从二手住宅市场的成交结构看，合富置业成交数据显示，2009年广州二手住宅成交主力户型是90平方米以下，占全市成交的63.3%。其中，70-90平方米所占比例最大，占全市29.6%。50-120平方米占比72.9%。增城、天河两区144平方米以上单位占均比超过一成三，在各区中特点突出（见表2）。

   从单价分布看，合富置业成交数据显示，2009年广州存量住宅成交单价有69.1%集中于10000元以下/平方米。5000-12000元/平方米成交量最大，占70.9%。天河区8000元以上占比达92.9%，16000元/平方米以上成交量占比达18.8%，高价楼比重最大（见表3）。

   从总价分布看，合富置业成交数据显示，2009年广州存量住宅成交总价有57.6%的成交集中在70万元以下。但150万以上单位占比达到10.6%，比较突出。天河区150万以上单位比重超过二成五。

 4、区域市场特点各有不同。

   番禺依然保持区域市场最大份额，天河、白云、越秀三区的成交同比增速超过平均水平，而珠江新城、天河东部、旧机场周边、华南板块、老荔湾等区域板块成为市场热点，引人注目。番禺区依然保持成交最大区域地位，1-11月二手住宅成交面积超过200万平方米，但增速较市场整体幅度略低。天河、白云两区的成交量同比增幅都在130%左右，远高于其它区域（见表5）。

表5  2009年1-11月广州市二手住宅成交情况 （单位：宗、万平方米）

数据来源：广州市国土资源与房屋管理局

   就热点板块看，珠江新城今年交易活跃，豪宅占比居于全市之首，楼价上升幅度也最大，成为广州二手楼市的风向标板块；天河东部在5号线即将通车、BRT、员村琶洲新规划等利好因素作用下，成交日趋活跃；旧机场白云新城改造提速，对于周边楼盘价值提升有明显作用，成交价格走高；华南板块云集了广州最多大盘，供求两旺，各种户型选择很多，在这一轮市场上升构成中，成交放量；而老荔湾旧城改造加速，带来了巨大的市场需求，逐渐释放。

影响2009年广州二手楼市的主要因素

   影响2009年广州二手楼市的因素有很多，主要是政策利好、流动性充裕、预期改变、通胀担忧等起到重要作用。

1、多项支持政策激活购房需求。

   2008年底至2009年初国家和地方公布一系列支持、鼓励购房的政策，主要包括：

房贷优惠政策，通过降低首付，使得首次置业者购房门槛降低，在贷款利率方面，不仅对于首次置业和换房实行七折优惠，银行在实际竞争中对多套物业购买者也有相当大的利率优惠，大大减轻了购房者供楼负担，刺激购房需求的作用明显，二手房明显受惠；

   营业税、契税、个税等税费减免政策，购房者税赋减轻，大大活跃了市场交易行为；

上述两项政策以及其他政策对于增强二手楼市购房者置业投资信心，起到了好的作用。政策利好激活了购房需求，改变了市场对于楼市运行轨迹的看法，使得2009年二手楼市很快走出2008年的低谷和下降通道。

2、流动性充裕。

   国家为应对受全球金融危机影响，遏制快速下滑的国内经济，央行货币政策转向，由原先适度从紧改为“适度宽松”。上半年全国新增贷款在达到了7.37万亿元的天量，仅6月份新增贷款高达1.53万亿元。截止11月末，人民币信贷增量累计为9.2万亿元，预计全年为9.5万亿元。宽松的货币环境以及充足流动性让房地产行业受益，二手楼市也不例外。可以判断，二手市场交投不断活跃，换房、多次置业和投资行为逐步增多，楼价不断上升，与宽松的信贷极度环境有一定关系。当然，流动性充足还造成一部分热钱、产业资金转移到楼市。虽然2009年宏观经济尚未完全走出低谷，但整个社会“不差钱”成为影响楼市量价齐升、步入“牛市”的因素之一，这也是2009年二手楼市与往年市场高涨最为不同的地方。

3、市场信心增强，预期改变。

   政策面的巨大变化、信贷环境宽松以及流动性充裕，大大增强了购房者的置业投资信心，市场信心以及整个预期完成了一次逆转，由2008年市场普遍悲观、看跌，转变为看涨、乐观情绪，而这不单单是二手市场，也是整个房地产市场的特征，与2009年土地市场“地王”不断涌现相互映证。

4、通胀预期因素。

   全球范围为救经济释放流动性，使得2009年中产生了一种“未来将出现通胀”的担忧，这种通胀预期对于包括二手楼市在内的投资行为、买楼保值行为起到了催化作用。2009年年中以后，为保值、增值的购房行为明显增多，使得需求的释放更加充分，对交易量和楼价都起到支持作用。这也是2009年独特的市场影响因素。

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