谢逸枫:广州供地“保5”11月抢地战正式打响
掠地“肉博战”将上演 保利万科恒大城建必拼个鱼死网破
2010年9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部发出联合通知，要求高房价地区增加中小套型限价住房建设供地数量，同时进一步明确开发企业如果违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，将禁止竞买土地。根据2010年5月11日《广州市住房建设规划(2010-2012)》(下称《规划》)显示，未来3年全市十区住房需求总量为2861万-3311万平方米，《规划》确定的建设总量为2861万-3461万平方米，供需基本匹配，其中建设保障性住房8.08万套、建筑面积611万平方米。
包括廉租住房3.66万套、建筑面积220万平方米。经济适用住房、经济租赁住房3万套，建筑面积254万平方米。政府限价房1.42万套、建筑面积137万平方米。其中建设商品住房建筑面积2250万-2850万平方米。与之相应，住房建设用地供应总量为1306~1506公顷。除正式计划外，今年还预安排了2.04平方公里的商品住房用地，以及2.96平方公里的商服用地，将根据市场运行情况适时适量推出。
楼市百日剧变,土地市场同时陷入僵局。最新数据显示,2010年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里,其中2平方公里位于中心城区,2010年上半年,广州土地市场交易惨淡,结果上半年只推出了12宗用地,并有两宗流拍,上半年仅成交了0.4平方公里,占全年比例的8%,在一线城市中排名垫底。
其实,广州政府2010年上半年有意卖地,开发商却并不买账。开发商拿地意愿不强,倒逼政府上半年的推地行动束手束脚。一手住房成交量大幅下降,市场不景气,资金回笼少,开发商需要尽量保存资金。拿地这样的大笔支出应当尽量避免。开发商手中还有不少的土地储备。在这样的预期下,地方政府的卖地策略不得不做出调整。
土地市场如此惨淡,是广州出台房产新政时没有预想到的,财政压力是摆在地方政府面前最现实的压力。广州2009年卖地财政收入全国排名第五,单单亚运城地王就进账255亿元，如果下半年广州的卖地面积能达到2-3平方公里,收入也会在200亿元以内。另外,广州推地和处理闲置地块缓慢影响市场供应,调控房价将立足于地方政府最能有所作为的“供应”端,期望通过化解恐慌性购地购房等措施，来达到稳定房价的目的。毫无疑问,社会寄托的通过增加土地供应量调控房价的希望有可能因为供地不足而落空。
2010年6月，广州市国土局房管局曾推出此地块，但中途叫停。此次也是该地块今年二度挂牌出让，金沙洲B3702A-06地块占地面积94519平方米， 容积率为2.8，起始楼面地价4200元/平方米。2010年7月19日,广州市国土房管局挂出宅地出让预告,出让9宗南沙住宅用地,涉及用地面积达58万平方米。2010年7月22日,广州市国土房管局再次挂牌出让越秀、番禺3宗住宅用地,面积为36万平方米。
7月22日广州挂牌的三宗住宅用地都没有设定户型比例限制。按早前的计划,广州中小户型建设要占建设总量的70%。最有可能调整的是地方政府的卖地政策,比如放宽户型限制、降价、提高出让土地容积率等方式。
2010年7月26，由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应,更加让地方政府对于房产新政的实施进退两难，广州传出市场土地供应“下限说”，广州市国土房管局放出消息，5平方公里其实是弹性供地区间的上限,还有一个鲜为人知的供地下限,为2平方公里。今年至少可以完成这一下限。2010年7月28日,广州市国土房管局副局长黄文波称:“没有这回事,我们不会再设置一个下限,全年目标还是5平方公里。
2010年上半年，广州住宅地成交的总面积也只有18.3万平方米,占全年计划供地总量的4%。有机构统计，截至2010年10月18日，广州十区完成住宅(含混合性质)土地交易105.06万平方米，占全年5平方公里(500万平方米)计划的21%。若要完成今年住宅用地供应计划，接下来就有约395万平方米的土地供应压境。
另外，有机构统计，到2010年10月份，广州土地供应完成33.79%，还有3.32平方公里没完成。2010年1月-6月第一到二季,广州上半年供地计划完成8%,从上半年土地供应到成交率再上看，广州推地缓慢和成交惨淡。到今年7月-9月第三季，广州完成全年计划18%,截至10月份前,广州完成全年计划33.79%。眼看今年只剩下2个多月,地方政府卖地任务却还差一大截。
2010年广州亚运会举办花了1000多亿。既然供地计划没有变,那要完成任务,只有一个办法,就是从10月开始突击卖地。因此，广州今年第四季最后两个月大规模推地是毋庸置疑的。为达到完成全年计划供应目标5平方公里，不排除广州市国土房管局通过“特殊”的手段推地，最有可能调整的是地方政府的卖地政策,比如定向或打包的方式，或者是放宽户型限制、降价、提高出让土地容积率等方式。
从目前广州全年推地完成计划40%都未达到。所以受到政策调控的影响，广州今年全年能完成原计划80%，可以说基本完成任务。但是，要完成全年原计划80%，根本是非常不可可能的事情，也是不现实，如果能完成60%或70%，就谢天谢地了。
今年广州土地继续发“高烧”的可能性不大，因此，土地市场不会像限购一样限购土地或地价，相反会鼓励开发商去拿地。目前政策调控下，调高土地增值税预征税率，回收闲置土地将对广州土地市场具有一定的影响，尤其是对开发商的拿地心理带来谨慎的想法，甚至会影响到开发商对土地价格预期的判断。
剩余两个多月的时间，广州土地市场将维持冷热不均的现象，市中心地块和交通配套及资源丰富的地块拍卖，继续发“高烧”，将会出现抢夺土地的小高潮。土地价格依然会继续走高，成交非常的活跃。但是，郊区或新区或地块小的区域，价格比较的不稳定，成交依然是不冷不热，甚至又出现流拍和底价成交的现象。
进入2010年9月以后，广州的推地速度明显加快，2010年9月26日广州市国土资源和房屋管理局又发布出让公告，一口气以挂牌方式出让3幅地，三地块出让截止日期为11月1日。其中两块商业金融用地分别位于广州核心商务区琶洲和白云新城，另外一幅为白云区金沙洲B3702A-06地块的住宅用地，后者曾是2007年的“金沙洲地王”，后在2009年被政府收回。
2010年11月1日广州将卖4幅地块，其中两幅是商业金融用地，两幅是住宅用地。
出售的两幅住宅地块，一是越秀区下塘西登峰畜牧场住宅地。下塘西登峰畜牧场住宅地面积较小，要求建五成中小户型。越秀区下塘西登峰畜牧场地块，用地面积仅7055平方米的住宅地，位于该地段商住小区的一部分。其中，小区第一、二、三期已开发完毕，出让地块为小区第四、五期用地，现场已作平整，有绿化，部分已围蔽。该小型地块总建筑面积为14892平方米，起始总价为1.08亿元，折合楼面地价为7252元/平方米，要求建五成中小户型。
二是金沙洲住宅地B3702A-06地块。金沙洲住宅地是曾在2007年以21亿元成交的“地王”，此次以总地价约为11.1亿元再次挂牌，比原先的“地王价”便宜了将近一半。 两幅商业金融用地，一是海珠区新港东路以南、新滘东路以西的琶洲AH041018、AH041023地块为商业金融业用地，地块总建筑面积约为23万平方米，起始总价为8.8亿元，折合楼面地价为3839元/平方米。
金沙洲住宅地B3702A-06地块建筑面积高达26万多平方米，在2007年时，该地块曾以21亿元被深圳鸿荣源抢下。但拿下“地王”后，深圳鸿荣源并未缴清地价，到2009年地块被收回，深圳鸿荣源还被广州市国土房管局没收了首期土地出让金4亿元。该地原本在今年房产新政首场卖地会中重新推出，但随后却又收回。地块的面积规模等条件都未改变，挂牌起始价约为11.1亿元，比原先的“地王价”打折近半。
笔者认为，金沙洲住宅地B3702A-06地块前地王，如今11.1亿元重新出让，毫无疑问成为央企保利抢夺该地块的大热门。但是，不要忘记，金沙洲地块向来抢手，像万科、恒大与城建在金沙洲也有相当的土地储备，不排除上述开发商会“横刀夺爱”，与保利一决高下，或者是进行肉博战，直到鱼死网破为至，方可罢手。2010年9月19日广州市房博会举行的土地拍卖会上，保利地产两度击败同为央企的中铁置业，以18亿元夺得荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D、E地块，所以，央企保利巨头会否再次出手无疑将成为本次卖地的焦点。
笔者认为，虽然严厉的新政，作为央企根本不差钱，不需要畏惧政策调控。所以不管如何“新政”严厉，未来的政策怎么走，抢下广州十区最具有房价上涨空间和价格洼地的地块才是最重要的。
有媒体报道,按照本次出让的价格计算，楼面地价为4200元/平方米，与2007年7935元/平方米的地王身价相比，依然有不小的距离。鉴于此前多块回炉地王均卖出新高价，这幅B3702A-06能否延续其“地王”身份引起业界高度关注。
笔者认为，虽然金沙洲住宅地B3702A-06地块靠近江景资源有限，被B3702A-02、B3702A-04、B3702A-05地块挡住一部分。但是，在土地越来越稀缺和地块发展潜力巨大及房企不差钱等周围房企储备土地欲望强烈的情况下，金沙洲住宅地B3702A-06地块超过2007年楼面地价高达约7935/平方米，又成为一个新的地王，也不是足为奇的，属于很正常的。原因很简单，好地块，大家都想要。想要，就得出高价。
毫无疑问，这块地的竞争是最激烈，成交价甚至超过第一次出让的7935元/平方米会，达到8000多/平方米，就算不超过第一次价格，至少在6000元/平方米以上。
二是白云区白云新城云城东路西侧AB2910002地块也是商业金融业用地，总建筑面积约为13.7万平方米，起始总价为6.73亿元，折合楼面地价为4902元/平方米。
琶洲与白云新城地块属于定向出让,琶洲AH041018、AH041023地块位于海珠区新港东路以南、新滘东路以西，AH041018地块土地性质为商业金融业用地、交通设施用地，AH041023地块性质为商业金融业用地，两地块挂牌价格为8.8079亿。琶洲地块对竞买人资格有较多的限制，除了要求竞买人为在广州注册的独立法人，公司的注册须不低于50亿元，对于竞拍人的总资产和净资产均有相关要求。另外，竞买人还必须具有地铁线网开发建设管理资质。由于符合上述所有条件的竞买人并不多，琶洲地块已经基本定向。
白云新城AB2910002地块位于白云区白云新城云城东路西侧，土地性质为商业金融业用地，整宗地占地面积23311平方米，容积率为5.89，建筑面积为137403平方米，挂牌价格为6.7361亿元。根据地块出让要求，白云新城地块定向针对航空集团或其控股的公共航空运输企业，另外白云新城地块对竞拍人的总资产和梅尼恩的旅客运输量均有细致的要求。
这两幅商业金融用地都位于广州规划的重点区域，设有比较多的出让条件。比如，琶洲地块内规划有49470平方米的地铁营运指挥中心项目，拿地开发商须配建该项目，有关的建设费用将返还给拿地方。开发商在领取《国有土地使用证》之日起10年内，不得将土地使用权转让、抵押及出租。除此之外，地块建成的建筑（包括地下建筑及地上建筑），商业部分建筑必须整体确权。同时，竞买人须具有地铁线网开发建设管理资质。此外，两幅地块都不接受联合竞买。
笔者认为，最引人瞩目的莫过于这幅总建筑面积超26万平方米、总价达11.2亿元的金沙洲前地王B3702A-06地块。2007年，来自深圳的鸿荣源与保利地产经过多番角逐，以21亿元的总价拿下这幅，楼面地价高达约7935/平方米。然而，随着2008年楼市突变，当时为了借壳上市而大肆圈地的鸿荣源无力开发，最终于2010年4月被市国土局回收，并没收土地出让金4亿元。时隔2个月，2010年6月，广州国土局重新出让该地块，却在拍卖前夕突然叫停。时隔3个半月，2010年9月26日，广州市国土资源和房屋管理局又发布出让公告，于2010年11月1日开始出让。
笔者曾经参加过次精彩的土地拍卖会，2007年，深圳的鸿荣源与保利地产经过多番角逐，以21亿元的总价拿下这幅，楼面地价高达约7935/平方米。
前些日子，笔者还考察过金沙洲住宅地B3702A-06地块，该地块紧邻由保利拿下的B3702A-02、B3702A-04、B3702A-05、B3702A-09地块，上述四幅地块正好是保利今年力推的超级大盘西海岸的构成地块，这个坐拥1500米江岸线、总建筑面积接近90㎡的超级大盘由02、04、05、09地块组成。
笔者认为，毫无疑问,作为国资委“亲儿子”和拥有部队背景的央企保利，肯定不会超过这个千载难逢的机会，尤其是在国家417新政和929新政及限购令实施，加息，上调公积金贷款等严厉的政策调控情形下，出手拿地，具有政策调控之下“抄底”土地市场的成就感。
一是广州市推地任务重，所推地块的会放松限制条件，甚至会取消一些禁止的条件。二是在地价上会有50%的下降空间，拿地成本大大减少，地价成本的减少和成本的减少必然带来肥厚的高利润回报。三是央企保利根本不存在资金上的压力，所以不差钱，不仅可以增加土地筹备还可以增加公司的开发周期，又可以有利其他周围地块的开发。四是按照本次土地拍卖最高价格8000元/平方米计算,目前金沙洲的房价已经达到13000元/平方米-15000元/平方米。况且金沙洲前地王B3702A-06地块至少要经过两年之后才开发，也就是2012年后才上市销售，按照目前价格上涨的幅度，经过2年之后，金沙洲板块将非常成熟，市政交通商业配套等生活设备会比较完善，同时，入住气氛越来越浓厚，而作为价格洼地的区域，未来房价还有继续上涨的空间，房价将突破2万元/平方米。除去地价和建工及材料等成本，至少有40%-60%的纯利润。
例如2010年10月1日，广州市金沙洲的“地王盘”保利西海岸开盘，非江景单位均价达到1.3元/平方米，受到大批买家追捧。另外是中海金沙湾、时代糖果、恒大绿洲、金域蓝湾等楼盘售价并不低，推出的都是不望江的单位，带装修均价已经达到1.3万元/平方米。截至10月5日的网签数据，楼盘已经签约了194套单位，均价达到13525元/平方米，同样热销。
如果能一举拿下金沙洲前地王B3702A-06地块，可谓一箭双雕。首先是有利形成对金沙洲板块绝对开发和定价的市场话语权。其次是有利楼盘形成巨大的规模，但本次出让的06地块却把02、04、05地块与09地块分隔开，如保利能顺利拿下06地块，那么五副地块将能实现片区开发，总建筑面积将超过110㎡可以减少开发的资金，提高获利。最后，保利具有区域的拿地优势。
其实，保利作为目前在金沙洲土地储备最大的开发商，不管是出于未来土地储备和市场开发及扩大市场规模等形成连片的开发效应，保利应该会果断出手，并且一出手必拿下。