2009年的房地产市场颇似一出罗生门，一边高房价引得民众望楼兴叹，另一边楼市交投两热，房地产开发商赚得盆满钵满。而不大为广大房奴们所关注的是，赚够了老百姓的血汗钱后，开发商们又能转过身去，再不断地从银行那里拿走成袋成袋的钞票，开发商何来如此通天本领？一切奥妙都要从抵押制度这根神奇的魔术棒说起。

房地产开发，众所周知，是一个耗资巨大的行业，单个公司往往难以支付如此巨大的开发资金，所以开发商依靠银行的资金盖房子这本身是符合这个行业特点，也是符合国际行业惯例的，但在依靠银行资金开发项目的模式中，为何独独我国楼市坐地起价，房子贵得离谱呢?

这还得从我国银行的抵押制度说起，抵押这玩意，其实不能算什么特别高级的资金运作本领。设想一下，私人间的借贷谁不提供个把瓷器、房契之类作为抵押品呢？问题就出在这个抵押品上，本来，《物权法》第180、223、以及《担保法》提供了各种应收账款、无形资产、知识产权等不同财产的或抵押或质押形式，还有信用保证（类似信用卡）这样的保证担保形式，但是在现实生活中，由于整个社会信用基础很差，我国的银行往往只相信大额、可见的抵押品。

而在面对房地产开发商时，更是只相信土地、房产这两种大额抵押品，所以大量的贷款通过这两种抵押品放出。其实，银行的担保贷款和放款也可以类比为一个竞争市场，本来存在着那么多种抵押、质押的形式，比如某开发商没有土地、也没有房屋，但是他有很好的应收账款资产、甚至是非常强大的信用、或者无形资产、品牌价值作为保证，那么显然利用这些东西作为抵押是比得来不易、劳心费神的土地、房屋要方便很多。想象一下，加入无形资产、知识产权、甚至是信用担保都可以被银行所接受，无疑会在充分竞争的情况下，摊薄土地、房产抵押品的估价，最起码大量的贷款就不会只依赖于这两种抵押物进行发放，土地和房屋就不会因为得到银行的垂青而越来越值钱。很不幸，在中国银行抵押是一个缺乏竞争的市场，过多的贷款只有这两个口径退出，这样必然推高这两种抵押品对于贷款市场的垄断，从而推高其各自的价格。

    那么推高这两种抵押品是如何推高房价的呢，很显然，那是因为这两种抵押品都是直接联动房价，并且这两者属于回收利用周期非常慢的稀缺品，那么长期而言，银行以这两者本身为贷款估值标准，并且是在几乎只有这两种抵押品被承认的情况下，推高这两种抵押品的价格，会非常直接的推高房价。

那么，在抵押贷款这方面，难道国家没有相关的规制吗？其实国家是有所规定的，国家规定在银行只能贷出土地评估值40—50%的资金，乍一看或许你会觉得，嗯，挺好，总算是掐掉一部分，开发商拿不到那么多了。但是仔细一琢磨就会发现，其实这种规定对于地价、房价下跌毫无益处，如果开发商需要1000万的资金，那么他拿到价值1000万的土地即可，现在倒好，需要1000万的资金需要价值2000多万的土地，各位需知，土地是不会变多的，要想贷到更多钱，只能让它变得更贵。

虽说美国这些年有些神话破灭，一些模式和做法颇有些墙倒众人推的感觉，并且美国在住房的金融市场上确实存在很大的问题。然而如果仅就房地产的银行抵押贷款这一环节，依然建议学习美国的制度，美国法律规定银行在土地或者房产抵押品价值超过房价时，银行只能贷出相当于抵押品20--30%价值的贷款——这样的规定真正在抵押这个环节切断了土地、房屋作为抵押品的评估价格和真实房价的关系，可谓隔山打牛，实可借鉴！