卓达总裁杨卓舒论道产业地产（NO:572）
9月11日，山东电视台、大众日报等山东省9家主流媒体15名新闻记者组成的河北石家庄考察团，参观了卓达在石家庄的各大项目。当晚，记者们专访卓达集团总裁杨卓舒先生，就产业地产相关问题进行了访谈。下面是杨卓舒总裁关于产业地产的观点摘要。
一、卓达产业地产发展模式。
记者：卓达的山东项目、天津项目和石家庄项目都是体量巨大的城市拓展项目，卓达集团已经由单一的房地产企业转身为城市运营企业，综合发展的产业地产开发模式得到了专家学者的高度评价，请问卓达是如何走上产业地产之路的？
杨卓舒：这个已经有十几年的探索了，包括10年前我们在石家庄做的服装产业园等一系列努力。
当时首先是考虑，城市发展，没有房地产肯定不行；发展房地产就要消耗土地，就会涉及到农民失业、失地的问题。第二，如果都建房子，其他产业不发展，没有有效的就业，将来房子谁来买？谁来消费？所以我一直在谋求、在探索这样一种模式，就是发展出一个非常好的产业，或者若干种产业，这种产业能安置大量的人就业，他们能有非常可观的收入，能给国家创造很大的税收，他们有很强的购房能力。就像我们服装产业园，虽然后来发生了变化，本来应该是一个30万人口的世界规模最大的都城，服装产业园都城。由于其它一些原因，导致了只建了一片园区。这一片园区现在有1.2万人就业，现在要建七八十万平方米房子不是卖得动卖不动的问题，是现在迫切需要建。我们要按照这样的一种模式，凡是属于大规模的项目，它都一定是产业做前导。
再比如我们山东项目，我们把海港和工业园区做前导。一个海港将拉来临港工业板块、仓储物流板块、临港特种产业板块、临港服务板块等等一系列产业，带动30万人就业，缔造一个新的都城。有30万人就业，就有100万人居住，不建房子行吗？所以说不是房地产有没有泡沫的问题，是必须要满足需要，必须建。
当然我也讲了，这不能要求所有企业都这样做，每个企业有不同的情况。所以我们卓达很少竞拍100亩、200亩的地块，因为这种情况下也不存在做什么产业，而且别的企业这样做我没有丝毫反对的意思。不同企业有不同的特定情况。卓达探求的是一种产业前导，最后发展成为产业地产的发展模式。
二，产业置换土地破解资金难题。
记者：卓达一直探求的这种产业地产发展模式，其盈利模式又是怎样的？
杨卓舒：盈利模式，因为做产业地产，首先是在产业上。这个产业一定是朝阳，一定是富有生命力的，一定是新生的，生机勃勃的。如果被淘汰的产业，国家也不能批，而且不允许那么大。
记者：这一点，卓达在山东项目的产业布局更加明显，更多的是绿色产业，是吧？
杨卓舒：对。所以产业它自身就应该有强大的产业能力，只有自身有强大的产业能力，它才能有效的安置就业，才能使被安置就业的人有非常可观的收入。如果大家挣1000元，买不起房子，如果大家都挣3000元、5000元，甚至有的挣1万元、2万元的，用不了多久都买得起房子了，所以这个产业本身是富有活力的，它是螺旋桨、是推进器，是一种前导。
记者：众所周知，现金流的持续和快速流转是房地产企业发展的根本保障。卓达集团城市运营和产业地产都是需要强大的资金保障，请问杨总，卓达是怎么做到的？
杨 总：由于我们给带去了地方政府所期盼的、预期非常好的这样重大项目，而且是其它企业都做不了，所以地方政府也决不让企业白白投入。比如山东，我们一边建着港口，建着工业园区，政府一边就给我们提供房地产用地。房地产在那里的市场非常好，因为具有全国独一无二的资源优势、气侯优势和地缘优势，所以在一定意义上，我们房地产回报的速度已经远远大于我们在工业上和海港上的投入了。
三，以大规模带动高就业。
记者：卓达的产业地产项目规模为什么这么大？
杨 总：所谓产业地产，第一，产业要有大规模的投入，要有长时间的运营，才能产生效益。如果地产规模小了，它和产业配不上套，就支持不了这个产业，所以它本身就有这样的要求。第二，由于产业规模大，产业从业人员也非常多。”他深有感触地说：“就我个人的原因，我喜欢做宏大的规模，在这里面极有可能做出一个社会模型来，做出一种产业模式来。你说一个企业能为国家解决多大问题？解决不了多大问题，但是，如果它具有社会模型意义的话，具有某种方向意义的话，它对社会、对国家的价值就是巨大的。”
记 者：产业项目和房地产项目之间是否是有一种互相促进，协同发展的关系？
杨 总：由于我们给当地带去了地方政府所期盼的、前景非常好的重大项目，而且是其它企业都做不了，所以地方政府也决不让企业白白投入。比如在山东，我们一边建着港口，建着工业园区，政府一边就给我们提供房地产用地。至于房地产如果你做不好，那是你的责任问题，那里的房地产市场非常好，具有全国独一无二的资源优势、气侯优势和地缘优势，所以房地产在一定意义上，我们回报的速度已经远远大于我们在工业上和海港上的投入了。
四，卓达如何谋划在山东的产业地产？
在论及国家的沿海战略下山东半岛蓝色经济区时，杨卓舒总裁说：“蓝色半岛经济区的重大价值不仅仅是胶东半岛这八九个城市，它更重要的价值就是给中华民族寻求一个向海洋发展的空间，争一条出路，给中华民族拓展一个海上领土、海上生存的空间，向海洋要发展机会，向海洋要资源，向海洋要未来。向海洋要发展空间，要一个民族的生存空间，我想这是山东蓝色半岛经济区战略的真正用意，它的真正价值在这里。”
当记者问道为什么卓达要在山东建大港时，杨卓舒总裁回答说：“纵观世界发展史，所有第一批崛起的富强国家、发达国家，几乎全部是临海、有大港，进行了有效的世界交流。我国是战略资源匮乏国，从原油到铁矿粉都必须依赖进口。陆路运输是不可能的，空运更是不可能，所以只有靠海洋，靠海运。因此我们国家和世界发达国家相比，我们国家的大港不是多了，而是太少。海港可以拉来冶金板块、物流板块、临港工业区板块等等。它将为卓达香水海的几十万人提供就业机会，同时也给这座新城市带来天然的消费者和购房者，这也是卓达在规划香水海的同时，要建特大海港的重要原因。”
五，本地企业如何应对新挑战？
记者：卓达集团除了在河北有项目外，在天津、山东、内蒙、三亚等地都有项目，相比较而言，您觉得河北楼市与其他地区楼市有何大的区别？
杨总：河北的地域性很强，这个城市只能被城市周围和这个城市本身的人来消费；其他地区不一样：山东被大半个中国消费，天津项目被北京、天津和大半个中国消费，海南则被全中国消费，所以它们之间的产业模式、形态也有区别，开发模式也不一样。
记者：在京津冀都市圈规划日渐成型，环渤海经济圈日渐强大的背景下，以恒大、万达为代表的国内一流房地产企业纷纷进驻河北，河北的楼市将迎来怎样的变局？本土房地产企业如何以自身优势迎接机遇和挑战？
杨总：这个是好事，像这些优秀的企业进入石家庄，给本地这些企业做了榜样，促进当地的竞争、提升。如果都是本地这些企业，就容易形成一潭死水，这是个狗鱼和沙丁鱼的关系。一槽子沙丁鱼都要缺氧而死，有两条狗鱼进来了，老吃沙丁鱼，于是整个沙丁鱼就动起来了，每个都不缺氧。