Surprise Outlets东邻北京机场高速，是DTZ戴德梁行继燕莎奥莱之后在京服务的第二个Outlets项目

国际物业顾问DTZ戴德梁行研究表明，在经济快速发展，居民收入持续提高的背景下，中国商业市场呈现加速变化的特征，市场中的商业类别日渐多元、零售租户不断丰富、消费者需求趋于多样。系列变化为新商业业态创造了成长机会，亦对现有百货业态形成了新挑战，引发了百货商家的变化调整，如扩大单位店铺面积、增加自营品牌、丰富类态类别等，也有部分商家开始了在新业态方面的进取，通过开设购物中心、OUTLETS等谋求新的发展。对于百货所面临挑战的原因形成，DTZ戴德梁行华北区董事、商业顾问负责人张家鹏先生分析如下：

1、中型店铺的替代竞争

 2007年之前，百货一直是大型Shopping Mall中主力店的优选对象，当时如果没有百货主力店进驻租赁3万平方米以上的商业面积，可能会使项目招商陷入困境----市场中缺少1000-5000平方米的中型租户，如果没有百货进入，则只能依赖大量的小面积店铺消化全部物业面积，使得难度非常大。2007年以后，中型租户呈现快速增长态势，如ZARA、H&M、MUJI等都积极扩张开店，为业主提供了联合几家此类品牌来替代百货的机会。同时，诸多这些品牌还具有设计特色或价格平易的优势，能够吸引大量人气，且平均租金支付能力亦高于百货，便更进一步强化了业主选择其取代百货的意向。

2、服装品牌开设独立店铺的趋势影响

中国城市消费者的品牌意识在迅速提高，对商品的精神属性愈发看重，为迎合趋势、把握市场发展机会，各品牌商家开始着力营造自身的文化内涵，而卖场是对外传达的关键场所，其装修装饰风格是否得体、能否体现品牌的文化及个性，都会得到管理方的特别重视。中国的百货公司基本都是“中岛”式卖场，其中的每个品牌店铺面积都相对较小，并缺少可供装饰的墙体，对实施形象包装、文化氛围营造都有较大限制，从而对意图升级的品牌形成了制约，使他们不得不考虑进入购物中心、商业街等可满足其需求的物业类别。

3、业主高租金回报的需求压力

中国城市的土地价格在过往几年实现了数以倍计的增长，物业建筑及装修成本亦大幅提升，有效拉高了购物中心的投资预算，激发了投资商对租金收益的高预期。而百货公司的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，虽然近几年行业平均销售额有显著涨幅，租金支付能力也有所提高，但与业主对租金增长的预期相比仍存在一定差距，并成为了双方合作的重要障碍。

4、运营模式与消费者个性化需求的冲突

在中国目前现状下，各百货公司主要是以“联营”的模式运作，其实质是由百货提供场地并统一管理，由品牌陈列销售货物，双方进行收益分成。此种模式下，百货销售的货品都是由品牌统一生产提供，各店之间难有差异，同质化现象较重。而中国民众的自我意识在逐渐觉醒，在消费方面体现为个性化需求越来越强，对同质化商业场所的接受度越来越低，所以百货的压力也会日渐加重。

最后，张家鹏先生表示，中国地域广阔，不同级别城市的商业存在较大差异，上述令百货公司面临挑战的因素，目前在大型城市体现得更为明显，但随后会逐步向中小型城市传递，各相关商家可提前做出主动应对的思考。