谢逸枫：2010年国企流行“跑马”圈地

　　没地房企被同行笑称“空壳皮包”公司

　　  去年12月到今年1月中央所有房地产政策一切围绕着“房价与土地及金融政策，资金和供应及税收政策，地王和“70/90”政策”及囤地”进行调整，从头到尾把中国楼市和开发商大脑洗了一遍地。2009年12月-2010年1月份住建部、国土资源部、财政部等多个部委，为从抑制到遏止房价上涨过快的想象，同时打击投资投机和炒房需求，至12月底，中央调控之声不绝于耳。频繁而紧锣密鼓地出台中国房地产调控政策。

　　

　　  2010年注定是房地产又一调控年，既然09年房地产已经不平凡之年，可称为楼市乱市之年，楼市火爆到开发商捂盘和推迟开工及拿地王，另外是囤地等行为。可见，2010年政策调控是势在必行的，在乱市之年，中央政府的“土调令”（土地调控）效仿商鞅变法。特别是在楼市比较发热时，首先，1、房价大幅增长，成交却萎缩；2、地王频现，囤地现象严重；3、开发商不差钱，捂盘高价销售；4、地方政府不差钱，推高价地块；5、房价再创新高，那么维持08年的“救市政策”就显得不“与时俱进”了。

　　

　　  例如1）从“营业税征收2改5”。2）“国四条”，3）“营业税优惠政策”终止。4）到“拿地首付不低于50%”，5）“5年内普通住房转让差额征收营业税”。6）600副市进京商议新政策。7）四措施严打哄抬房价和捂盘惜售。8）国土部严打囤地，再推三项措施防新地闲置，“督办全国18宗房地产闲置土地”。9）2010年1月10的“国十一条”。10）提高二套房贷。11）物业税推全国试行。12）“住四条”。13）上调存款准备金率。

　　

　　  2007年国企拿地很卖力；2008年国企拿地很谨慎；2009年国企拿地很疯狂；2010年国企拿地成为流行了。例如，2010年1月21日下午4点半，在经过一个半小时的鏖战后，中海地产集团有限公司终于拿下北京一宗地块，而付出的代价是59.7亿元。中海地产59.7亿拿地，国企再次造就北京新地王。这是继去年11月大龙地产用50.5亿元创造北京新地王后，国企房地产开发企业在北京公开土地市场上的最大手笔。

　　

　　  中海对这块地志在必得，他们自从2009年开始便没有在北京拿过地。据北京市土地储备中心的资料显示，北京市丰台区六圈A居住项目用地位于丰台区花乡六圈村，规划建筑面积348037.9平方米。该宗地具体四至范围是：东至郭公庄村界及万寿路南延线，南至六圈南路，西至丰葆路，北至六圈路。该宗地将以“六通一平”形式供地。这块地的起拍价为20.25亿元，最终的成交价超过起始价大约195%，折合楼面地价为17150元/平方米左右。

　　

　　  土地紧缩下，开发商拿地还那么踊跃说明政策失去调控力度和对开发商影响不大。首先，2009年12月，中央连续“八次”出政策对资金充裕的国企和央企及民企公司影响是非常有限，而对势力弱的中小房企影响特别大。尤其是给在资金上存在资金链破裂危机的中小房企，毫无疑问是一种沉重的打击。其次，而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策，甚至有些地方出现，开发商拿地的钱是大部分是银行贷款的，用“土地”低押给银行；或者是开发商与地方政府“另外协议”，在土地出让首付政策上，再进行分期付，或者是首期款项延期交纳，或者是分四期或者六期付。

　　  在取得土地进行开发时，建筑方面的资金有施工和建筑公司共同承担，项目结束时才把钱给他们，而开发商纯粹是只需要20%自有资本金就可以。再次，国企抢地再现疯狂，意味着中央“国四条”与“50%政策”正式宣告中央政策调控“失灵与无效”。2009年12月中国楼市调控打出第一拳，拿地首付不低于50%政策，打向开发商囤地、炒地、或者拿地王。对国企抢地，没有一点的影响。

　　  为什么房企拿地简直是“遇神杀神遇佛杀佛”。原因在于，第一，中国目前的楼市调控猛药未出，因此难抑市场惯性。第二，央企仍然在疯狂抢地，由于拿地成本和囤地成本非常的低，而获得的利润巨大。第三，国企钱多，资金大把，并且融资手段比民企多。第四，政策和市场上之预期影响。

　　  在中央土地政策紧缩，开发商抢地会产生严重后果，第一是楼市将有可能出现崩盘现象。第二是房价在地价的压力下继续上涨。第三是因其他原因，开发商面临着退地王或者是资金链破裂的危机发生。第四是开发商成本继续加大，销售回款压力越来越大。

　　  首先是每年房地产政策调控，房价就没有下降过。所以，年年调控，年年暴涨。其次，货币政策与财政政策利好楼市，虽然二套房贷收紧和加息信号是利空，但是在CPI疯狂上升的情况下，通货膨胀和人民币升值及美元贬值的预测影响力全部覆盖了“利空”，并且掩盖了房价会下降的声音。最后，开发商对于市场预期非常的看好，有信心。

　　  市公司显得尤其踊跃.由于目前证监会国土部拟设新规暂缓房企股市融资和手上资金过多及为增加不动产的资产。所以上市公司显得尤其踊跃拿地，一是拿地为储备土地。二是增加市值。三是为拿地贷款到银行融资。目前土地政策紧缩，开发商抢地的后果.顶着高地价高成本高风险“三高”压力，在中央“严打”楼市四次敲警钟，到“国四条”，再到住建部汇集几百名副市长商谈房价之事，最后到拿地首付50%的政策。

　　  2010年，中央在房地产宏观政策上，应该会出台更加严厉的政策进行打压。一是收紧银行信贷。二是全面收紧二套房贷。三是开发商自有资金比例上调回35%。四是开征物业税。五是转售房子的个人所得税从严征收。六是收紧“限外令”。七是规定有“拖欠地价、严重违反出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织，均不得参加本次竞买。”。八是加息。九是打击捂盘销售和收诚意金现象。