值此草木皆兵、风声鹤唳的敏感时刻，广西壮族自治区宣布南宁将成为取消商品房预售制度的试点城市，北京市也几乎在同时声称有意调整预售标准，一时之间楼市为之震惊不已。

●多年来废除预售之声不曾停息

关于“是否应取消房屋预售制度”的讨论，其实由来已久，早在2004年央行提交的“中国房地产金融报告”内，就曾建议改期房为限房销售，当时也如同现在一样引起市场广泛讨论，同样是利弊得失之间，各有立场与坚持。惟让我纳闷的是，在预售与现房销售之间，难道非得取舍其一，而无中间路线吗？

我国的商品房预售制度最初系中央考量开发商本身财力不足，必须借助消费者的购房款加以补充，且当时民智未开，根本不存在所谓的“消费维权意识”，于是产生了“一面倒”的房屋交易制度；然而经过长期的房地产买气畅旺，开发商资金实力已不可同日而语，加之房屋品质的纠纷层出不穷，于是各地方政府针对预售制度作了局部调整，譬如：上海2002年由原先的“正负零零”（投资金额达25%），提高为多层封顶、高层完成2/3工程进度，始准予预售；但由于距离交屋仍有相当时日（通常1~2年），且未根本改变付款方式，使房屋预售制度仍为买方所诟病，也导致多年来“废除预售制度”的声浪不绝于耳。

●现行预售制显然违反公平交易原则

在我看来，现行的房屋预售制度，主要存在三大 “致命”缺憾，才使其动辄得咎。

首先是消费者所购房屋尚未交付，却将房款全数付清，并开始承担按揭之本利摊还，完全违反商业惯常采行之“银货两讫”的基本诚信与合作模式，使交易双方处于完全不对等之地位，此其一也；在这种畸型的买卖关系作用下，由于货物（房屋）已经售出、货款也进了口袋，此时期望开发商基于商业良知与道德，能充分考虑兴建房屋的品质，无异缘木求鱼式的奢望。这一观点并非针对开发商，任何行业处在这种只保障单方权益之交易模式下，都会如此“自甘堕落”！

尤其糟糕的是，消费者房款虽然缴清，却对资金流向、房屋品质完全无从掌握，因此可以这么说，购房者在交屋乃至取得房产证之前，基本上是寝食难安、担惊受怕的，终究事涉一生积蓄之安危，此其二也；好不容易顺利取得房屋及产证，纵有品质瑕疵还算是“幸运”的了，万一碰到不肖开发商或楼市景气的突然转折（此时此刻正是在此状况下），房屋盖不下去成了烂尾楼，那才真是“叫天天不应，呼地地不灵”！此其三也。

●房屋预售制应改良而非取消

如此说来，是否就说明房屋预售制度一无是处，早该“赶尽杀绝”？那倒也不尽然，关键是如何针对其缺失与盲点加以改良。

毕竟，一旦取消房屋预售制度，改为现房销售，市场马上面临房源供给的急冻，这对已经存在供应不足现象的城市（譬如：上海）非常不利，而开发商鉴于房源不足及成本推升（已无法取得消费者的预购房款），势必反应房价，这对购房者同样不利。而现房交易所带来无可变动的空间格局，也会使交屋后“敲墙挖洞”的行为，更加成为常态而势必影响结构安全。另外，开发商从规划→施工→完成→销售→交屋，其间就算没有五年至少也要三~四年，而房型与面积的市场需求变化万端，预测往往难上加难，极易出现产品供给与市场脱节的窘境。当然，你可以说这是作为开发商必须要面对、承担的风险，但卖不出去所形成的“无效供给”，却是社会资源的极大浪费，是产业与市场的双输局面，实乃“损人不利己”。上述内容我在【第一财经----财经夜行线】节目中，已作过清楚说明。

●建立买卖互信体系是预售制的精髓

兹尝试表述一种全新的房屋预售制度，就教于有识者。

土地在完成规划并取得建造执照后，便可进行房屋的预售，但需引进保险机制，以确保消费者购房款安全无虞。购房款采分期付款的方式给付，以80%银行按揭为例，订金5%、签约5%，开工后按工程进度付款，每一~两个楼层付一次款，且明订付款间隔（譬如：15天），直至完工总计支付购房自备款20%，而80%的银行贷款自交屋之同时，才开始承担其本利摊还。

这么一来，目前预售制度的所有缺失几乎都可以规避，更顾及现房交易的安全与品质兼得之优势。

因为开发商的利润都在交屋后才能够实现（按揭于交房同时生效），“迫使”其必须注意品质，否则交屋时困难重重，而保险机制的引进，也使烂尾楼绝迹。

分期支付购房款且注明付款间隔，使交易双方关系对待，更有利于购房者规划财务预算，以防房款交付的措手不及（譬如：开发商赶进度）；当然，从预售开始到交屋长达三~四年的施工期间，对购房者来说，等同以强迫储蓄的方式购屋，而不必像现在一次性支付全部房款，大幅降低购房门槛与难度。

此外，由于预售期间尚未动工，开发商在过程中可视市场反应调整房型与面积，购屋者同样可以依自己的需求及喜好，调节格局及规划，以减少交屋后敲墙挖洞的可能性，这对双方都是有利无害的。

以上房屋预售制的改良建议，其实并非无的放矢，而系有所本，这套模式在台湾已执行近六十年，过程中经历过无数次修改，直到十五年前才算是固定下来，而房地产交易也从占所有买卖纠纷的最高点（约30%），逐步降低至现在的不足5%，至于烂尾楼更是闻所未闻，显然应有值得借鉴之处。