今天下午，我还在广东电视台房产频道录节目的时候，收到国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（也叫国十一条）的消息，与好几个媒体朋友讨论了政策的市场影响。

新年前后，关于楼市政策调控的说法不少，比较混乱，例如二套房首付要提高到50%、二套房贷利率要提高、开发贷会收紧，等等，政策反而变得不是十分清晰，一时间市场好像对政策无所适从。摸不着政策会怎么样才是房地产市场最大的利空。

而今天国十一条出台，政策之靴完全落地，过去一个月各方面的政策说法，到今天为止总算明确了，我觉得最大的影响是，市场对政策的预期会从此稳定下来，这对市场来说是一个好消息。

很显然，这十一条政策都是过去各方面都已经讲到的，总的来看，与十二月中央经济工作会议确定的政策调控方向和思路是很吻合的，就像《通知》里所说，是为“加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展”。

有三个方面的精神需要再作解读，首先是二套房贷政策。此次国十一条明确提到二套房贷（家庭）“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。对于二套房贷首付，以后将会改变过往银行比较随意的执行方式。40%的首付，防范非系统性房贷金融风险已经足够。对于二套房贷的利率，十一条明确是市场化运作，银行依风险管理自主，不再像过去行政命令一律上浮。这个政策规定比07年“九二七”有很大进步，实际上，上浮利率并不能防范因为房价下跌导致的坏账风险，反而具有歧视、打压性效应。07年末、08年的市场情况充分说明，二套房贷上浮利率的市场影响是破坏性的、非理性的，没有起到稳定市场的作用，是多输的结果，购房者止步，银行钱放不出去，开发企业卖不出去，几乎所有市场参与者都没有得到好处。这个类似血的教训看来制订政策者已经汲取。

其次，抑制投资投机性购房。不少人怀疑首付40%、差别税收对投资投机的抑制作用，我个人看法是，其实政策不断强化对于房地产市场的调控，无形中已经改变了市场的预期，准确说是稳定了预期，就会有抑制作用。往往在市场快速上升的过程中，绝大多数人预期涨，投资特别是投机才会不断进入市场，博取短时间价格上涨的差价；当预期稳定时，通常是市场比较稳定的时候，投机行为会大大减少，因为没有短时间的价格差了。12月以来，各城市进行短期投资的其实已经大大下降。而对于投资性购房，尤其是在通胀预期环境下，依靠首付、营业税等手段，不可能抑制，因为其实长期持有的、出租的投资性购房需求，同样也是市场比较健康的一部分，他们不以短时间炒作为目的，考虑出租和长远升值收益，对市场没有破坏作用，也不会产生过大的泡沫，尽管对楼价有推动作用，可以通过增加供应、改善结构、适当进行税收调节等来引导。在经济高速增长、社会保障不健全、其他投资渠道不畅的条件下，政府要想遏制居民正常房产投资很难，也不应该。这一点，似乎决策者还没有清楚的认识。举个最简单的例子，通胀即将来临的话，老百姓有闲钱，如果不买房产，那去存银行？或者持有现金？如果老百姓去买房产，那背后一定有经济规律在起作用，不是间间单单用“不允许”可以遏制的。中国的高房价，其实有它必然的地方，此话题另文阐述。

第三，政府责任。国十一条在再次强调政府责任，也是很及时的。住房保障制度需要政府大力投入做，完善；住房供应结构的调节也需要政府在调控上更加科学；信息公开透明以及市场规范都需要政府着力解决；等等。政府要有作为，但还不能去直接干预市场，市场机制应该健全而不应该取代或打乱。

总体来看，我认为国十一条出台及时，有利于消除政策预期的不确定，应该对于稳定市场，促进市场健康平稳发展有积极作用。

这里要指出，目前社会上弥漫着一种错误看法，以为调控市场就是打压房价，以为楼价不跌，政策就没效，我感觉这个看法不仅错误还比较危险。实际上，在房价非正常下跌过程中，没有赢家，因为凡是持有房屋的财产都在贬值，即将要购买的也将贬值，最典型的是08年楼价下跌，交易量大幅下降，很多要买房的都不敢买，谁愿意自己的50万买了房子就立马贬值？自住的也不例外。而且房价非正常下跌对于金融的破坏更强。打压房价，不仅对购房者不利，对已经持有物业的不利，对行业不利，无法解决多数人居住问题，而且对经济也是破坏性影响，相信经过08年大家会看得比较清楚，这不是什么房价挟持社会，而是后果可能会很严重的导致经济衰退的事情，但仍有少部分极端的评论者竭力鼓吹政府要打压，不知居心何在。