清议：为什么说房地产是中国的支柱产业

 

房地产究竟是一个怎样的产业？对中国经济有何等重要的意义，以及它究竟是不是中国经济的支柱产业？

 

长期以来，围绕这些问题，各界争议不断。中国社科院曾在两年前的一份报告中公开反对房地产作为支柱产业的观点，至今依然如故。而在不久前，国统局总经济师则高调肯定房地产作为中国经济支柱产业的作用。

 

稍加留意，不难发现以上正反两方都是从房地产投资占全社会固定资产投资的比重来界定其重要性的。这肯定是十分片面的，可以说是错到姥姥家了。

 

至于有人看中的房地产行业发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等行业的拉动作用，说到底也只是旁证而已，不能作为识别支柱产业的标志。

 

以此前多次多次参与房地产研讨会的经验看，我发现，太多人，包括学者在内，连房地产究竟应当划分在哪个产业都拎不清。

 

可以明确的是，虽说是土地直接贡献的产出，但房地产肯定不是第一产业；虽说房子是盖出来的，但盖房子的产出已经统计在建筑施工产业当中，无法二次计量，所以房地产无疑不是第二产业。

 

其实，房地产的产业性质并不复杂。既然这个行业以销售土地及房子为主，因此，房地产只能属于第三产业。其中包括三个层次，一是土地的一级开发与土地出让，二是土地的二级开发及新建房屋的销售，三是二手房销售。

 

这使得房地产行业的生产总值可以准确地加以统计。退一步讲，那种无法准确统计生产总值的领域算不上一个独立的产业。

 

为统计房地产的生产总值，首先要明确的是其经济流量。据官方披露的数据，2009年，国内土地出让金合计1.5万亿元，新建商品房销售额4.4万亿元。这两个数据是明确的，至于二手房销售额，至今也找不到全国统计合计数。但是，我想提醒大家注意的是，如果不知道二手房销售额，有关房地产重要性的判断都是极不准确的。幸好，这是能够加以推算的。

 

据北京市统计，2009年二手房销售额计0.71万亿元。依据国统局提供的数据，北京近三年的新建商品房销售额占全国合计数的8.56％，或全国合计新建商品房销售额是北京的11.68倍。这当然可以作为二手房的参照数据。推而论之，2009年全国二手房销售额应当在8.29万亿元左右。

 

以上三个层次的国内房地产09年经济流量合计是14.19万亿元，相当于2008年国内零售总额的1.3倍，是08年钢材销售总额的6.16倍。仅从这一角度看，房地产作为中国第一号的支柱产业，毋庸置疑。

 

不过，鉴于经济流量与生产总值是不同性质的两项指标，后者仅仅是前者当中扣除转移价值量或投入价值量后的财富增加值。因此，以房地产市场的经济流量对GDP的比率来衡量其产业重要性，在理论上不够准确。

 

按照收入法GDP计算，土地出让金当中的政府净收益是GDP,土地一级开发当中支付给被拆迁方的补偿款项大部分是GDP，二者合计大至占土地出让金流量的90％。新建商品房销售额当中的营业盈余是GDP，其中部分以税费名义支付给了政府，部分作为所有者净利润，加上新建商品房销售额当中支付给员工的报酬所构成的GDP，其中起码有30％是GDP。需要说明的是，新建商品房销售额当中的土地成本，作为以前年度的土地出让金，已经在以前年度做过统计，加上其本身的投入性质，因此，不作为当年的GDP产出。至于二手房销售额，其大于成本支出的部分，当然是GDP，并作为财产性收入，统计在城镇居民家庭收入当中。值得注意的是，09年的二手房销售，利润率多在50％～70％之间，平均值应当不下60％。

 

如此说来，2009年国内房地产贡献的GDP应当在7.64万亿元左右，其中土地出让金环节为1.35万亿元，新建商品房销售环节为1.32万亿元，二手房销售环节为4.97万亿元，合计占当年GDP的比例在23％。

 

那么，即使按照40％的GDP总贡献率计算，2008年10.85万亿元的全社会零售总额所贡献的GDP不过是4.3万亿元，而钢铁行业贡献的GDP仅为0.92万亿元。

 

这样看来，房地产作为中国经济的支柱产业，还能有争议吗！

 

鉴于中国的工业化及城市化目标尚未达成，按照国际通用标准衡量恐怕只达成了一半，所以，那种认为房地产不应当作为支柱产业的观点，纯系胡言乱语。

 

进一步说，由于房地产对政府财政收入的贡献率更高，作为转移支付的重要来源，也是缩小国内贫富差距的主要依托。所以，那种指责将房地产作为支柱产业只能是国民的悲哀的说法，是相当无知的，和过度悲情的。

 

顺便说一句，既然房地产至于中国经济如此重要，地产股难倒不值得高度关注吗！