谢逸枫：中国房价未见顶 房价上涨是波浪式的
中国房价已经见顶，下跌将是渐进式的。中国通胀起来以后，引起了货币政策需要紧缩。虽然美国在作QE2第二轮定量宽松政策），又增加货币供应量，中国自己的货币供应量央行是能够控制，比如热钱进来的话，像周小川行长早上说的所谓造一个池子，把它攒起来，这是发票对冲的概念，还是有一个工具的话是能够控制货币供应量的。第二热钱流进来的时候，也可以加强资本流入的控制。但是背后主要的驱动力就是通胀的问题。中国过去十年，从1996年开始进入通缩经济，其原因是国企改革，引起大量的劳动力过剩，劳动力的过剩引起了一连串的反映就是中国进入了通缩时代,独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠认为。
第一个概念，房地产已经见顶了，为什么有这个说法呢？因为我们今年第一年是货币供应量低于GDP增长，今年可能是18%、19%，上半年名义经济涨了24%，下半年慢一些加起来也会有20%多。总的来说，货币是偏紧的。在货币偏紧的情况下，对资产市场就会有影响，特别是房地产市场是一个新房的市场，去年销售14%的GDP，需要很多新的钱。在货币供应量，如果低于GDP供应情况下，没有多余的钱，去把资产价格拖高。这是一个比较容易理解的一个因果关系。所以，为什么只要有通胀，政府坚持把货币的供应量增加的速度低于GDP增加的速度，房地产价格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一样，股市需要的钱很少，股市一年融的钱非常有限，而且股市涨的时候股票卖给你，你再卖给我，不需要很多钱，就自己走上去。所以，对货币环境的敏感性不像房地产这么敏感。
现在如果同意见顶的观点，掉的话不一定是很快，因为我们的利息还是很低的。通胀是比较高，利息比较低，所以大家对房地产的预期还是很正面的。但如果利息上了3个百分点的，观点就会不一样了，暂时还看不到利息快速上升的趋势。明年利息也会慢慢的加，只有到了一个通胀，到了一个危机的感觉，一般的平民开始把银行里的钱拿出来，去买日常用品，囤积了，才会引起利息比较高速的上升。是这样一个关系。我们现在看到的是家庭的储蓄和家庭的借款增加的速度差不多，家庭对银行体系流通没有什么贡献。如果变成负了，家庭要借的钱超过要存款增加了，就是要把钱拿出来买大米、菜油，囤积了，这会引起利息大幅度的上升。这时候，楼市才会有比较明显大幅度的下降，我觉得这可能是两年以后的事。
建部表示，没必要出台直接干预房价的法律法规。日前有媒体报道，相关部委正制定对房价进行直接行政调控的管理办法。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，省级政府有稳定当地楼市价格的职责，但没有必要专门出台直接干预房价的法律法规。
发改委主任张平首次承认今年CPI可能超过3%。估计今年的物价指数比3要稍微高一点。今年有几个方面我们感到矛盾比较突出，其中之一就是物价，年初国家制定的物价目标是3%，但现在看来，比我们想象的要严峻一些。除了自然灾害和国际因素以外，国内流动性较为宽松以及投机炒作因素也是造成物价形势严峻的主要原因之一。
央行对通胀问题表示了担忧，不会放任通货膨胀出现。当前形势下，流动性过多、通货膨胀、资产泡沫、周期性不良贷款增加等宏观风险将会显著上升。对于这种复杂的通胀形势，马德伦强调，央行对于通胀的风险高度警惕，货币政策目标只有一个，就是在维护货币稳定的前提下来发展经济。为此，特别强调，央行不会放任通货膨胀的出现。
十届全国人大常委会副委员长、国际金融论坛（IFF)主席成思危表示，中国处于负利率当中 加息势在必行。目前中国处于负利率当中，并且通胀势头依然不减，加息势在必行。加息存在着两难，一方面高企的通胀需要加息；另一方面，加息又会加大热钱的流入。
笔者认为，中国房价未见顶，房价上涨是波浪式的。其实，打不死的“苍蝇”房企暂时无惧“加息关”。由于本次加息目的不明，因此在“抑制通胀”之外，此次加息不是为了“打压房价”。这个目的能根本达不到。根据历史统计，在上一轮加息周期，第一次及第二次加息后的一个月，地产股都跑赢了大盘。于是10月19日人民银行“意外”加息，虽然此次加息最直接针对的是“抬头”的通胀，但对于资产负债率通常高达60%~70%的中国房企，无疑会直接打压开发商的资金链。但是，资产负债率通常高达60%~70%依然属于安全范围之内。因此，对于今年4月在史上最严厉的房地产调控中都没有低头的开发商，加息就不能让一直绷着不降价的开发商服软，开发商仍嘴硬“绝不降价”。
2003年以来调控政策年年出，房价为何越调越涨。自2003年以来，几乎年年都有楼市调控政策出台，除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外，其余几乎是清一色的限制性调控政策。仅2010年，截至目前已经有大大小小30多次涉及房产调控的政策出台。但房价为何总是跳不出“越调越高”的怪圈？
“土地财政”占比过重。在政策执行当中，最为关键的是地方政府有着和开发商千丝万缕的联系。在“4?7”调控政策出台以来，只有北京出台了较为严厉的调控措施，上海、深圳等地的细则都被指“太温和”。据财政部公布的数据，2009年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7 亿元，而去年1~12月全国财政收入执行初步统计数为68477亿元。这也意味着收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的23.23%。“地价上涨给地方政府带来太多的真金白银，调控高房地产价格就等于动地方政府的奶酪。”中国人民大学教授郑风田指出，未来要想真正地解决高房价问题，必须斩断地方政府收入与房地产涨价的密切关系，如土地出让金完全归中央所有等。
政策执行力打折扣。政策执行不力是导致楼市越调越涨的罪魁祸首。早在今年4月份，陈国强就认为，中央对房地产市场的调控手段已经很多，但市场效果却不是很明显，我觉得这很大程度上与我们的市场主体、地方政府，包括金融机构，在落实相关政策的力度上有关系。如果没有真正执行这些政策，肯定达不到最初设定的效果。如4月份国务院常务会议就要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。但仍然有不少买家能以相当于两成的首付买到房子；再如今年3月份，国资委要求78家非地产主业央企退出房地产市场，但至今还看不到到底哪些央企割舍地产业务。“只要政府把‘国十条’深入落实、执行下去，房价往下调整谁都阻挡不了。
货币供应量连年猛增。房价越调越涨另一个不容忽视的因素就是货币量的连年猛增。房价与成交量的上涨，根源是信贷过多，“只要信贷政策继续从严执行，市场就会恢复理性。近10年的货币发行量和房价的变化对比后发现，房价的涨幅和广义货币发行量的涨幅几乎是同步。央行网站的数据显示，中国的广义货币供应量（M2）2000年为13.24万亿，2002年为18.32万亿，平均每年增量不足两万亿。但从2003年后，增速明显加快，2003年M2为21.92万亿，2009年冲上了60.62万亿，2010年前八个月是68.75万亿，每月平均为7736.61亿元，如果按此速度计算，2010年全年M2将突破70万亿的大关，达到71.84万亿。广义货币供应量每年增加数以万亿计算，而且增加数量一年比一年大，十年间共增加58.6万亿元人民币，增幅超过4倍。而主要城市房价的涨幅也基本在这个幅度左右。通过这个数据，我们似乎找到了房价上涨的理由。货币量增长这么快，导致人们的通胀预期节节攀升，现在能抵抗通胀的东西很少，多数人只能买房子来抗通胀，房价怎么能不涨呢？
对政策的不信任。最近几年，虽然不断地调控，但房价从来都没有真正下降过，最多是先降降温，然后再上去。这种心态直接反映了老百姓对政策的不信任。但由于担心政府管不住未来房价，也不相信能把保障性住房解决好。之前政府公布的保障性住房计划都很好，但实际落实却大打折扣。因此政府之前的每次调控措施出台后，市场明显出现了一定时间的观望期，“但最后人们发现，房价反而涨得更厉害。几次后，人们对政策就不信任了。”最近一次的房价报复性上涨发生在去年，此前的2007年至2008年，国家出台了包括收紧房贷在内的一系列调控政策。然而，随着金融危机的到来，政策发生了转向，国家开始刺激房地产市场的发展，使得报复性上涨终于在2009年下半年爆发。
银监会主席表示，房价不会大跌 全年GDP增幅至少在9.8%。我国四季度GDP增幅将回落至9%以下；房价不会有大的跌幅，也不会有大的涨幅，基本维持现状。在“十二五”期间，在湖南每个县域，以当地信用联社为单位，组建直接服务农村、联系广大农民的现代金融机构。住楼市“限价令”传言乍起 直接干预被指矫枉过正。即使对"限价令"的出台有一定的心理预期，在所有商品价格中，房价与股价、金价、利率、通胀等各方的关系最为密切，如果只关注房价而忽略了其他宏观经济指标，无疑得不偿失。他认为，如果直接干预价格，就难免矫枉过正，房价应该交给"看不见的手"去调整。