新一轮的房地产调控，事实上已经开始。但针对调控中出现的各种问题，以及到底应该“怎么调控”的问题，各界仍然有很多的讨论。

　　数据的困惑

　　首先，让我们回到房价本身，我们知道，中国国家统计局在每个月都会公布一个房地产价格数据，目前的价格同比上升约为7%，环比约为1%左右。很多购房者都对这个数据表示了相当大的疑问，认为实际价格涨幅远远超过这个数据。也有媒体指出，今年以来上海房价普遍上涨30% 左右，个别楼房上升幅度超过100%。

　　事实上，从统计角度来说，样本的组成和偏差、地方统计数据的是否准确，都可能对统计结果产生很大的影响。在央行的三季度货币政策报告中，有这么一段话，对房地产市场作出了概括性的描述：“商品房销售快速增长。前三季度，全国商品房累计销售面积5.84亿平方米，同比增长44.8%，比上半年加快13.1个百分点；累计销售额2.75万亿元，同比增长73.4%，比上半年加快20.4个百分点。”简单来说，销售面积上升了44.8%，而销售额上升了73.4%，销售单价（即每平方的单价）的上升应该超过了20%。但请注意，这是总体情况，统计学的意义就在于，通过样本的选择和权重的组成，我们能够对房价作出更加科学的描述。

　　举例来说，上海著名的汤臣一品，今年销售出了10套，每套成交价为1亿元，那么成交量就是10亿，而这个楼房去年却一套也没有销售出去，成交量为0。在总体描述中，如果上海市其他楼房的销售情况与去年一样（举例来说，都销售了10亿），那么上海市今年楼市总体成交就比去年上涨了一倍，同时，由于汤臣一品的单价较高，那么上海市的楼价也会骤然上升。明眼人都知道，这种统计出了“问题”，问题就在于你在比较豪宅和普通住宅的价格。事实上，这些问题是统计学创立以来一直想要解决的问题，从比较意义上来讲，汤臣一品尽管在去年没有销售出一套，却应该有一个“价格”存在，而这个“价格”才是真正可以比较的价格。所以，尽管大家对国家统计局的数据有怀疑，但这个数据却也暗示着另外一个信息，就是今年以来的房价主要是价格较贵的豪宅推动的。

　　同时，大家也需要注意到，房价并不是由统计数据推动的，换句话说，统计数据不会对房地产市场的走势产生任何实质性的影响，与其把眼光放在统计数据上，不如针对基本面进行讨论。

　　房价收入比的疑惑

　　另一个很热门的话题，是对房价收入比的大讨论。世界银行的研究者们可能也从来没有想到，他们提出的一个“6到8倍”的正常区间，在中国受到了如此的重视。需要指出的是，这个 标准并不是金科玉律，尤其在人口众多、土地紧缺的亚洲。同时，我们也做了一个简单的研究。按照各地公布的官方数据，我们估算出北京、上海、广州和深圳四地的年人均可支配收入大约可以买2.1—2.3平米，假设每户为三口人，每套房屋面积为90平米，房价收入比约为14—15倍，已经远远超过了国际标准。从全国范围看，年人均可支配收入大约可以购买3.5—4个平米左右，按照同样的假设，房价收入比约为9至10倍。这样的一个简单研究结果，却容易被很多人误解。第一，我们讲房价收入比，考虑的是一个三口之家，因为人均收入考虑的是全体人口，包括刚刚出生的婴儿。很多人拿自己个人的收入来比较，这并不符合研究的基本假设。第二，很多人拿刚毕业的大学生的收入来做比较，这更是不符合研究的精神，跟我们上述所讲的统计学的问题一样，这种比较并不客观。在这个基础上，我们可以得出的简单结论是，中国大城市的房价比“国际标准”高了不少，而总体来看，全国的房价收入比却显得相对“正常”。那么，很多人可能又能从这样的结果中得出大城市泡沫很严重，终将破灭的结论。很多人去过东京和香港，可能对所谓“国际大都市”的房价有所耳闻，如果房价仅为家庭收入的14-15倍，相信所有的香港人都会置业了。

　　房地产“基本面”

　　还是回到“基本面”吧，比较房价收入比，不如比较房租与房价的比率，我们从“Global Property Guide”得到的数据显示，2009年2月中国五大城市（北京、上海、广州、深圳和成都）的房租收益比约为4.42%，即每年的租金约为房价的4.42%，同期香港约为2.8%左右 ，新加坡为3.5%，台湾地区同样约为3.5%，日本约为5.5%。简单来说，内地大城市的房租收益水平仍然是可观的。由于这是今年去年2月份的数据，今年以来房价大幅攀升，房租收益比应该会下降1到1.5个百分点，但相信同比而言，中国内地主要城市的房租收益比在亚洲也算在正常水平内。

　　房价贵不贵，其实也是相对的。我们可以简单比较一下上海与香港、新加坡的高端住宅的价格。我们得到的数据显示，上海市的高端住宅价格，目前约为4.5万元人民币一平方，这个价格是上海市相当核心区域的价格，因为我们得到的数据显示，目前上海市内环以内的价格约为3万元人民币左右。同期，香港的高端住宅价格约为12万人民币一平米，香港地价最高的山顶约为18到20万人民币左右。新加坡的豪宅均价则约为11万元人民币一平米，最高的如武吉知马地区的豪宅（即李连杰的置地区域）则超过15万元人民币。简单来说，上海的高端住宅的价格约为香港和新加坡的三分之一左右，内地富人的数量相信已不需要笔者赘言，与此同时，上海市的常住人口约为香港的5倍和新加坡的7倍。

　　事实上，中国的城市化进程，相对较高的储蓄率，以及资产配置转移的需要，才是房地产不断上升的根本动力。由于中国城镇人口密集程度很高，土地稀缺，土地价格在市场化后急剧升高，导致房产价格也随之攀升。经济的发展和城市化的预期是中国房价结构性上升的动力。另外，中国的家庭存款高企，达到GDP的110—120%左右。每年的大量贸易顺差也导致中国金融市场流动性持续走高。由于通胀预期的增高，国内金融保值产品的有限和股市的波动太大，房产似乎成为居民资产配置转移的首选。这种情况是在短期内不可能解决的，这也造成中国一些城市房价可能已超出其由一些根本经济因素所决定的合理均衡价格的水平。

　　调控如何进行

　　从本轮房地产调控的角度来说，也需要从基本面的角度出发，针对目前真正存在的问题。而目前的问题是，针对房地产的讨论容易上升到道德层面，这其实更不利于问题的解决。

　　在笔者看来，政策制定者应该从以下方面进行政策调控。第一，今年以来房价高启，很大程度上受到了货币政策的刺激。我们的测算也显示，中国市场上存在的超额货币量已经达到了历史的顶峰。由于实体经济普遍存在产能过剩，过剩资金不愿进入实体经济，从而只能进入资产领域，导致资产价格高启。既然货币政策已经起到短期刺激效果，那么刺激政策应该快速撤出，否则可能导致严重得通胀和财政问题。第二，针对“二套房”等投资性购房的针对性政策，可以并且应该加速推出，投机性炒作对实体经济的危害远大于其好处，政策制定者在抑制投机上如果“畏首畏尾”，可能导致将来被动“踩下油门”。第三，加大经济适用房和廉租房的提供。新加坡和香港的经验都证明 ，与其去打压房价，不如提供政府补贴的廉价住房。约有50%的香港人和80%的新加坡人住在政府提供的公屋里，而内地在这方面的差距则很大。目前我们得到的数据显示，内地大中城市在2008和2009年提出了庞大的政策性住房的建设计划，相信这些住房的推出将对平抑房价起到作用。但我们唯一的担忧是，在去年底房价仍然疲软的时候，各地政府是否真正有动力完成提出的目标。■