2010年元旦后,关于物业税的风声又起,一则“今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税”引发业内热议,作为地产从业者,我也自然被牵入其中,不断接收到“对物业税看法”的问询,虽然对“物业税”关注已久,但对于“中国是否应收物业税”及“以什么标准征收”等问题仍感困惑。虽然我想政府可能会以更聪明的方式给出答案,但我也确信这对任何人而言都会是难题,在短期内难以解决。
为何要征收?
世界各国的房地税主要有三种类型:一是房地产保有税类,是向保有房地产的所有人或占有人征收,是对财产本身的课税;二是房地产取得税类,是对取得房地产所有权者的课税,依据取得方式设置,主要税种包括遗产税、赠予税、印花税等;第三是房地产所得税,是以经营、交易房地产的个人或法人,就其所得或增值收益课税。第二、第三种在国内已经存在,目前热议的物业税更多是指房地产的保有税。从中国的现实状况分析,增设此项税种存在着一定的法理问题。
首先,大部分实行物业税的国家,是以土地私有制为背景的,征税的目标主要是作为财产的私有化土地。我国实行的是土地国有制,政府以土地所有者的身份在出让土地使用权时收取价款,将一定年限的土地支配权出让,使用者的土地都是租过来的,土地出让金实际是就等于一次性交了40-70年的税,再对他们收税会有重复征税嫌疑。
其次,若是脱离房屋所在的土地地段,只是针对房屋本身收税的话,又不具有太大意义,因为由钢筋水泥构建的房屋本身不具太大价值,且年限内都有折旧,以此为基础会造成政府的收益低下,亦不值得花大气力去执行。
第三,所谓的房产升值其实就是土地的升值,而房屋本身会不断贬值。在土地国有制的体制下,国家而非买房人才是土地升值的最终受益者,如果物业税实施,那么买房人在自己默默承受房屋本身贬值的同时,还要为不断增值的、租来的地皮交税买单,显然也是不合理的。
以何种标准征收?
就像是任何政策一样,大的原则易定,越是细则则越难出,而物业税的征收标准更是尤其复杂,难以一时划清,亦是阻碍这一税种进展的重要因素。
首先,产权清晰是征收物业税的一个重要基础条件,但国内有大量产权不清的房屋与土地,会令政策面临挑战。先要厘清产权吗?一个烂尾楼的解决都不是一朝一夕的事情,将数量庞大的房屋与土地划清归属,就更难以估算时间长度了。
其次,是全部征收还是仅对第二套及高档房征收?若全部征收又会增加中低收入人群的住房成本,更多人无法买房,这应不是政策的本意;如果仅对第二套房征收,那是按家庭还是按个人为单位计算,是按家庭(或个人)在一个城市的第一套房还是其在全国第一套房?一个问题会延伸出诸多问题,每个问题答案的背后都是大量的系统工作。
第三,是按房屋面积还是按总价征收?若按面积,则远郊与市中心同一面积的房子要缴等额的税,显然不合理;若按总价征收,则在市中心有房的老市民虽然房子不大,但总价也已不低,高企的税率会令他们难以承受,税制一出他们是否就不得不搬出城市呢?
第四,某些灰色群族的房产是不愿公开的,物业税的出现会迫使其资产透明化,这是他们不希望出现的。这些人大多也是颇具权势之人,可能会对政策有相当的影响力,那么他们会有动力推动物业税快速向前吗?
以上仅是想到的相关部分问题,但每个问题都是越深入感到涉及范围越广、越复杂,所以也想象得到政策制定方所承担的压力是何等之大。
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