谢逸枫：房价掉入恶性通胀加息周期
由于“负利率”现象持续存在，令财富保值增值也成为时下百姓理财热点话题，国家统计局发布的经济数据显示，10月份CPI同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点，物价上涨，通胀之下买房成为投资流行。CPI涨幅4.4%，一年整存整取定期利率2.5%，这是什么概念？它意味着，负利率进一步拉大到1.9%，也就意味着老百姓把一万元存到银行，一年后的只能买到相当于现在9560元的商品，即便加上一年定期利息250元，也还是亏了190元。 相比万元定期存款亏190元，活期储蓄亏得还要多。现在的活期存款年利率仅为0.36%，相当于一万元的活期储蓄，实际亏本404元。随着CPI持续上涨，老百姓在银行的存款也赔得越多。今年前三季度，CPI同比上涨2.9%，当时的一年期存款利率为2.25%，相当于老百姓一年期存款贬值0.65%，也就是一万元存一年后，实际缩水65元。
在新增贷款超预期的同时，10月份的储蓄存款却呈现出截然相反的走势。央行2001年11月11日发布的数据显示，10月份，新增人民币存款1769亿元，明显低于9月1.45万亿元和2009年同期2897亿元，环比更大幅下降88%。造成当月存款减少的最根本原因就是居民户新增存款大规模减少，居民储蓄锐减7000亿创单月历史纪录。数据显示，当月居民户新增存款为-7003亿元，创单月存款增加额的历史新低。今年3月和6月份，居民户新增存款也曾出现过负增长，分别为-419亿元和-425亿元。
这一数据显示了居民储蓄正在搬家，居民资产配置方向逐渐明确。十月份，上证指数涨幅超过15%，为今年以来涨幅最大的月份。因此，这也带动了居民储蓄存款向股市转移的热情。今年10月份，股市新开户数达到117.3万户，较9月份的新开户数增加了15.7万户。此外，10月份新增基金开户数为21.9万户，较9月份增加了3.4万户。股市的吸引力明显增强。居民存款锐减也显示了银行存款活化趋势明显，银行在9月份冲存款的压力较大，因而导致10月份的存款增加动力不足。此前监管层也曾批评部分银行为冲业绩，仍然冒险违规揽储。不过，从另一个角度分析，由于假期的因素，10月份一直是年内存款下降较快的月份，在这种意义上说，今年10月份的存款回落属于正常现象。
前10月新增贷款近7万亿元，流动性压力不容忽视。中国人民银行今天公布的金融统计数据显示，10月份人民币贷款增加5877亿元，同比多增3347亿元。据此推算，前10月人民币贷款约增加6.89万亿元。统计显示，10月末，广义货币(M2)余额69.98万亿元,同比增长19.3%，增幅比上月高0.3个百分点,比去年同期低10.2个百分点;狭义货币(M1)余额25.33万亿元,同比增长22.1%，增幅比上月高1.2个百分点，比去年同期低9.9个百分点;流通中货币(M0)余额4.16万亿元,同比增长16.6%。10月末，人民币存款余额70.28万亿元，同比增长19.8%，比上月低0.2个百分点,比去年同期低8.3个百分点。当月人民币存款增加1769亿元，同比少增1128亿元。其中，住户存款减少7003亿元，非金融企业存款增加4168亿元，财政存款增加2992亿元。
2010年11月12日，国家统计局否认中国进入全面通胀时代。国家统计局新闻发言人在新闻发布会上否认了“全面通胀时代来临”的说法，表示目前还是结构主导型的价格上涨。目前物价上涨和调控压力在加大，要实现全年价格调控的预期目标，必须要付出更大的努力。强调非食品类价格开始出现上涨的现象需要引起重视，理由是现在影响价格上涨的新情况开始出 现有些国家启动新一轮的货币宽松政策以后，进一步推动了原材料和农产品价格，这些新情况对中国经济发展包括价格走势会产生一定的影响。 关于全年物价调控目标，从目前情况来看，物价上涨压力在加大，宏观调控压力也在加大。特别是国外新一轮的宽松的货币政策释放了大量的流动性，对中国经济会产生重要的影响，加大通胀预期。
要想实现全年价格调控的预期目标，必须要付出更大的努力，按照十七届五中提到的目标和要求去做。 2010年11月10日，统计局表示，食品是破4主推手，在新涨价因素中最主要的是食品类价格和居住类价格，食品类价格上涨10.1%，为CPI贡献了74%，居住类价格上涨4.9%，为CPI贡献了16.6%。 食品价格为什么上涨，统计局发言人称，主要的原因除了成本推动和流动性比较充足之外，还有两个原因比较大，一个是来自于国外农产品涨价以及大宗商品涨价对国内的影响。另外原材料价格大幅上涨，特别是原油价格上涨，直接影响到了包括农产品在内的生产成本增加。第二个因素就是自然灾害，仍然是多发、重发，10月份海南还在发洪灾，海南是很重要的蔬菜供给地，这些地区对今年10月份食品价格上涨产生了很大的影响。 这次价格上涨应该还是一种结构主导型的价格上涨。当然，10月份有一个情况需要注意，非食品类的价格也开始出现上涨。
对于不断上涨的物价，近年来，我国为了应对国际金融危机，采取了适度宽松的货币政策，配合国家一揽子振兴措施，对促进经济增长起了重要作用。随着我国经济逐渐摆脱危机阴影，宽松货币政策逐渐显现一定的负面作用，其中之一便是通胀水平上行。从外部环境看，全球各国量化宽松条件尤其是美国上周公布的新一轮量化宽松计划将继续对国际大宗商品价格构成上行支撑，加大了国内输入性通胀的压力。
美联储超发货币，推高全球大宗商品价格，对于像中国这种依赖海外资源市场的国家而言肯定会造成比较大的影响。 在食品价格高企的同时，翘尾因素的影响同样对CPI持续上涨形成了重要的支撑，除此之外，非食品CPI环比涨幅也延续9月上涨势头，达到1.6%，上述环比新增因素和翘尾因素推升10月份CPI达4.4%。当前通胀不仅是货币现象，通胀犹如脱缰之野马呈现出“利落”的走势。10月份通胀如此凌厉的走势，远高于之前各大研究机构4%的预期中值。
事实上，10月份以来，上涨的商品已经不再仅限于食品等价格，服装、耐用品价格等都出现了明显的上涨，似乎演绎出补涨之特色。为此，央行继出台加息举措外，前日又发布了提高0.5个百分点的法定存款准备金率。国家发改委、商务部以及工信部等也出台或正在酝酿各种可能之防通胀举措。 其中发改委在明确表示今年的通胀可能突破3%的同时，并表示导致当前通胀的首要因素是货币供应量发行过大，这一不同常规的表态反映当前的通胀压力已到了需要痛下决心的关键时刻。
前之通胀不仅是一个典型的货币现象，过剩的货币流动性掀起的通胀狂潮，在其实现形式上是结构性的非均匀态势，不同类商品的需求弹性和价格敏感度等质地的不同，是导致通胀以由点及面蔓延的重要原因。因此，当前若不从货币政策上根治通胀之根基，通胀势将进一步发酵，年底可能将突破5%，令宏观调控部门防不胜防。具体而言，国务院和央行应该加快推出加息、升值以及提高存款准备金率和公开市场操作等货币政策组合拳，彻底扭转通胀的飙升之势。
当前有关部门为防止通胀而在诸多价格上涨过快的领域采取行政式价格管制。这一政策负效率很大，而且效果有限。有关部门对某一或某几个领域实行价格管制，那么其结果就会导致其他领域的价格上涨，从而出现按下葫芦浮起瓢的猫鼠游戏，结果是所有价格都在价格管制下出现了上涨。
对于人民币对美元汇率和CPI双双上涨的现象，对老百姓来说，在收入无法大幅增加的情况下，很难改变钱袋缩水的事实。多数上班族平时工作较忙，且不具备专业的投资理财技能，如果因为通胀和物价上涨而盲目进行炒股、黄金等投资，风险太大，不如购买一些比较稳健的银行理财产品，基本上还能跟上CPI的脚步。国家现已通过加息、上调存款准备金率等措施来控制通胀，下一步应该还会控制货币供给。只有从宏观政策上抑制了通胀，老百姓的钱才能保值。
买房依旧有利可图，面对CPI高涨，在现实性的通货膨胀，持续且严重的负利率下，尽管目前房地产调控还在进行中，但从确保财富保值或资产升值等角度而言，买房可能依然是有利可图的，因此谨防推高房价上涨预期。央行的调查数据显示，第三季度，虽然有72.2%的居民认为当前房价过高难以接受，较上季略降0.3个百分点，但比去年同期高出7个百分点。对未来房价，有36.6%的人认为房价还会上涨，比第二季度大幅上升7.2个百分点。在银行负利率影响下，通胀压力让购房者被迫进入楼市。但却被限购政策阻挡在置业门槛外。大部分购房者基本取消购房意向，或延迟购房计划，目前市场上越来越的购房需求累积，很快被挤筑起一个“堰塞湖”。如果限购等政策一旦失去调控作用，必然导致房价报复反弹上涨。
根据，国家统计局11月10日发布了1月-10月全国房地产市场运行情况，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月缩小0.5个百分点。由于受第三波调控政策影响，未来半年楼市需求总体将下滑呈调整态势，而四季度和明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。统计数据显示，1月-10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，比去年同期增长9.1%，增幅比1月-9月增长0.9个百分点。从结构上看，受调控影响，商品住宅销售情况明显弱于商办类物业。受新一波调控影响，未来几个月销售面积同比增幅还将会重新回落，预计全年成交量将比去年增长5%左右。经测算，1月-10月全国商品住宅成交均价上涨5.6%，证明房价仍在高位运行。
10月份，全国商品房销售面积9278万平方米，较9月份下降11.2%，但销售面积绝对量仍在高位运行，市场有一定的惯性。然而，受第三波调控政策影响，11月份成交量将继续下滑，预计未来半年保持下行和低迷态势。明年二季度才有可能出现反弹。同时，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点。10月份，70个大中城市房价环比上升0.2个百分点，比9月份涨幅回落0.2个百分点。分析报告称，这是自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后，连续第6个月出现回落。今年剩余月份，这一增幅将基本保持回落和振荡态势，今年全年预期上涨6%左右，预期明年二季度出现负增长。而在新一波调控下，预期11月份房价环比涨幅将出现微幅的负增长。
前面有通胀房产“最保值"”炒房者热情没被浇灭。虽然购房门槛不断抬高，高压政策对市场的分化效应也正逐步显现。但炒房者的热情似乎并"没有被浇灭。银行存款一年期利率即便是加到3%，跟CPI相比还是差1.4个点，钱存银行仍是贬值，而随着通胀的进一步加剧，这种境况可能更糟。 即便国家征收房产税，0.7%-0.8%的税率，跟4.4%的物价指数比起来，房产投资还是具有魅力。数据显示，10月部分房价下降的主要原因在于部分远郊区县低价项目的集中签约，但实际成交价格并未出现明显的调整，特别是一线的优质品牌开发商。10月，万科销售额再次单月突破百亿，这已是自8月份以来，万科连续3月单月销售过百亿。恒大地产10月单月销售达55亿元，而前10月总销售额已超过411.6亿元，提前完成今年再度提升的总销售目标。
相比于房价，土地分化迹象则更明显，一线城市的地价趋稳回落，而二三线城市的地价继续呈上涨态势。资深房地产专家谢逸枫认为，一线城市的调控让房企转战二三线城市。这不仅因为政策调控对二三线城市影响小，而且二三线市场具有巨大的投资和购房需求，可以减少房企拿地成本，投资回报利润高。“从今年前10月各大房企销售业绩的项目来源看，二三线城市楼盘占40%以上销售利润。”投资银行高盛指出，进军三线城市将成为恒大这类开大品牌发商在未来国家宏观调控中仍能保持稳定增长重要保证。
据悉恒大强劲的销售表现和巨大的增长潜力一直为花旗、美银、德银等国际投资者所一直唱好。截至10月底，恒大在售项目达60个，分布于中国25个主要城市，进一步巩固了其全国布局的地位。而且10月新开盘的长春、淮安、宜昌、辽阳等4个二、三线城市项目中，有3个是三线城市项目，且都取得了优异的市场表现，表明恒大在三线城市有效的开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险。并不断上调恒大的目标价值。高盛预测，恒大明年首季度合约销售额将达200亿元。
谢逸枫
部分内容见现代快报和广州日报新闻采访