“温四条”确立了虎年地产政策的调整方向。  ——金承龙文

09年12月27日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中南海紫光阁接受新华社记者独家专访，就09年岁末经济形势、2010年经济工作和其他问题回答记者提问。在回答网民关于房价的问题时，温总理提出抑制房价过快上涨的四项措施。不管如何，温总理提出的四大措施让购房者看到了中央稳定房价的决心。这也已经从根本上表明了政府对于这样一个直接关系到国计民生的行业的定位以及对房价走势的政策态度。临近09年岁末的中央一系列政策和态度让人对2010年的楼市充满了遐想。楼市是否将掀起新的调控风潮？综合总理的“四项措施”和前一阶段其它关于房地产的指导性政策，我们可以从中归纳出虎年房地产政策的调整方向：

第一，在注重房地产业发展的同时要保障民生促和谐。首先是加大安居工程建设的资金投资强度，并在土地及税收上给予优惠和保障；落实的重点是棚户居住区的改造，预测保障房类型将是由经济适用房渐渐地向廉租房建设上转变。然后是保障房建设的重任原由政府唱独角戏置换为项目开发中的大合唱。因此，2010年开发商在建设商品房的时候会配建一定的保障性住房将成为土地出让的附带性条件；当然，地方政府也会给与一定的政策倾斜支持。

第二，房地产业消费作为拉动内需，还是推动2010年经济发展的重要动力。国家政策将持续支撑着全国的房价合理微涨，并鼓励居民购买自住房和改善性的用房；在国家统一的政策指导下，地方政府可以根据各地不同的实践情况确定有限度的房地产投资发展政策和优惠条件，其流动性置业政策会得以继承，中央将继如以往地默可地方政府对异地购房给予享受的相关购房优惠政策。但与此同时，会采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，当前会特别重视中小套型和中低价位房屋的建设。政策主要体现为，虎年会加强金融领域的防范，抑制国内和国际的热钱快进快出的大宗投机行为；在打击囤地的同时、土地供给不再是“紧缩”，相反还会有所适度放大，以便市场形成发展商有合理的土地资源储备来供需开发；并进一步控制低密度产品的审批和建设，也可能重提类似于“70、90”的建设指导性政策，以实现住宅土地的集约化。

第三，虎年国家将通过税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。中央对房价不会进行政策性强制干预，其定价仍将以市场为主；地方政府会对区域高房价在政策上进行一些约束；为保证房地产领域存在一定的投资活性，减少市面波动，中央政府不会在短时间内将房贷利率大幅提高，预计虎年内最多分两次分别提高27个基点房贷利率，也有可能出现提高炒房者的“特殊性房”之房贷利率来控制过度投机行为的情形；二套房政策有可能成为最为敏感的调控手段，并会出台改善型需求和投资性需求区分的相关界定细则；集体性质的土地入市政策会暂缓推进，因集体土地入市会直接导致房地产市场价格的波动而造成市场混乱，故虎年内不会再有新的动作。

第四，虎年会加强房地产业的市场秩序整顿，持续打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为；对故意进行哄抬房价和捂盘惜售等影响房地产市场秩序的行为最高可被定性为经济领域的违法、违规行为；住建等部委可能出台文件提高房地产行业准入门槛，政策偏向于国有企业有获得更大市场主动权的机遇，把不符合开发所必需的资金和运营能力的企业拒绝在市场公开的竞争平台之外；同时对房地产开发靠囤地升值谋利产生的利润率会有所政策限制，促进开发企业不得不以提升开发速度、创建优质楼盘来换取经济效益；而对住房安全性得以更多重视，会补充制定一些行业规范，加强开发企业和施工单位建设品质的监管和责任追究力度，以确保房屋的安全性能和耐用性。再是，为形成良好的房地产市场格局，虎年会制定“优惠政策”来“分流”市场住宅开发份额，通过鼓励商业、办公等物业形态的建设吸引长期投资主体。

许多专家认为温总理提出的“温四条”是在向高房价举起手术刀，对购房者关心的房价问题将起到正面影响作用巨大;但也有一些专家认为，四大措施有些姗姗来迟。但不管如何，这四项措施的内容中提示了一个重要信息，就是四大措施让购房者看到了中央稳定房价的决心；也让我们揣测出虎年的国家对房地产业政策的主要调整方向。