谢逸枫：打响楼市巩固“调控成果”冲锋集结号
继商品房贷款“封杀”后 公积金贷款再次被全面“封杀”

  为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。要各地加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

  继央行2010年10月19日将人民币存贷款利率上调0.25个百分点后,住房公积金存贷利率今日进行相应调整。住建部2010年10月20日发布通知称,个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%;贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17个百分点至3.50%,五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。根据2010年10月19日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》(银发[2010]294号)，现就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下：

  一、从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。三、从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

  2010年11月3日，国务院四部门严禁使用公积金贷款进行投机性购房。住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。通知规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

  第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍

  例如2010年11月2日，二次新政厦门再出政策，第三套房暂停公积金贷款。厦门市出台住房公积金差别化信贷政策。从10月30日起，购买首套房的首付款比例不得低于30%，购买三套房将无法申请公积金贷款。11月1日，市住房公积金管理中心正式对外公布这一政策。2010年5月，市曾出台公积金贷款买房规定，在原有基础上提高住房公积金贷款首付款比例。与5月的规定相比，此次出台的新规，对首付款比例要求更高，且对于首套房的认定，由原先的“仅认贷”转变为“认房又认贷”。此次出台的公积金贷款差别化信贷政策，是为贯彻落实国家和我市今年对房地产业宏观调控的政策规定。

  首套房首付款一律不低于30%，新政策规定，对贷款购买首套商品住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），住房公积金贷款首付款比例不低于30%，实行“一刀切”。而按照今年5月出台的政策，如果购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含）以下，且符合厦门市普通住宅标准的，住房公积金贷款首付款比例可以低至20%。

  三套房暂停发放公积金贷款，新政策规定，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%的规定。商品住房包括新建商品住房和二手住房。此项规定与之前相同，但强调“严格执行”。对购买第三套及以上住房的家庭，暂停发放住房公积金贷款。此前规定，对贷款购买第三套及以上住房的家庭，住房公积金贷款首付款比例不得低于55%。

  首套房认定“认房又认贷”，新政策规定，有下列情形之一的，市住房公积金管理中心应对借款人执行第二套（及以上）住房公积金差别化信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，在我市国土房产测绘档案管理中心住房情况查询结果中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）市住房公积金管理中心委托银行通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。也就是说，申请公积金贷款时，对于首套房的认定，从此前的“仅认贷”转变为“认房又认贷”。

  2010年10月26日，《江西省人民政府办公厅关于深入贯彻落实国发[2010]10号文件促进全省房地产市场平稳健康有序发展的通知》（以下简称《通知》）出台，10条楼市新政策从税收政策、住房信贷、保障性安居工程、商品房预销售监管等方面，提出了具体措施。该《通知》中，未见限购令的规定。

  各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，江西规定，自今年10月1日起，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

  2010年7月20日，根据国家关于促进房地产平稳健康发展的政策要求，经市住房公积金管理委员会2010年第一次会议审议通过，自2010年7月21日起，对青岛市住房公积金贷款政策有关标准进行了调整。2010年7月21日起，青岛公积金贷款购房门槛提高，二次用公积金买房首付调高至六成。青岛公积金贷款买房首付比例由两成上调到三成，并收紧用公积金买二套房贷款标准，使用过公积金贷款后，五年内不能再申请，五年结清贷款后再买房的首付比例不低于六成，三次申请暂停发放。

  公积金贷款首付比例上调，恢复2008年11月政策调整前贷款首付比例的限制标准，即：商品住房公积金贷款最低首付比例由20%调回至30%；二手住房公积金贷款最低首付比例由30%调回至40%。而最严厉的限制是对二套房的公积金贷款标准的收紧。青岛将对二次和三次申请公积金贷款执行更严格的规定。对二次申请住房公积金贷款的职工及家庭，结清公积金贷款五年之内（含五年），不可申请公积金贷款。对符合二次住房公积金贷款的职工及家庭，其贷款首付比例不得低于60%。对三次申请住房公积金贷款的职工及家庭，暂停发放公积金贷款。

  资深房地产专家谢逸枫表示，2010年10月21日起，青岛公积金贷款门槛调高,这标志着自2008年11月15日起开始执行的宽松优惠标准结束。一高一低折射出楼市走势曲线。2008年遭遇金融危机，为刺激消费拉动内需，房地产市场受到各界的扶持。国家出台救市政策，青岛也在2008年11月15日出台《关于支持居民购买住房的意见》，其中规定购买商品住房公积金贷款最低首付比例由原来的30%下调至20%，二手住房公积金贷款最低首付比例由原来的40%下调至30%等。

  政策一出对楼市刺激效果明显，青岛楼市迅速升温，房价和成交量同时上涨。2009年青岛楼市火爆，全市售出住宅86354套，比2008年增长250%。房价也上涨近30%。楼市调控将如何前行，我们拭目以待。2010年上半年受国家稳定房地产市场、打击炒房行为等一系列政策影响，青岛住房公积金贷款形势总体上趋于平稳。今年上半年，截止到2010年6月30日，青岛共向11032个家庭发放住房公积金贷款24.7亿元，与去年同期的24.3亿元相比略有增长。

  资深房地产专家谢逸枫表示，公积金贷款利率低，公积金买房成本低，首付提高后将打乱购房者的购房计划，或者是延迟或者是放弃原购房计划。公积金贷款提高门槛，将给陷入低迷的楼市再带来更多凉意。银行提高首付比例是为了应对还款风险，公积金本来风险就不大，提高比例更多的应该是一种政策导向。公积金贷款首付提高，将对很多购房需求起到抑制作用，有公积金的市民买房时还是多喜欢用公积金的，因为利率低，但是提高首付后，购房成本提高，对楼市打击还不小，这说明楼市在进入深度调整期。

  进行完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产 开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

  调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产 开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

  加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产 开发业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产 开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

  2010年3月11日开始，上海出现首套房停贷和利率零优惠银行。自去年底国家连续出台房地产市场调控政策以来，房贷市场可谓“紧”字当头，央行副行长苏宁日前表示，央行会密切关注有关政策对房地产市场的作用，目前还不存在出台房贷新政策的需求。然而，沪上银行的房贷业务却是越来越“紧”。目前浦发银行首套房贷款利率最低执行8.5折优惠。建设银行上海分行首套房利率最低仍可打7折，但首付必须为最低四成，三成首付的最低利率为7.5折。工商银行上海分行首套房首付最低三成，贷款利率最低还可打7折。