谢逸枫:2010年取消“预售制”南宁楼市将崩溃

　　建议广西建设厅撤消“关于取消商品房预售制的试点”规定

　　  核心提示：商品房预售制度本身就没有问题，“预售制”在国外98%城市都在实施。况且“预售制”在中国房地产已经深入市场27年，实施了18年，制度已经很完善和具有可操作及实施性，没必要取消。1993年时，“预售制”在中国楼市最萧条和最低潮是发挥着巨大重用，不仅拯救了中国楼市，还挽救了中国经济和拉动房地产相关60个产业发展。到2010年为止，“预售制”依然发挥着支持中国经济发展和刺激楼市及稳定市场，增加市场有效供应的作用。另外是帮助开发商解决资金融资问题和满足了市场改善型自住型购买需求及减少银行金融风险等重要功能。可以说“预售制”对于中国楼市是利大弊，如果取消“预销制”就是弊大于利。即使取消了“预售制”，依然解决不了中国房地产市场目前凸出的问题。因此，建议广西建设厅撤消“关于将南宁作为取消商品房预售制的试点”城市规定。否则，南宁楼市将面临着崩溃或崩盘的灭顶之灾。

　　

　　  中国商品房预售制度“存废”拷问  

　　  2010年1月23日广西住房和城乡建设工作会议召开，自治区住建厅党组书记宋继东在所作的工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。根据笔者调查和了解，目前，全国尚没有一个城市取消了商品房预售制度。当日的会议一传出消息，全国媒介和房地产人士及经济人士对此事舆论议论纷纷。关于是否取消商品房预售制的问题或说“存废”问题，一直存在着颇多争论和讨论。此后，预售制度频繁遭遇部分中国学者和开发商及人大代表提议“取消论”？最后，在开发商一再强烈“上书”反对下，“取消商品房预售建议案”最后“流产”，此后政府一直未对此事做过什么规定。

　　

　　  笔者认为，其实，商品房预售制度起源于香港。1983年,深圳在国内首推“商品房预售”概念。商品房预售制，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。1992年,“楼花”销售也登陆广州。1993年,广东省正式立法推出商品房预售制度。1995年,全国正式对预售制度立法。然而制度在推动房地产也繁荣的同时,也饱受购房者诟病。从2005年8月,央行就曾提出过取消房屋预售制度的建议。

　　

　　  2006年全国“两会”时,33名全国人大代表联署签名提出方案,要求取消商品房预售。2007年两会期间，人大代表建议提高个贷首付比例，逐步取消房屋预售制度，引起了社会层面极高的关注。2008年，深圳等地的有关房地产主管部门有进行尝试取消商品房预售制度的意图后，后在开发商的强烈反对中作罢。

　　

　　  2009年全国“两会”民革中央向政协会议提交的集体提案,建议加快修订《城市房地产管理法》,并全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度。2010年1月23日广西住房和城乡建设工作会议召开，自治区住建厅党组书记宋继东在所作的工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。

　　

　　  笔者认为，最近四年，中国部分专家或代表及学者频繁表示，中国房地产市场已经度过了低迷或萧条时期，目前中国房地产市场发展到很成熟和繁荣，并且给市场带来复杂问题，例如给购房者带很多纠纷和导致房价上涨过快及投资疯狂，地王不断出现等问题，希望中央和建设部取消商品房预售制度，最终未被中央政府和国家建设部及相关部门的支持和肯定及认可。并且在获得开发商和部分人士的赞同，另外部分购房者和投资客也纷纷反对取消商品房预售制。

　　

　　  笔者认为，其实，不仅是因为商品房预售制有法律上获得的保护，而一直未采取其取消意思或信号，主要是售商品房制度利大于弊和对中国经济发展巨大及对地方财政等经济贡献大，另外是开发商和购房者及银行等投资者需要，关键是目前中国房地产市场需要。因此，目前不合适取消商品房预售制，应该保留商品房预售制，没有取消的必要性，但是，必须对该制度进行更加完善和有力的监督及做具体的规定，防止再次出现不良市场现象。

　　

　　  南宁“取消商品房预售制度”开发商面临资金链破裂和金融危险

　　  南宁属于二三线城市和未开放的城市及人口少；或者说经济发展比较落后和经济收入比较低及产业单一而落后；或者说没有其他城市的房地产一样繁荣而旺盛；或者说是一个多民族和多山区多边界及生活贫困的城市。例如，目前上海和深圳与南宁的物价水平越来越接近,而房价却还差的遥远。

　　

　　  例如，南宁白领的工资收入800元-1500元/月，收入低必然是消费水平也非常的低下。目前南宁“一无制造业，二无科技业，三无轻工业，四无金融业，五无地铁，六五重工业”。地方财政收入和刺激经济发展的方式基本上是依靠房地产行业拉动其他相关产业发展，因此，房地产作为南宁经济发展重要支柱产业，应该稳定房地产市场发展。

　　

　　  笔者认为，目前广西南宁到全国开发商的开发资金来源之中三分之一来自预售房款，另外部分是开发商自有资金，其他部分是依靠银行贷款。根据一位长期开发项目的开发商负责人提供数据，2003年以来，国内房地产开发企业当年资金来源的32.16％来自预售，其中2004年的比例高达43.07％，2009年为27.86％。说明商品房预售制度不仅解决了开发商资金链紧张和融资缺乏渠道及资金困难的问题，还帮助房企健康稳定成长。同时减少了开发商因市场不稳定和政策因素及其他原因导致楼市萧条的风险，保障了开发商的资金不受到冲击。

　　

　　  笔者认为，如果广西南宁作为试点城市一旦正式实施“取消商品房预售制度”，南宁基本上80%开发商资金链面临着破裂，绝对不是危言耸听或者说是开玩笑的。虽然取消商品房预售制度有一定的好处，首先降低购房者的风险。购房者购买期房最大的风险，来自于开发商不能如其交付房屋，或根本不能交付房屋。而现房销售，则避免了这种风险。其次，减少纠纷许多纠纷都是由于期房预售造成的，货不对板。最后，消灭没有实力的开发商。

　　

　　  目前开发商的开发模式都是滚动式的，基本上是通过商品房预售回收首期资金，再投入下期土地开发，如果没有了预售款，80%开发商靠什么获得资金再继续开发建设。或者是因为开发商没有资金了，就停工停建，不仅让南宁市场出现更多烂尾楼，还影响到南宁东盟区开发建设及南宁经济和城市发展。还会导致开发商因资金回收不到，不能够到银行按时还贷，由于负债过多，银行就会产生金融危险，这个是相当可怕的。况且，可能会导致市场被20%大房企垄断，到时，房价毫无疑问会暴涨，贵到广西自治区主席都购买不起房。

　　  有媒介报道，大部分开发商都认为，在南宁地市场唱主角的大型外来地产品牌开发商更倾向于大规模建造中高端项目。预售房制度的取消，使得开发商预售、竣工，到交付的资金运作模式瓦解。取消商品房预售制度，不仅令公司无法使用预售款开发项目，更使得整个项目的资金回笼时间被延长一年时间。开发商将因为资金周转时间而承担更多融资成本和风险。由于开发商没有足够资金继续建房，未来南宁地区的商品房市场很有可能长期开发量严重不足，导致出现供小于求，并推动当地房价上涨。当地与房地产密切相关的行业，也将受到巨大打击。

　　

　　  南宁“取消商品房预售制度”楼市成交萎缩和房价上涨

　　  2010年1月23日广西南宁年内将成为国内首个取消商品房预售制度的试点城市，上述消息传出后。上述试点取消商品房预售制度的细则还在初步拟定阶段，并未正式发布，尚处在一个细则初步拟定的阶段。有媒介报道，根据南宁市房产管理局政务信息网的数据显示，传出取消预售制度消息的第二天，1月24日的商品房成交量仅为38套，较此前200多套的日均交易量下滑近80%。

　　

　　  虽然目前制度具体的细则和下发时间没有出来，而由南宁相关政府在建设部与建设厅的共同指导下，结合南宁市当地的具体情况再行拟定、颁布。甚至有南宁开发商形容：“如果未来南宁真要取消预售制度，相当于引爆一枚“深水炸弹”，威力还要比物业税正式出台还要猛十倍。”

　　

　　  笔者认为,然而，取消期房销售制度，却不能抑制房价，反而火上浇油。首先，在取消期房销售制度政策实行后短期内，将造成中国房地产市场上短期供应的真空，购买力短期内被压抑，一旦释放将被放大，比平稳释放更加推动房价上涨。其次，任何时候，风险和收益都是对等的；购买期房有风险，但价格相对会便宜；当进入现房阶段，风险完全释放，相当于风险的折价就会消失。再次，取消预售，使开发商的财务成本上升，如果不从根本上改变供求关系，成本上升必然转嫁购房者身上。

　　

　　  有部分开发商支持笔者观点，开发商的原有资金运作模式的瓦解，长期来看会使南宁当地楼市的供应量进一步减少，导致房价上涨。虽然，在短期内部分开发商会因为资金紧张而降价卖房，但当地市场的供应稀缺，却将注定是中长期的事，这可能会导致商品住宅的长时间上涨。

　　

　　  笔者认为,本来商品房预售制转嫁了房地产市场风险，银行成为风险的主要承担者，加大了金融风险，如果一旦取消，金融风险更加巨大。消灭了小开发商，势必形成寡头垄断；试想，如果中国所有的土地都是有20%房企开发，房价不上涨是不正常的。最后，最根本的，是取消预售制，并不能增加市场上的房地产供应量，而除了增加住房的供应量以外，任何方法都是徒劳而无功的。

　　

　　  附注：预售制的弊端。在商品房预售制下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。预售制的弊端在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

　　

　　  国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房屋不满意或者其他原因想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。