谢逸枫:广州房价高位震荡拐点不会出现
2010年1月-10月广州楼价趋于稳定，但成交量会因为楼价高位和政策调控而减少，而年内广州楼市不可能出现拐点。2009年开始，广州市场回暖，市场需求旺盛，广州库存基本上被高成交量消化，但是，2010年1月-10月，广州推出巨大的市场供应，尤其是今年9月份和十一黄金周期间，成交达到历史新高，大部分需求被释放。另外，目前广州住宅价格水平已接近近年来的峰值，远超出潜在购房者的心理价位。同时，417新政和929新政及限购政策的对市场购买力的遏制，同时19日又加息，导致部分投资需求被抑制，20日又上调公积金贷款比例，刚性需求进一步被抑制住。
2009年3月以来，广州房价持续上涨，上涨背后有个最重要的因素，即货币发行量的加大。2009年3月开始至今，CPI（消费品物价指数）、房价都在往上走，而房价波动幅度大于CPI。广州房价在2009年春节期间是最低点， 从2009年4月开始上涨，一直涨到现在。最近日用消费品的价格也有较大幅度的上涨。消费品价格和房价之所以上涨，有个共同上涨因素，就是快速增长的货币发行量，即货币发行量加大。
货币发行量是决定市场价格的一个最基本因素，其作用如同“水龙头”，起到严格的控制和调节作用，应该留意关注国家的货币政策，如果发行货币量减少，心里就可以踏实一些。因此，在这样的背景下，开发商对新物业价格的定位将采取保守谨慎态度，2010年剩余最后两个月的住宅成交量将会减少，而价格会保持平稳，大幅上升或下降的可能性都很小。虽然广州楼价达到历史峰位，但是绝对会出现所谓的拐点，其实，广州作为国家五大中心城市，房价是低位。
2010年9月，北京商品房均价为2万元/平方米，深圳是20000多元/平方米，上海市区均价3万多元/平方米。2010年9月广州十区签约均价13932元/平方米，为历年高位。从未来走势看，房价上升趋势会放缓，但下降的可能性不太存在，只能说增长得慢一点。今年1月-10月，广州开发商有充足的资金，其去年拿地的地价也高，所以会扛着不降价。
例如2010年9月广州二手楼价突破1.3万元/平方米大关，达到13370元/平方米，环比上涨7%。而这一价格已经接近9月广州十区一手楼网签均价13644元/平方米。但进入10月，尤其是“穗四条”出台后，广州二手楼市再度进入冷静期。一方面，买家因为政府出台调控政策而观望，不愿意追价入市；另一方面，业主也因为限购令的出台，担心卖掉房子以后再难买房而不愿意降价卖楼，甚至暂时不放盘。因此，二手楼市成交量已经开始大幅减少。
例如，广州国土房管局公布9月成交数据，9月全市十区新建商品住宅网上签约均价为13384元/平方米，同比上升19.7%，环比上升11.0%，连续两个月出现上涨。伴随着价格上涨，成交也继续放量，9月，广州市十区新建商品住宅网上签约面积为80.85万平方米，同比增加27.9%，环比增加69.6%。2010年9月，广州市十区一手住宅交易面积为46.83万平方米，同比减少48.5%，环比增加13.2%。本月一手住宅交易面积有所回升。2010年9月，广州市十区一手住宅交易登记均价为11610元/平方米，同比上升18.8%，环比小幅下降2.8%。总体而言，本月广州市十区一手住宅交易量环比呈回升态势，均价则略微下降。
例如，广州9月份全市十区、中心六区、周边四区新建商品住宅签约均价分别为13384元/平方米、18453元/平方米、9066元/平方米，环比分别上升11.0%、9.4%、6.5%。4月份国家出台调控政策以来，我市新建商品住宅签约量低位运行，签约价格持续下跌，至8月份第一次出现签约量与签约均价同时回升的情况。本月延续8月份回升势头，签约量和签约均价均出现不同程度上升。
例如2010年9月，广州市十区新建商品住宅网上签约面积为80.85万平方米，同比增加27.9%，环比增加69.6%。签约面积5-7月份连续3个月运行于40万平方米水平下方，8月签约量水平回升至40万平方米上方。本月突破80万平方米水平。全市十区新建商品住宅网上签约均价为13384元/平方米，同比上升19.7%，环比上升11.0%。网上签约均价在7月份创出本年度月度签约均价新低之后，8月、9月签约均价持续回升。中心区域中，仅越秀区、白云区签约均价出现小幅下跌，其余各区均出现不同程度上升。
在这一轮楼价的升降中，两年时间市中心四区楼价升了30%，郊区却还处于下降的区间内。可见市中心物业的升值、保值能力，今年可以多关注商铺物业的投资。广州市中心四区天河、海珠、越秀、荔湾住宅最能保值升值。2008年第一季度广州市中心四区住宅价格开始下降，均价11389元/平方米，到2009年第四季度，均价达到14825元/平方米，升幅高达30%。而2008年第一季度郊区住宅价格下降至7545元/平方米，到了2009年第四季度，均价仅为7225元/平方米。
到2009年第四季度，均价达到14825元/平方米，升幅高达30%。再到2010年9月第三季广州市中心四区天河、海珠、越秀、荔湾的平均价格是18453元/平方米，升幅高达40%。而2009年第四季度，均价仅为7225元/平方米。2010年9月第三季广州市周边四区新建商品住宅签约均价9066元/平方米，升幅才20%。
阳光家缘网签数据，2010年10月1日至5日，广州十区两市中，天河、海珠、荔湾、越秀、黄埔、从化和南沙7个区网签成交均价高于4月。市中心六区中，只有白云区楼价有所下降，其他5个区楼价均上涨。涨幅最大的是天河区，10月1日至5日均价高达28326元/平方米，与4月均价相比上升32.1%。越秀区和荔湾区均价升幅分别达到20.42%和15.99%。这三个区域国庆5天成交均价都超过2万元/平方米，是广州楼价最高的三个区域。
而白云、番禺、花都和增城楼价是下降的，降幅最大的是增城，均价下降11.22%。值得一提的是，国庆5天番禺楼市均价12571元/平方米，比3—5月楼价要低，估计是被近日大批量成交的亚运城拉低的，亚运城5天来网签均价11928元/平方米。萝岗区由于国庆5天没有成交，数据无法统计。国庆期间楼价与9月楼价相比，同样升的多，跌的少。广州十区两市中，国庆5天楼价与9月相比，仅海珠和黄埔两区楼价是下降的，其余天河、白云、荔湾、越秀、番禺、花都、南沙、从化和增城9个区市楼价都是上涨的，涨幅最高的同样是天河区，升幅达20.8%。
阳光家缘数据显示，10月1～6日广州一手住宅网签套数为1749套，是去年国庆7天936套总成交量的近2倍。阳光家缘数据显示，10月1～6日广州一手楼成交均价12108元/平方米，广州市中心楼价为19452元/平方米。2009年国庆广州市中心楼价在1.3万～1.8万元/平方米之间，城郊四区楼价在4000～11000元/平方米之间，今年黄金周比去年略有上升。
例如国庆前，金沙洲“地王盘”保利西海岸开盘，非江景单位均价达到1.3元/平方米，受到大批买家追捧。这一售价不仅把金沙洲板块楼价推向新高，也使金沙洲成为国庆楼市一大热点。另外是中海金沙湾、时代糖果、恒大绿洲、金域蓝湾等楼盘售价并不低，推出的都是不望江的单位，带装修均价已经达到1.3万元/平方米。截至10月5日的网签数据，楼盘已经签约了194套单位，均价达到13525元/平方米。时代糖果、中海金沙湾等楼盘同样热销。
时代糖果价格也有所上升，87平方米的“n+1”单位价格从原来的8700多元/平方米升至了9000元/平方米以上，仍然有不少买家捧场购房。万科位于四季花城旁边的新盘“万科I·dea住区”尽管楼盘现场售楼部未能做好，但也选择在金域蓝湾开放销售中心。楼盘看楼客也非常多。楼盘推出的都是50—60平方米左右的公寓，总价在100万—120万元之间，单价可能高达2万元/平方米。如果叫价与卖价相当，这一新盘价格又再刷新金沙洲楼价纪录。
国庆期间楼价上涨的主要原因是国庆节前楼市火爆。从8月底9月初开始，广州楼市逐步回暖，多个楼盘开盘“日光”，楼市成交量暴涨，导致开发商敢于涨价卖楼。由于8月、9月楼盘成交理想，加上楼盘后续供应货量少，所以要调价卖楼，售价从4月的1.6万元/平方米升至1.8万元/平方米以上。多个国庆前开盘的新盘，由于内部登记时客户量大，开发商定价有所上升。像广州某大型楼盘，前两个月曾传出其开盘均价可能低于1万元/平方米，实际上国庆前开盘均价达到1.2万元/平方米。正是因为国庆节前楼市的火爆，使开发商们敢于涨价卖楼。
2010年9月广州十区网签达到94万平方米。“9·29新政”下，由于不少新货在中秋节期间抢闸推出，销售火爆，大部分网签手续将在10月份，预计10月广州楼市成交量也将达90万平方米左右。十一黄金月楼市成交主要来自刚性自住、购房保值置业者。热销住宅产品主要是总价150~300万元的市中心项目，总价100~200万元的白云、番禺项目，总价100万以下的花都、南沙项目。代表性热点楼盘有广州亚运城、广州雅居乐花园、金山谷、凯旋新世界、睿山。
2010年“十一”可售住宅货量在5.9万以上，为近年可售货量最高。2010年十一黄金月广州楼市监测报告，表示“十一”期间发展商出货心态积极，只有少数货量因各种原因未面市，实际在售货量为5.1万套，也创近三年黄金月中最高记录，其中番禺区在售货量约1.8万套，比以往黄金月呈现整倍增长，更有近50%的新增供应来自番禺。
2010年广州黄金周楼价普涨，是去年同期的2.1倍。人民币升值压力越来越大，美元面临大幅贬值，流动性泛滥将加大，楼市受政策压制难有作为，而股市必定会有所表现，房地产作为土地资源，对人多地少的中国来说就是稀缺资源，具有很强的抗通胀特性。这和现金流大量流入国企有关。因为国企有钱没处花，就将资金大量转入房地产，同时，房价的居高不下也和开发商囤积住房不无关联。与其他城市相比，广州的房价整体并不算高。
2009年广州楼市出现了极大的供需不平衡2009年全年住宅供应量仅605万平方米，是2006年以来供应量最少的一年；但成交量却高达904万平方米，为2007年以来的最高点。正是2009年供求缺口大，导致楼价急升，很多没有迫切购房的需求都进入了市场。2009年广州购房者中有70%比例是投资的，其购房目的并不是迫切性购房需求，当中极大部分都是投资性需求。购房保值防通胀是2009年很多市民购房的目的，正因为广州楼市目前以投资性购房需求为主，随着“国11条”和“国五条”及新“国十条”等新“国五条”的出台，打击投资投机性购房，这批需求会逐步减少，导致今年剩余最后两个月的楼市成交量减少。
有机构表示,十一黄金月之后广州十区新增供应住宅约1.9万套，将主要集中在外围区域，楼市成交量将在9～10月冲高后回落，11～12月月均签约量在60万平方米左右。价格方面，未来楼市成交具备较好的经济基础，楼市成交活跃度保持中度稍高的水平。虽然四季度广州将出台限购政策，但多数发展商销售目标完成情况较好，压力适中，将继续积极出货，降价可能性也较小。
2010年9月广州十区签约均价13932元/平方米，为历年高位。此次成交均价大幅拉升受成交结构及个盘升价两方面因素影响。中心六区成交比重上升、中高端项目成交比重上升，另有不少楼盘在8月成交回暖后，调高了售价。由于通胀效应刺激，今年十一黄金月积压半年之久的供应、需求同步爆发，成交量价均有大幅拉升，是近年成色最足的金九银十。但随着中央出台更为严厉的房地产调控政策，将会抑制楼市冲高势头，预计将使四季度楼市成交量高位回落，价格平稳。