物业税，让你的房产被增值

    不知从何时起，“物业税”一词成了“大忽悠”。股市上有人忽悠，媒体上也在忽悠，经济学家在忽悠，连人大代表政协委员们也在忽悠。有人说物业税可先从一些高档小区开始征收，有的说商业房已经具备物业税的开征条件，更有地方的政协委员煞有其事地提出“开征物业税”提案，甚至连税率都说的有鼻子有眼的。一时间，把个老百姓搞得都是云里雾里。

    其实在我国，物业税至今还只是一个概念。在我国现行税法中也根本没有物业税这个税种。既然没有这样一个税种，何谈税率？又何谈征收？媒体和专家们对所谓的“物业税”的讨论，都是在瞎吵吵。至少到今天为止，物业税这一概念，在我国还处在一个研究的层面上。如何征收，税率几何等等都还是没影的事情。没个两三年，是断不会开征这个莫须有的“物业税”的，所以大家切不可当真。

    从概念上来说，物业税是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者按年度缴纳的一种税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。

    目前在我国针对房屋等不动产征收的税目，虽然没有这个所谓的“物业税”，但是依然有针对不动产征收的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费。所以，即使将来征收所谓的“物业税”，也不过是将目前针对不动产实际征收的有关税费合并转化为房产保有阶段统一收取的一个税种，并使新税种的总体规模与目前的各种税费保持基本相当的规模。也就是说，即使将来征收所谓的“物业税”，也只是现行房产税、土地增值税等税种和土地出让金等税费的变形，并非一个新的税种。亦即：征收物业税的前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费！

    热衷鼓噪“物业税”的“砖家”“叫兽”们，都是以所谓的“物业税可以提高拥有房产的成本，可以起到抑制房产投资的，平抑房价”来忽悠百姓，这其实是过分夸大了“物业税”的功效。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，我国的房产税是按照 如下两种方式征收的：(1)按房产余值(房产原值的70%)计征的，年税率为1.2%；(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。《条例》同时规定：个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。由此可见，如果政府真的希望以征税的形式来提高房产投资者的成本，抑制房产投资的话，根本没有必要搞什么劳什子的“物业税”，而只要由国务院发一纸文件，取消对个人所有非营业用的房产的房产税的减免优惠即可实现，这远比重新制定一个新的“物业税”税种然后报国务院、再由国务院报全国人大几上几下地讨论审批，要简单得多。

    那么同样是针对不动产保有阶段征收的税目，传说中的“物业税”与现行的“房产税”有什么区别呢？其中一个很重要的区别就是，现行的房产税是按房产余值(房产原值的70%)来征税的，而“物业税”则是按照征收时的市场价值来征收的。考虑到所谓的房地产的增值效应，在同样税率下，征收“物业税”要比征收“房产税”来的多。于是真相大白： “砖家”“叫兽”们热衷鼓噪“物业税”的真实目的是要让政府多收税！而并非是要抑制“过度的房产投资”。

    从上面的分析可见：从“房产税”到“物业税”，一个最大的差别就是房产税是以购买时房产的价格来征收，而物业税则是以要按重新评估的物业价值来征收。于是物业税绕不过去的一个坎就是土地的所有权问题。

    比如，你买了一套房子，购买的时候是100万元，5年后，由于周边交通和商业的发展，你的这套房子的市场评估值已经达到了200万元。于是，在你没有任何实际收益的情况下，你就必须以200万元的价值为基数，缴纳所谓的“物业税”。而其理由就是：你的房产被增值了！

    那么，你的这套房产是如何被增值的呢？我们不妨来分析一下：明显地，一套房产可分两个主要的组成部分，即土地和地面附着物。简单地说，我们可以把你的“房产”分拆成两个概念：你住的房子和房子所占有的土地。房子是一个物理的实物，由混凝土、钢筋、砖瓦以及室内装修所组成。房子的实物结构一旦建成并使用，其价值只会因为折旧而减值，而不会产生增值。所以，所谓的房产的增值，只能是依靠房产所占有的那块土地的增值来实现。但是，土地并不是你的啊！众所周知，在我们国家，土地是公有的，是国家的。你的房产所占用的土地是你从国家哪里租来的，租期只有50年-70年。所以，即使你的房产所占用的土地增值了，你也只是一个租用者，而不是所有者。但是，物业税却要求你来承担这莫须有的增值而带来的税金，这合理吗？

    在我国大陆地区，土地是属于国家的，所以土地的增值是国家财产的增值。但是承租土地的人却要为国家财产的增值而再向国家缴纳增值带来的附加税金，这是何等的荒唐可笑的征税理念！而今天，我们的人民代表、政协委员、学者教授、税务专家却纷纷跳出来为这个荒唐的税种摇旗呐喊。在为他们感到悲哀的同时，也让我更深地理解了网民们赠给他们的绰号：砖家、叫兽。

    鼓噪物业税的那些人都会言必称外国，引用美国、日本以及欧洲的物业税法律来佐证在我国征收物业税的可行性和必须性。然而他们却忽略了一个最根本的问题，这就是土地的归属性。在资本主义国家，土地是私有的，百姓在拥有物业的同时，也拥有土地。所以，他们能享受到土地增值带来的个人资产的增值。在这个前提下，他们愿意接受因为土地增值带来的物业税的增加。但是，在中国大陆，土地是国家的，在不发生出让的条件下，房产主是享受不到土地增值所带来的个人财富的增加的。在这种条件下，让他们为莫须有的土地增值来缴纳“物业税”，这无异于是一种掠夺！