能够平抑自住性住房市场房价的是保障房与二手房

2010-1-5 解放日报

    元旦假日，上海等一线城市没有出现末班车行情。由于各种调控市场的政策纷纷出台，买方与卖方处于胶着状态，北京上海的2009年12月份成交量环比骤减20%以上。

    没有末班车行情并不能说明房价下降，只能说明观望者增加。三方面的原因造成观望者在短期内增加，一是在元旦之前购房者赶搭政策车，出现一轮销售井喷，目前处于成交量瓶颈期；二是销售经理超额完成2009年销售任务，并不急于开盘，希望在市场、政策稳定之后推楼以获得更多的收益；三是2010年下半年楼盘供应增加，成交高峰将在下半年出现。

    房地产市场分成非常清晰的两大部分，投资主导的市场与消费为主的市场。前者不可能大跌，只要同比略降就是胜利。

    目前房地产市场由投资者主导。据美联物业在京沪深三地各取样2000名购房者需求的分析显示，二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。而且三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下，很多已经居住两年以上的楼盘空置率甚至超过30％。2009年，北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62％的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标，这一数据在上海为51％。同样是该机构的数据显示，近几年交付的楼盘中，很多项目的装修比例不足50％。上述现象加上离谱的房价收入比与租售比，都在说明房地产市场高价由投资者引导。

    投资者主导的市场主要由货币政策与交易风险决定房价。稳定的货币政策和宽松的流动性意味着房地产价格有着坚实的支撑。而为了实体经济的稳定，为了税费的稳定，货币政策不可能大动干戈，那就意味着2010年投资型住房房价大幅下降不大可能。

    消费型住房价格将受到压制。一方面，二手房成交量上升将牵住房价过快上升的缰绳。目前，一线城市二手房交易量超过一手房：2009年，北京二手房交易量有望达到20万套，首次超过新房交易的15万套。根据我爱我家市场研究中心的研究结果，2010年二手房将承担北京市场供应和交易的主要角色。二手房交易有投资成份，主要靠税费调节。

    另一方面，2010年是保障性住房的元年。12月旨在重新调整房地产市场的“国四条”提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，相当于在住建部原计划的基础上增加了一倍。

    保障性住房将成为政绩的重要衡量标准之一，在300名副市长到京开会后，主要城市陆续通报了2010年的保障性住房供应计划。2009年12月28日，北京市国土资源局通报了该市2009年度土地储备开发及市场供应有关情况和2010年计划安排。2010年北京市将继续加大住宅用地特别是保障性住房用地供应，拟供应的住宅用地面积将不低于2500公顷，规划建筑面积3000万平方米以上，其中保障性住房面积将占一半。2009年12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，再次宣布了保障性住房计划：上海至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房。包括2008年起已开工建设的项目在内，计划至2012年建设60万套，约4000多万平方米保障性住房。

    大规模的保障性住房能否落实到位，是普通自住型商品房是否涨价的标志，只要保障性住房落实到位，自住性房价就不会涨上天。不能想像一个保障性住房占比达到三分之一的市场，房价能够涨到天上去。只要政府持之以恒建设保障性住房，只要保障性住房价格坚决与个人收入挂钩，固定房价收入比，自住性房产价格必降。

    房地产市场出现了投资性与自住性房价的楚河汉界，前者是资产者的游戏，后者是民众的愿望与府的责任。在两个市场之间取得平衡，让资产拥有者有合法的投资渠道、有严格税收体制下的公平收益权，让后者获得居住权，房地产市场才能步入健康轨道。