谢逸枫:供大于求致商业地产雪上加霜
根据数据显示， 2010年1月份,广州新房交易出现“量价齐跌”，新房签约6402套，环比下跌7%，均价10210元/平方米，环比下跌10%。目前广州商业地产进入“双轨”盘整期。一方面由于国内经济和国内出口及商业房地产投资市场等行业遭
遇到金融危机“重创”后，国内经济和房地产市场恢复程度不稳定及一手房楼市过于火爆的因素，另外是商业地产投资利润和回报不断的下降
。
由于广州商业地产项目的招商成功率和入住率都非常的低，不仅是房价和租金有所下降，空置率也不断的上升，导致广州2009年准备推出的
将近20个商业项目延迟到2010年亚运会开幕前推出，希望借2010年广州亚运会带来的亚运经济刺激商业地产市场复兴。另一方面是由于广州商
业地产市场基本上处于相对饱和状态，供应量超过消化量，导致供大于求的局面。
不仅是因为老的商业项目因租金下降和消费人气及投资成本
增加，由于中央政策多次调控，楼市已经成为观望趋势。受到迪拜房地产泡沫破裂和政策“组合拳”的心理影响，在广州商业地产的投资炒房
者大部分撤离，转战到海南和杭州及其他城市。在广州新增加商业地产项目上形成一个“高峰”期，让本来广州商业饱和的市场再增加了消化
时间上的压力。
根据目前市场最新统计和调查，2010年广州超过35个新商业地产项目“一窝蜂”推出，新增加总量超过150万平方米，再加上
2009年和2008年未销售和出租商业地产项目面积，2010年广州商业总供应面积达到200万平方米。因此，对广州商业市场来说，简直是雪上加霜
，如果广州商业地产依然是2008年那样萧条，随时有可能出现大量的商业地产项目变为“烂尾楼”现象。
2010年，绝对不是广州商业地产的“发展年”，而是表示着繁荣和衰败的“转折年”。2010年，有利于广
州商业地产市场发展的政策和市政工程及创造商业繁荣的外围因素不是很多。自2009年12月7日-2010年1月份，中央所有出台的房地产政策调控
都是针对投资购买需求和投机“炒房炒地”的现象，并且是从抑制到遏制的态度转变，到放松银行放贷到收紧银行放贷的过程，还有“国四条
”和“国十一条”及上调存款类金融机构人民币存款准备金率等金融财经政策，都是围绕遏制投资或投机过火的现象而制定的。
因此，目前广
州商业地产市场在政策层面上基本上利空的。由于广州正在大力整治“三旧改造”工程和增加保障房供应及地下商业工程，对于广州商业地产
市场本来就供大于求的态势，增加了销售压力和分散了市场需求。虽然2010年广州亚运会的举办可以起到炒概念和刺激广州经济的效果，但是
，带给广州商业地产市场的作用并不是很多。因为，关键还得看国内外经济和国内出口及投资商业地产回报是否提高了，另外是投资客是否出手购买。
2010年广州商业地产项目将推出35个新项目中，如果从商业地产项目开发的房企性质和背景上分析，划分
为港资派、国企派、民企派是可以的，并且是行得通。根据房企综合实力和所占领的市场份额及商业地产开发经验，另外是商业运作和商业项
目管理经验及商业规划设计等技术上讲，每个派都有自己的优势。
例如，港资派在商业地产运作和商业项目管理上及商业规划设计，另外是业
态布局上和招商经验上非常的成熟，具有非常大的优势。而国企派在开发商业地产项目的融资能力和资金及招商条件上，具有天然的优势。民企派在商业地产开发的胆量和气魄上远超过港资派和国企派，并且在资金和商业地产开发能力及规划设计等招商上方面，积累了具有一定的资本和经验。
注文章内容全部见于2010年1月22日信息时报。
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~