羊城晚报昨日报道全国首宗“三旧地”出让内幕，题目是黄沙广铁南站“新地王项目或是硬骨头”，摘要如下：
30天后，广州市区中心一幅逾26万㎡南向江景“巨无霸”地块即将出让， 10月19日出让公告甫出，尽管拍卖起始价已近50亿元，并很可能拍出新地王。但地产界毫不掩饰“激动”的心情，开发商们磨刀霍霍，央企、港资大鳄也跃跃欲试。不过，经羊城晚报记者深入了解，这块广州乃至全国首宗出让的“三旧改造”用地，被不少开发商垂涎的“肥肉”，很可能是块“硬骨头”。
据悉，此次出让的广州铁路南站地块，位于广州市荔湾区黄沙大道，属于广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的历史划拨用地，原称黄沙车站，自2005年6月10日起停止使用。
该地块为居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地，总占地26.1507万㎡，可建设用地15.5559万㎡，建筑面积49.7789万㎡，容积率3.2，是广州老城区里罕有的总建筑面积近50万㎡的巨无霸项目。而挂牌底价已高达47.9227亿元，而且开发商还要负责建设地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆，初步估算建设费用1亿元。这意味着，开发商付出的地价至少是48.9227亿元，身价接近50亿元。
这个身价使得广铁南站地块将是广州历年来地价总价第二高的地块，仅低于165亿元起拍的广州亚运城。此外，该地块不仅是市中心大型地块，还拥有南向望江、历年来市中心出让地块中市政配套最多的项目等资源。
广铁南站的挂牌底价高达9828元/平方米，为广州出让地价单价最高，有业内行家预计激烈争抢，可能会拍出地王。据悉，自从10月19日公告发出，向广州市房地产交易中心咨询的电话就络绎不绝，其中不乏本地大型上市房企，更惹来央企、港资背景的上市房企虎视眈眈。
也许，对于50亿元的起拍价，大房企并不在乎，大不了像亚运城那样组成“联合体”参加竞买。不过，事情恐怕并非如此简单。10月21日，羊城晚报记者采访了地块相关人士并到现场观察发现，虽然这一地块是一流的靓，但要想拿下，却有太多不确定性，竞投者必须直面以下三大“隐形高墙”：
一是原“东家”广铁志在必得。
首先，地块“原东家”背后有铁道部强有力的支持。这是广州也是全国第一宗三旧改造项目的地块出让，据记者了解，地块的主人———广州铁路集团十分希望拿下地块。知情人士告诉记者，广州铁路（集团）公司直属铁道部管理。“结合铁道部关于防止铁路用地资产流失的有关精神，广铁集团将安排广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司或其下属企业参加竞投”。
二是地价缴付不在同一起跑线上。
广州铁路南站项目符合广州“三旧改造”的政策规定，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例 。即将按土地成交价的70%返还给原土地使用权人广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司。广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司或其下属公司成功竞得土地使用权的，抵扣获得的补偿款后，实际上只需出资缴交土地成交价款的30%，而非铁路集团的公司竞拍取得该地块需交纳100%土地款。如此一来，财力再雄厚的房企，也必需慎重考虑。
三是博物馆项目后患无穷
在出让合同中，有两项条款引起记者注意：一条是“竞得人负责地块内铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设，并承担由此发生的全部费用（初步估算建设费用约1亿元），而纪念馆的设计方案和施工方案应征求广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的意见，建成后的权属归广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司所有”。另一条是“地块现场铁路通讯电缆、工务、机车、供电等设备的迁移，由原用地单位广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司负责，费用亦由该公司承担”。
据铁路内部人士透露，关于铁路博物馆、詹天佑纪念馆的规划、设计，铁道部希望建成为中国最好的铁路博物馆，如非行内人士，很难达到设计要求。而设计方案和施工方案，将由专家组进行多次审查，然后还要上报铁道部，这一来一回，时间上就难有个谱。
另外，据了解，由于设备搬迁涉及整个铁路监控专业系统，影响铁路运营，极为复杂。广铁方面已提出，竞买人必须在完成设备搬迁以及两个博物馆的建设后，方可展开房地产的开发。有业内人士认为，万一这几项内容拖个一年半载，那开发商起码50亿元的地价，每月就要支付巨额的利息，不拖死也会伤得很痛。“前几年在海珠区一大型烂尾地，某香港上市的开发商以2亿多元拿下，后因拆迁问题拖了一年多，工地不能动工，每月光是利息都非常惊人”。
点评：黄沙广铁南站土地出让公告一出，立即引起媒体和业界极大的关注，但多数是将视角放在起拍价高达9828元/平方米上。而羊城晚报则从不同的角度来探讨和追究这次土地出让的内幕和背景，这对于关注这一项目出让的企业无疑是很好的信息和资讯。
的确这一项目出让的内幕和背景并不简单，一般而言三旧改造工程是可以协议转让用地的，但由于这里涉及的投资方可能就是广铁自身，因此才会有这样的公开土地出让，否则早就内部搞掂了。
这可能也是为何起拍定价比较高的原因之一。因为起拍价定得太低，一定会有很多人来竞拍，定高一点就算一般房企单价可以接受、总价也未必接受得了。而大的房企政府也可以内部通气和协商，这样即使不用量身定制的手法也可以保证认地块落入广铁手中。
即使万一被其他房企推高地价也问题不大，如果广铁只需缴交30%的土地出让金的话，即使每平米拍到超过1.5万也只需交5千元，就是拍到2万也才交不到7千，谁能与之相争呢？
假如真的有人愿意出到很高的价格，广铁干脆就放弃得了，因为地价收益可能要比开发还赚钱和安全。因为，即使只拍到50亿，广铁也可以得到35亿左右；要是楼面地价去到1.5万、总价将高达75亿，广铁可得超过50亿，干手净脚。
还有就是这块地可能是亚运城之后最大的一幅公开出让的地块，因为去年国土资源部发出通知，规定“城市宗地出让面积不得超过上限”。对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确上限，其中大城市20公顷、中等城市14公顷、小城市（镇）7公顷，分别相当于300亩、210亩和105亩。而这块地如果全部用于住宅建设是超过上限的，但由于不仅有居住用地还有城市公共建筑用地、城市公共绿地，因此可建设用地为15.56万平方米。
还有一点就是黄沙水产市场是否迁移，如何迁移，搬迁成本要不要该项目来承担，这些问题似乎都还没有一个明确的说法。
从各种情况来看，该地块回到广铁手中的可能性较大，但到底是底价和是高价目前还难以判断。
22010年10月23日