2010年元旦后，关于物业税的风声又起，一则“今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税”引发业内热议，作为地产从业者，我也自然被牵入其中，不断接收到“对物业税看法”的问询，虽然对“物业税”关注已久，但对于“中国是否应收物业税”及“以什么标准征收”等问题仍感困惑。虽然我想政府可能会以更聪明的方式给出答案，但我也确信这对任何人而言都会是难题，在短期内难以解决。

为何要征收？

世界各国的房地税主要有三种类型：一是房地产保有税类，是向保有房地产的所有人或占有人征收，是对财产本身的课税；二是房地产取得税类，是对取得房地产所有权者的课税，依据取得方式设置，主要税种包括遗产税、赠予税、印花税等；第三是房地产所得税，是以经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课税。第二、第三种在国内已经存在，目前热议的物业税更多是指房地产的保有税。从中国的现实状况分析，增设此项税种存在着一定的法理问题。

首先，大部分实行物业税的国家，是以土地私有制为背景的，征税的目标主要是作为财产的私有化土地。我国实行的是土地国有制，政府以土地所有者的身份在出让土地使用权时收取价款，将一定年限的土地支配权出让，使用者的土地都是租过来的，土地出让金实际是就等于一次性交了40-70年的税，再对他们收税会有重复征税嫌疑。

其次，若是脱离房屋所在的土地地段，只是针对房屋本身收税的话，又不具有太大意义，因为由钢筋水泥构建的房屋本身不具太大价值，且年限内都有折旧，以此为基础会造成政府的收益低下，亦不值得花大气力去执行。

第三，所谓的房产升值其实就是土地的升值，而房屋本身会不断贬值。在土地国有制的体制下，国家而非买房人才是土地升值的最终受益者，如果物业税实施，那么买房人在自己默默承受房屋本身贬值的同时，还要为不断增值的、租来的地皮交税买单，显然也是不合理的。

以何种标准征收？

就像是任何政策一样，大的原则易定，越是细则则越难出，而物业税的征收标准更是尤其复杂，难以一时划清，亦是阻碍这一税种进展的重要因素。

首先，产权清晰是征收物业税的一个重要基础条件，但国内有大量产权不清的房屋与土地，会令政策面临挑战。先要厘清产权吗？一个烂尾楼的解决都不是一朝一夕的事情，将数量庞大的房屋与土地划清归属，就更难以估算时间长度了。

其次，是全部征收还是仅对第二套及高档房征收？若全部征收又会增加中低收入人群的住房成本，更多人无法买房，这应不是政策的本意；如果仅对第二套房征收，那是按家庭还是按个人为单位计算，是按家庭（或个人）在一个城市的第一套房还是其在全国第一套房？一个问题会延伸出诸多问题，每个问题答案的背后都是大量的系统工作。

第三，是按房屋面积还是按总价征收？若按面积，则远郊与市中心同一面积的房子要缴等额的税，显然不合理；若按总价征收，则在市中心有房的老市民虽然房子不大，但总价也已不低，高企的税率会令他们难以承受，税制一出他们是否就不得不搬出城市呢？

第四，某些灰色群族的房产是不愿公开的，物业税的出现会迫使其资产透明化，这是他们不希望出现的。这些人大多也是颇具权势之人，可能会对政策有相当的影响力，那么他们会有动力推动物业税快速向前吗？

以上仅是想到的相关部分问题，但每个问题都是越深入感到涉及范围越广、越复杂，所以也想象得到政策制定方所承担的压力是何等之大。