从“物业税”正式成为两会提案，再到正式更名“房产税”，以及目前房价疆而不降和热议空置率，征收“房产税”的呼声一波接着一波。作为中国长期研究房地产问题的研究者，笔者坚定认为，不应该妄用“房产税”。

　　

　　首先，“物业税到底是用来解决什么问题”还是一个问题。

　　房产税前身的物业税提法，已经有些年数了。2007年，时任建设部副部长刘志峰先生就多次表态要通过“物业税”来解决当时房价上涨过快的问题，在当时以及现在有很多支持“物业税”的人士也是把“物业税”当作是一个调控房价的工具。到两会，由财政部财政科学研究所的贾康委员提交的有关“物业税”的提案，尽管也简单提及了可能对房价的影响，但是还是有一些重要的变化，那就是无论从贾康先生的身份还是提案本身，更是一个针对“税”的诉求，包括推进地方税制改革诉求、税源增加诉求、税的再分配功能发挥诉求。

　　那么，问题就出来了——房产税征收与否是以房价调控为核心，还是以“税”本身为核心？

　　如果继续是以“房价”为核心，那么整个关注焦点是“房价”，标准是房产税对“房价”影响是否可以实现调控目标。一旦，对房价的影响是负面的，那么就缓征或是不征，反之，亦然。

　　如果是以“税”为核心，那么就是已经确定了“征”，但是需要考虑“征”可能带来的影响，从而关注焦点是“如何征”，标准是在“征”的过程中如何对包括房价在内的各领域问题起到正面影响或是降低负面影响。

　　换句话说，房产税到底是手段还是目的？如果物业税不能有效调控房价，是否还需要征收？如果这个问题都没搞清楚，妄用“房产税”就是不负责任！

　　其次，“房产税可以有效抑制房价过快上涨”是个伪命题。

　　笔者从三个角度简单论述：

　　第一个角度：支持“房产税”的官员和学者最喜欢提的就是“西方发达国家都征”。这是一个很可笑，也最容易驳斥的论据，那些都征了类似房产税（物业税）的国家没有一个可以有效调控房价，平衡住买关系，抑制炒作，否则美国就不会出现为买不起房子的人提供次级债，导致次贷危机了。笔者更可以非常肯定的说，关于房地产问题，在世界范围内，没有什么可以直接借鉴的成功案例，任何盲从照搬解决不了问题，反而会搞砸问题。

　　第二个角度：支持“房产税”的人士，认为提高了房地产品的保有成本，就会使囤房者就范，从而抑制炒房和非居住型需求。

　　这个观点比第一种说法略有逻辑。但是，市场规律和数学最大的区别就是，市场不是以某一个给定的公式作为唯一判断法则的。“房产税”的确可以提升房地产品的保有成本，但是保有成本的提高和解决炒作囤积，继而解决中国房地产问题是没有必然联系的。这主要是因为：

　　囤积炒作的根本原因在于价格上涨预期，只要买卖双方都有这样的预期，那么作为刚性成本的政府税费就很容易被买方接受或是被迫接受（“地王”频出就是这个道理）实现成本转嫁，把这部分支出转嫁给最终买房的人。在这种情况下，“房产税”不但不能控制房价过快增长，反而会成为一种新增刚性成本，成为更加激烈和刚性上涨的“合理”理由。

　　相信这样说，会有很多不同意见，认为保有成本提高会使投机者无利可图，甚至出现资金链断裂，从而抛出房源来平衡供求矛盾。而笔者认为，这只是一个美好的理想化观点，面对中国房地产问题，必须有一个清楚的基本认识，就是市场买得起和需要居住的人买得起是两个不同的问题，否则就不需要政府来调控房价。如果只是针对屯房者的资金链，现有对银行贷款的限制已经可以起到有效的遏制作用，但是如果认为中国房价问题只是几个靠着银行贷款，资金链随时断裂的小炒手导致的，那么就太过天真了。

　　诚然，还有人会认为作为政府调控房价的政策从一定程度上代表了政策倾向，可以抵消“房价必涨”的预期。笔者也承认存在这一效用，但是对于房地产这样的刚性强、迁移调剂难度大的特殊商品来说，不改变房地产定位的前提下，这点抵消效用远不如住建部的官员随意一句“中国房地产市场还将上涨二十年”的加强效用。

　　

　　第三个角度：更为精通税务的支持者认为，房产税的出现将改变地方政府的收入方式，从而降低土地出让的价格，进而价低房价。

　　这又是一个把经济学当作数学处理的典型谬误，对商品属性和定价规律缺乏基本的常识和认知。商品的价格是在市场交易的过程中由买方来确定的，在价格上涨预期起作用的情况下，构成商品价格的因素是什么并不重要，价格取决于该商品的数量、可替代品的数量和相对两者数量的购买力，最终价高者得。

　　房地产品的特殊属性决定了它容易形成涨价预期（必需品、区域数量有限、迁移调剂难度大），而在涨价预期中，房地产品的价格就会由最高购买力来决定，即使我们的地方政府放弃从土地中获取利益，以低价供应土地，但是土地或者房地产品几经易手还是会向最高出价人靠拢，差别就是钱进入地方财政还是进入炒家腰包。

　　所以，从土地供应价格来调整房地产价格的思路本身就不成立，违反基本的经济规律，而土地成本高，导致房价高只是市场给出的一个涨价理由，任何时候没有买价就不会有卖价，没人买得起，成本再高也卖不出去，结果只有降价，有人愿意买，成本再低最终也会以最高价成交。

　　再次，房产税开征弊大于利

　　房产税的弊端主要有：

　　助长杀跌。在西方国家，类似房产税的税负杠杆对于房价而言没有实质意义，相反危害极大，即在上升预期浓烈时，成为上涨的理由（刚性成本转嫁），下跌预期浓烈时，成为杀跌的理由，因为保有房屋还需要上税！

　　拉高租金水平。有人认为房地产税可以通过提高保有成本来逼迫持房者将空置房投入租房市场，这样可以实现增大供给来降低租金价格。事实上，一组质量呈梯度排列的商品，其价格除了供求关系以外，还有一个要素制约其最低价格，即低质商品价格是整列商品的最低价。举个例子，一个城市最差的一间房子原本租金1000元/月，假使房产税10元，那么征税后，房东自然选择转嫁成本，其最低价就是1010元/月，此时这个城市最低的租金价格就是1010元/月。租房者只有两个选择，接受涨价或是离开城市，同样的各个质量梯度的房主都会选择转嫁成本，而不同梯度的租房者可以选择接受或是向次一级的房源移动，当足够数量的租房者移动到最低层时，就会产生供小于求的局面，最差的房子就会由1010元/月再涨价，这样的作用又倒逼租房者重新回到上一级质量梯度，被迫接受房租上涨。此时的局面就是租金价格或许会在某个细分的质量层级上有所松动，但是房租的价格底线上移，整体房租上涨，而达到某一个质量层级会因为房租过高出现被迫空置或是大量集体群租。

　　政府得不偿失。房产税可以成为地方政府的新税源，但是代价是这种刚性成本将整体提高城市生存成本，买房者和租房者在承担被转嫁的成本之后，还会进一步向下转嫁，从而提高他们所从事行业的基本成本，弱化产品和服务的竞争力最终伤害城市乃至国家的整体竞争力。

　　

　　总而言之，房产税这种可转嫁的刚性成本模式用来调节目前的房地产价格过高情况，初衷很好，效果会很差。特别是整个设计缺乏对中国房地产问题和现状的准确把握和深刻认识，缺乏对市场经济规律的整体分析和综合考量。我们认为，问题的核心在于中国房地产品最终的定位是投资（投机）还是消费，如果是消费，那么就应该从遏制投资和投机的角度设计不可转嫁、不会引起刚性成本增长、不会伤及正常消费的政策，这一点上增值课税远比保有课税要更好（稍后会专文论述）。同时，我们还应该认识到，租房作为一种居住替代产品在解决房价问题中具有十分重要的作用，政策设计必须予以充分考虑其反应和适应度。而对地方政府而言，不应当只局限于直接的货币计量，而是要综合考虑城市可持续发展、城市竞争力、城市生存成本、城市和谐等要素健康、科学、共赢的实现地方财政收入增长。