沈阳万象城位于辽宁体育馆原址，商业面积约20万平米，由RTKL任建筑设计，DTZ戴德梁行为项目顾问

各位朋友：

大家下午好，很高兴在这里与大家见面。

DTZ戴德梁行与华润置地就上地LIVING MALL在前期共同工作了一年时间，协助项目确立了发展定位，持续深度参与了Benoy等公司的设计方案优化。基于对市场及区域的了解，在此与朋友们分享一些看法：

上地将是北京的又一个“分中心”

多中心是北京城市发展的战略方向，但一个新中心的形成，在物业构成方面需要有居住、办公及商业，以便让人能够在一个区域内完成工作与生活的循环，缺少任何一种功能物业提供，都难以成为一个独立的“分中心”。从国内不同城市分中心版块形成轨迹分析，我们看到，通常都是先有住宅，再有办公及商业，这其中又以办公物业最难“补齐”，而办公物业到位后，商业往往都是自然的结果。

与望京等版块先有住宅后有办公、商业不同，有 “中国硅谷”之称的上地的办公物业发展得更早，目前进驻的高科技企业已超过1500家，为区域及早奠定了成为“分中心”的有利条件；近几年住宅亦快速发展，拥有良好教育背景的高收入、年轻化人群已日渐成为区域新主体，为高品质商业出现提共了优势前提条件，上地版块也将领先于其它版块率先成为新的“城市分中心”。

项目体量及先发优势至关重要

新兴版块由成形到成熟都需要一个时段，这是因为区域人口密度的增长、短距离交通的改善乃至人们改变消费习惯（适应在附近消费）都需要时间，因此短期内新兴区域可容纳的商业项目会有限度，计划进入此区域的零售商也会做此考虑，所以择机率先启动的项目将会有一定的排他性，从而占有显著优势。

同时，政府并未在新兴区域做出强制性的商铺位置规划，使得难以一时形成集中的商圈，造成不同项目进入运营后，相互之间难以共享人流，甚至会互相分流，在此种情形下，规模较大、可实现更丰富业态组合的项目会具备更强的吸引力，在区域成熟发展的过程中显现好处。

优质购物中心具有良好的抗跌性

2008年的经济危机使诸多品牌销售额下降，使其放缓了开店步伐，对诸多项目的招商及运营造成了压力。但同时我们看到，即使在2008年最低迷的时候，北京上海优质的购物中心，在换租时仍然有底气在提升租金。这样的情况亦有其出现的合理性，因为在经济不佳的形势下，品牌要么不会开店，要么一定要将新店开在优质项目中；而希望减少店铺的品牌而言，也会率先考虑关闭边缘化项目的店铺，所以优质购物中心仍然还会是商家的优选。

基于合作过程的体会，我们感到华润上地LIVING MALL从选址到细节都已经具备了优质购物中心的条件，并在与部分商家的意向洽谈中亦得到了印证。

从深圳到沈阳万象城，再到北京项目，DTZ戴德梁行已经与华润有多次愉快的合作经历，并对华润置地创新、务实的企业文化感受颇深，在未来招商工作上，我们亦会整合公司优势资源，与各位朋友一道，为项目推荐优质商家。

谢谢各位！