新年伊始，政策与标地都在热闹的进行着。从元旦至今，上海市政已顺利完成多笔土地的拍卖，由于在溢价率方面出现了些转折，引起市场议论。

l  溢价率由飚高进入稳定

其一，是1月6日上午嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15地块，以仅高出起始价200万的价格被保利佳摘得焦点房地产网，成交价7.2992亿元。成交楼板价为2193元／平方米左右。据悉，只有2家房企参与最后的竞拍，而到达现场的只有保利佳一家（因地块内有7亿元造价大剧场的硬性要求）。

其二，是1月6日嘉定区真南路走马塘地块，吸引了13家开发商参与竞买，最终该地块被宝华以24.2亿元摘得，楼板价12,503元/平方米，溢价336%。

其三，是1月7日上午青浦朱家角镇B7、B8地块，计有14家企业到场，包括龙湖、绿地等地产大鳄，由古北集团以13.2亿元取得，楼板价每平米14,284元，溢价率为146.8%。

其四，是1月7日下午青浦朱家角镇B3、B4地块，计有6家现场竞价，“笑”到最后的是嘉华集团，以10.144亿元拿下，楼板价14,677元/平方米，溢价154%。

有人据此判断，透过6、7日拍卖土地的溢价率，可以看出土地出让市场开始进入温和状态，乃至上海市政府将对闲置土地采取整治行动，说明地价行情将回归理性。

我认为这样的判断恐怕过于乐观。

l  溢价率偏低，就现况而言仍是特例

首先，朱家角土地溢价率相对偏低，是否与其中的B3与B7地块为居住和商业金融用地有关，尚待进一步考证。毕竟就现况而言，商业地产仍呈低迷态势，而在以别墅为主体的朱家角之板块，商用地产的可行规划与用途更是受限，这已够让中标者头痛万分。

其次，以溢价率偏低作为判断土地市场将至冷静期，我同样看不出其必然的关联性。众所周知，标地起始价由政府掌握，只要事先与有意投标的开发商进行沟通，或者即使不经沟通，也完全可以将溢价率控制在100%，甚至在50%以下！因此单凭溢价率的多少，并不足以推断市场走势。

加之，朱家角土地也只是刚刚过去的09年12月至今，中央重新开始调控房地产市场的过程中，多次土地拍卖，少数出现溢价率低于300%的土地，岂能就此说明后续的土地招标也会如此？这存在着“把特例视为常态”的判断风险。更何况所有拍地的楼板价都与该板块的房价（以公寓价为准）相当，同为“面粉贵过面包”的范例。

不可讳言的是，与08年的流标、09年的狂飙之“冰火两重天”相比，今（10）年元月的土地拍卖情况算是比较正常，少了些患有“土地饥渴症”的开发商，即使拿地热情不减，但多了些谨慎与理性，显示“国四条”的政策效应正在发酵，使开发商也陷入观望，冷眼旁观政府落实政策的力度，再决定是“欲走”，还是“还留”？

l  打击囤地是稳定房地价的根本之一

于是上海市规划和国土资源管理局近期信誓旦旦的宣示，将针对闲置土地采取整治行动的具体作法，就成了开发商的观察指标，倘若一如既往的虚应故事则其“还留”，严格贯彻执行则其“欲走”。

何致如此？主要与囤地数量庞大相联系。

关于上海目前到底有多少取得超过两年未上市或未动工的住宅用地？存在不同版本，一说是330幅，可建面积高达4356.5万平方米；一说是官版：1077万平方米，涉及70多个房地产项目。不管哪个版本是真的、准确的，其数量都相当惊人，一旦政府部门启动整治机制，相信大多数的开发商将被迫必须“回防固守”，先行开发手中土地，而暂时搁置其囤地计划，有些中小型开发商甚至必须抛售手中土地，以免被重罚或遭受无偿没收的“灭顶之灾”。这么一来，自然对土地价格的平仰，进而对房价之稳定，起到积极作用。

因此可以这么说，在可预见的3年内，上海房地价是否能够平稳发展，不再出现暴冲狂涨之场景？上海楼市不再充斥着投机需求者？取决于政府或者说地方政府的决心。当然，从2003年开始，历经至少4轮价位狂飙的房地产，仍存在许许多多的这个、那个之痼疾与顽症，但在政府执行公权的魄力面前，其他问题就显得相形见绌、微不足道了。