本报告是本人根据民进山东省委会的要求撰写的，为山东省十二五规划建言献策的专题研究报告。衷心希望网友提出您的宝贵意见，本人将替山东父老向您表示诚挚的谢意。同时，也希望本文对山东省房地产市场科学发展有帮助。
一、报告导言
当前，我国房地产市场因高房价、地王频现，政府屡次出手调控，价格却不断上涨，尤其2008年底，房价触底反弹以来，销售量和房价飙升，房地产成为举国上下广泛关注的问题。房地产市场发展是否健康？采取什么样的政策才能保持房地产持续健康发展？成为摆在全国人民和决策者面前的重大问题。
十七届五中全会公报重申科学发展观对我国经济、社会发展的核心指导价值，指出：“制定十二五规划，必须高举中国特色社会主义伟大旗帜，深入贯彻落实科学发展观，适应国内外形势新变化，顺应各族人民过上更好生活新期待，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，·······为全面建成小康社会打下具有决定性意义的基础。”显然，科学发展成为我国经济社会发展的主旋律。科学发展的前提是我们对事物的发展有着科学的认识。就房地产市场而言，由于其庞大的交易量和长产业链特性，牵扯千家万户，没有科学认识，何谈科学发展？
为深入贯彻科学发展观，为我省十二五规划建言献策，民进山东省委特别设立研究本研究课题，依托会员的研究力量，为我省房地产市场的科学发展建言献策。省委会秘书长亲自督办，组织以董金社先生为核心的研究工作组，要求研究人员紧密结合山东省的房地产市场状态，提出山东省房地产市场科学发展的建议，以供省委、省政府决策。
本报告立足于科学发展观的本质内涵，通过层层推理与演绎，判断我国房地产市场科学发展的一般规律和原则性要求。通过分析我省房地产市场的特性，提出我省房地产市场科学发展的思路，提出针对性措施。
本报告针对房地产市场的科学发展观立论，另一主要原因是目前我们对房地产市场的认识比较混乱，异端杂说并陈，甚至到了让老百姓失去理性判断的地步。吴敬琏先生对社会盲目的仇富舆论充满了担忧，如果我们的政府不对房地产市场有清晰的判断和认识，就会激化矛盾，甚至毁掉改革发展成果。至于房地产业科学发展的其他问题，科学论述和相关政策已多，本报告较少涉及。
二、科学发展的内涵与房地产市场发展的关系辨析
1.科学发展观的由来
中共中央总书记胡锦涛在2003年7月28日的讲话中提出的“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”，按照“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”的要求推进各项事业的改革和发展的一种方法论，也是中国共产党的重大战略思想。
科学发展观第一要务是发展，发展的核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续发展，根本方法是统筹兼顾。
2.科学发展观的表征
衡量国家或区域的“发展度”，发展度强调了生产力提高和社会进步的动力特征，即判别一个国家或区域是否在是真正地发展？是否在是健康地发展？是否是理性地发展？以及是否是保证生活质量和生存空间的前提下不断地发展？
衡量国家或区域的“协调度”，协调度强调了内在的效率和质量的概念，即强调合理地优化调控财富的来源、财富的积聚、财富的分配以及财富在满足全人类需求中的行为规范。即能否维持环境与发展之间的平衡？能否维持效率与公正之间的平衡？能否维持市场发育与政府调控之间的平衡？能否维持当代与后代之间在利益分配上的平衡？
衡量国家或区域的“持续度”，即判断一个国家或区域在发展进程中的长期合理性。持续度更加注重从“时间维”上去把握发展度和协调度。建立科学发展观的理论体系所表明的三大特征，即数量维（发展）、质量维（协调）、时间维（持续），从根本上表征了对于发展的完满追求。
3.科学发展观以建立和谐社会为根本宗旨
党的十六大把“社会更加和谐”作为全面建设小康社会的目标之一提出来，党的十六届四中全会又把“提高构建社会主义和谐社会的能力”作为党执政能力的一个重要方面明确提出，党中央提出构建社会主义和谐社会，使我国的社会主义现代化建设总体布局，由发展社会主义市场经济、社会主义民主政治和社会主义先进文化三位一体，扩展为包括社会主义和谐社会的内容，实现了四位一体的飞跃。
构建社会主义和谐社会，必须按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的总要求加以推进。民主法治，就是社会主义民主得到充分发扬，依法治国基本方略得到切实落实，各方面积极因素得到广泛调动；公平正义，就是广大人民群众的各项权益得到保障，利益分配的机会和过程公平，社会各方面利益关系得到妥善协调；诚信友爱，就是全体人民都要诚实守信、相互帮助，各族人民平等友爱、融洽相处；充满活力，就是通过合理的制度、体制和机制创新，使各种有利于经济发展和社会进步的创造活力、创造才能得到尊重和发挥，每个社会成员的积极性、主动性得以调动；安定有序，就是社会基本道德规范得到广泛认同，经济和社会秩序井井有条，人民群众安居乐业；人与自然和谐相处，就是生产发展、生活富裕、生态良好，人类生产活动与自然生态活动处于良性循环之中。这个总要求，是社会和谐与否的基本价值取向和主要衡量标准，也是推进社会主义和谐社会建设的目标参考系。
4.房地产市场科学发展的本质内涵
房地产市场的科学发展应以科学发展观为指导思想，深入贯彻以人为本，其核心是发展，但必须是科学的发展，违背自认、人文规律的发展，不符合以人为本的宗旨，不是我们所要的科学发展。
（1）房地产市场的科学发展要求我们必须从“经济、社会发展规律的大局”科学审视房地产市场发展，既要尊重房地产市场自身的发展规律，又要采取有利于经济、社会发展大格局补救措施。这是科学发展观“五个统筹、可持续发展”突出表现。当前，有两种不良观点：一种片面强调房地产市场的内在规律，拒绝社会、经济发展规律对房地产市场的约束作用；另一种夸大社会经济规律，打着公平、公正、和谐的旗号，肆意干涉和扭曲房地产市场规律，把房地产市场失灵问题扩大化，导致房地产市场功能被削弱。在房地产市场实际调控过程中，一定要本着科学的原则，切忌顾此失彼。
（2）科学发展意味着可持续发展。按照建设部专家的定义，房地产市场的可持续发展是：既要满足当代人的生产生活需要，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活保留充足的发展空间和条件；在房地产产品寿命周期的各个环节，包括建筑、使用、维修、改造和拆除等，始终遵循环境保护和资源、能源节约原则，实现人口、资源、环境、社会的协调发展。[1]一业独大、狂飙突进或者萎靡不振，都是有违房地产科学发展规律的状态。
（3）科学发展意味着我们对房地产市场有着科学的认识，将发展的基石建立在科学的认识基础之上。例如，由于我国人均自然资源禀赋普遍低于世界平均水平，要想获得发展，必须走资源节约的路。为了节约资源，必须抬高资源价格，而房地产产品不断地耗费与沉淀自然资源，为此，必须提高房价，减少人均占有量、提高使用率，或者说，科学发展观本质上意味着房价节节升高。科学发展观还意味着房地产产品的造价越来越高，例如，为了节约土地，国家制定了土地节约和集约利用的方针政策，提高容积率和建筑密度，房屋造价大幅度提高；保温节能技术的广泛适用，也抬高房屋造价。各种力量将持续地推动房价上涨。可我们的社会大众总希望房价便宜，不明真相的地方政府也人云亦云。中央政府对房地产市场调控从来不以打压房价为目的，而是遏制房价过快上涨，保持房价的基本稳定。如果我们真的把房价打下来，何谈社会发展、提高百姓居住水平呢？
社会发展，百姓富裕了，需要有储藏财富的地方。藏富于民如何实现？房地产市场就是财富的蓄水池和资源优化配置的好工具。所以，我们不要怕房地产投资，各大城市采取的限购政策，是有违这个原则的。大城市的高房价正是资源竞争的结果，是好现象。这样可以推动社会生产力向边缘地区流动，有利于促进“区域协调发展”。总不能北京、上海把社会的财富全部霸占吧？然后人满为患，拥挤不堪，这有着巨大的社会成本和风险，反而不符合科学发展观的内在要求。
（4）房地产科学发展不能以“住者有其屋”为目标，而应以“住有所居”为目标。对个别地区而言，“住有所居”并不意味着居民没有任何贡献和付出就能地价获得居住权。一般地，只有社会中的无劳动能力者才能低价获得房屋的居住权。大城市不要理想化地为所有人提供住屋，更不要不切实际地让所有人获得房屋所有权。因为，这有违科学精神。虽然现在我们有能力承载外来劳动力，但将来一旦经济动荡，他们生活无着，就成为社会动荡的源泉。所以，科学发展观要求我们不但要处理好当前的各种矛盾关系，更要着眼于未来，推断将来最坏情况下的社会、经济稳定发展的情景，以在当前有效规避。这就要求，房地产市场的必须有较高的门槛，将不符合进入条件者挡在门外。
（5）房地产市场的科学发展意味着我们不断地对房地产市场调控，使其沿着符合科学发展的轨道运行，正反两方面的经验昭示：科学的认识是房地产市场调控能否成功的关键。例如，国家采取房地产市场调控政策，目标是防止生成房地产泡沫、社会财富过度集中，导致国民经济失衡。但是，我们必须把握房地产市场运行的特点，防止不符合房地产市场运行规律的调控手段。我国过去几年的房地产市场调控成为“空调”，屡调屡败，根本原因是我们对房地产市场供求关系的判断失误，每次调控打压了供应，需求却一直在增长，供求关系越来越紧张。其实，房地产市场的根子在土地，土地供应存在着粘性，政府说加大供应，并不一定就及时供应得了，因为开发用地牵扯各方利益调整，若利益调整没有解决，地方政府也无能为力。物权法通过后，土地供应粘性得以加强，从而导致供需关系越来越紧张。
（6）房地产市场承担着社会财富分配的重任，包括在不同人群之间、地区之间的分配。我们称之为“房地产的财富效应”[2]。为了实现区域协调发展，统筹兼顾，社会财富共享，提高中低收入人群的财富水平，必须善于利用房地产市场的财富效应，防止财富通过房地产市场的进一步集中，促进社会财富的共享。为此，必须把房地产市场发展与区域经济发展、居民收入水平等结合起来考虑，通过房地产市场的财富分配机制，让全体百姓借以享受财富之水的浇灌。
总之，科学发展观要求我们对房地产市场的认识不要再局限在房地产市场自身，而是要从战略性全局，从经济、社会全面可持续发展的角度评价与调控。这无形中赋予房地产市场更多的内涵，使局面更加复杂。为此，科学地认识房地产市场运行规律、它与经济、社会其他方面的互动规律，是我们面临的艰巨任务。
三、山东省房地产市场发展的环境与动力分析
（一）国际环境对山东房地产市场的影响
我国参与国际劳动分工，首先在沿海城市展开。青岛、烟台、威海等城市与日、韩等国地理位置接近，获得大量的直接投资，经济发展非常活跃，带来房地产需求的迅猛扩大。这些城市开发了大量的以日、韩国民为消费对象住宅区和商业区，很多人长期在山东半岛地区居住、生活和工作，成为当地高消费的主力。同时，生产力的聚集吸引了内地劳动力和相关产业人员的进一步聚集，房地产需求放大。
但是，由于国际贸易不平衡加剧，我国连续外贸顺差，造成我国巨额外汇储备，人民币面临着空前的升值压力。这种状况是不可持续的，未来5年内必有变化，人民币缓慢升值将是常态。升值前期，外资涌入，投入房地产市场，推升价格，升值后期，外资抛售房屋出逃，房价可能会快速下跌。在缓慢升值背景下，沿海地区的基础产业和房地产市场将承受巨大的压力。压力表现之一，沿海城市的劳动密集型产业面临着继续向内陆转移的趋势，寻找更便宜的生产区位；压力表现之二是城市产业转型若速度慢，就会影响发展速度。这对房地产市场的影响是基础性的、深远的，我们必须时刻关注，并提前采取防范措施。估计中央连续出重拳稳定房价，就有这方面的深度考量。
（二）财富的流动大势给山东房地产市场产生的动力及压力
在《中国房地产市场全息解读》中，我们提出我国房地产市场发育与财富的区际流动关系密切。有三股力量推动房地产市场的发展：第一，世界财富的中国化。我国不断吸引世界各地的经济力量，使我们的经济实力在世界的份额快速增加，2010年6月，GDP超过日本，上升至第二位，成为第二经济强国。第二，我国财富的东部化，虽然国家实施西部大开发战略，西部经济高速发展，但是，东部地区的财富占比却持续增加。我省恰好是东部经济地带的重要一极，承接着西部财富的倾入。第三，区域财富的城市化。我国经济快速发展是城市化的结果，又是城市化的原因。在区域发展格局中，城市像超级黑洞，将周边区域的溢出财富吞噬一空。我们看到，城市快速发展，农村相对停滞不前，城乡收入差距拉大，巨大的财富梯度，加剧了财富的进一步聚集，百姓争先恐后地进入城市以寻找自身的资本（劳动力）溢价。当且仅当财富移动的边际收益为零时，上述三大趋势才能停止，城市的资产价格方能停止上涨的步伐。同样地，当三大趋势停止不前时，房地产市场的需求才能下降，房价才有可能稳定、甚至下滑。
（三）人口东向与南向流动给沿海城市房地产市场的动力与压力
伴随着我国财富的东部化，人口（含常住人口）也呈现明显的向我国东部和南部转移的大趋势。就山东省而言，所谓东部化，有两种表现形式：省内人口的东部化和省际人口的东部化和南向流动。一般地，我省的中西部地市（如聊城、菏泽、德州、济宁、泰安、临沂等）的人才通过高考后的就业，向济南、青岛、烟台为中心的大城市、东部城市流动，而自东向西的人才流动除了对口支援外，较少发生。以农民工为主体的人口流动也呈现鲜明的自西向东流动，有些致富农民在城市买房安家，形成持久的人口流动。
自东向西的省际流动，包括东向和南向流动，主要是指中西部省份（尤其是新疆、甘肃、青海、西藏、黑龙江、吉林、辽宁）的援疆干部、闯关东一代及其子女，回归山东老家，中西部大学毕业生落户我省的大城市，进而带动其亲属在山东境内常住。山东半岛的沿海城市，这类人口流动尤为鲜明。烟台、青岛、威海、日照等地房地产需求旺盛热销，与这类需求的推动不无关系。
这种人口流动，一段时间、一个城市看，似乎是好事，他们带来巨大的需求，推动当地发展。可是，这类人口流动对部分地市，长期未必有利。因为，这种趋势带来了环境、资源压力，增加了社会服务的负担。所以，我们说，这既是地方经济的动力，也是压力。若房地产开发产生的财政收入不能高效用于发展公共服务事业，就会留下巨大的包袱，人口红利消失时，压力就会显现出来。
因此，由于人口的持续流入，导致购买力的持续增加，我省多数大中城市的房地产需求持续不衰，形成房地产市场持续健康发展的基础。
（四）网络化社会及区域均衡发展对房地产市场的影响
本文所提“网络化社会”包括如下三层含义：
第一，交通网络社会。随着国家加大基础设施投入，遍布城乡的公路交通网已经形成，我省的交通网络在全国是首屈一指的。这样，社会的各个角落被连接到“动力血脉”网络中，一方面接受外界输送的营养，另一方面也把自身的能量向外输出，推动大系统循环。目前，山东省正在建设以青岛、济南为中心的以城际轻轨为支撑的1小时经济圈，2小时半岛都市圈，高速铁路、高速公路、国道和省道公路、乡村道路网对山东省域全覆盖，其影响将非常深远。
第二，基于互联网的信息沟通网络。第三代移动通讯技术和互联网技术，将交通网络社会的各个节点有机地联系在一起，通过正负反馈，使系统得以高效运转，资源得以优化配置，从而产生几何级数般的外部经济利益。
第三，网络节点将优先得到发展。交通网络和信息网络的交汇，形成网络节点。我们的判断是：网络节点城市将优先得到发展，且发展速度极快。因为知识与财富在网络奔流时，网络节点优先得到他们的滋润而发展起来。所以，从房地产发展角度看，我们有时会发现，有些城市的房地产市场一夜之间就火热起来，房价暴涨，交易火热。
我们认为，政府应通过发展基础设施主动塑造更多的节点城市，通过投入和开发优势资源，引爆节点城市快速发展。房地产市场的迅猛发展，是塑造这些节点城市的重要手段，我们要善于利用房地产市场发展这些节点城市，使之成为区域发展的增长极、火车头。
四、山东省房地产市场发展与科学发展观之间的矛盾
（一）房地产信息采集与分析存在欠缺，致使我们缺乏对房地产市场运行规律的科学认识
科学发展的首要前提是对事物有着科学的认识。但从国家统计局、建设部的统计数据的采集与分析看，距离真理还相当遥远。我国对房地产市场调控“屡调屡涨”，就说明我们还缺乏对房地产市场的正确认识，或者说，要么国家对房地产市场认识准确，调控措施得力，要么老百姓缺乏对房地产市场的科学认识。本人认为，改革开放以来，我国学术界、政界对我国经济、社会发展的预测都很保守，全世界都没有预测到像中国这么大的国家能在30年的时间内“崛起”，邓小平先生设计的战略三步走目标，竟然提前10年完成。
因此，我们总感到形势发展太快，城市建设、房地产开发落后于实际需求量的增长。可是，全国知名专家不断地“鼓吹”房地产市场泡沫、空置，存在着危险，导致政府在决策时谨小慎微，生怕泡沫扩大，产生如日本般的强大破坏性。以致于2010年，国家不得不允许部分城市“限购”，硬性打压需求。
从市场分析的角度，我们也缺乏审慎的、科学的认识。一方面，大多数学者并非来自房地产开发一线，不懂得房地产开发的复杂性和内在逻辑；另一方面，来自房地产界的声音要么代表本集团利益，要么被社会大众打上利益集团的标签（如任志强），即使正确的认识也不被社会接受。从数据分析的准确性上，也缺乏正确的认识，例如，保障性住房和商品房的双轨制必然推动商品房价上涨，可全社会普遍不接受商品房价上涨。土地节约和集约使用，提升了土地容积率和建筑密度，多层住宅占比下降，高层和小高层占比上升，造价无形中上涨，可在市场分析中，我们并没有计算加权，将这部分刚性涨价因素剔除。大部分老百姓社会看到的全是表象。如果政府决策也根据表面价格，就大错特错了（目前，这种现象在中小城市较为明显）。所以，它要求我们对市场的认识更加深刻，以正确的认识引导舆论。
（二）由于规划水平差，房地产及其附属产品寿命短暂，性能不高，造成巨大的资源浪费
我省房地产市场与科学发展观相悖最明显处是“大拆大建”，很多建筑刚建设几年就被残酷地拆除，寿命极为短暂。一个重要的原因是一些城市政府和管理者缺乏节约资源的意识，在工程建设上随意性太大，说建就建，说拆就拆。另一个问题是城市规划缺乏前瞻性，当初建时可能看似合理，但过了几年就显得落后了，不得不拆除重建。还有一个问题是利益驱动使然，即在近年来城市土地价格直线上升的情况下，通过拆除原来的建筑，把地卖给开发商，财政可以获得巨额的土地出让金。再有一个问题是政府为了给自己盖楼堂馆舍，不惜将仍在使用寿命内的建筑物拆除。然而，这样做的结果，不仅使居民承受不必要的折腾、因补偿金等问题导致政府与群众的关系紧张，而且造成了巨大的资源浪费。
这种情况的发生，还是因为我们缺乏对我国经济社会发展道路、速度、特色的科学认识和把握。由于缺乏科学认识，学术界不能给予正确的预测，才导致地方政府决策的短视性。
（三）房地产调控政策仍然是“一人得病，全家人吃药”，调控政策的精确度有待提高
我国房地产市场调控的一大弊端是：一线城市房价狂飙突进，病态毕露，可国家采取的调控措施却要全国贯彻执行，不得有遗漏。如房地产金融政策即其一例，央行和银监会按条条管理，一个政策管天下。这就是典型的“一人得病，全家吃药。”其实，这对中小城市是不公平的——没病为何强迫吃药呢？从科学发展观的角度看，对大城市房地产市场调控，收紧口袋，恰恰应该对中小城市放开口袋，支持其加快发展的大好时机。这样，有利于社会财富的分散化，向更广大的中小城市转移。
这种情况在我省也广泛存在。例如，青岛市、济南市制定的很多政策，都是全市一刀切。其实，如果从大都市圈形成的全局看，在这些城市内部，也应该采取差别化政策，对中心市区进行限制，而对于外围区县积极鼓励，引导开发力量、生产力向远郊区转移。例如，青岛应重点发展莱西、平度、胶南、胶州，鼓励这些地方的金融机构给予信贷支持（如购房贷款优惠幅度更大）。
可现在，各地方政府，特别是大城市政府仍然抱有GDP迷思，好像只有自己辖区内的GDP增长才是最重要的，其他区域的发展不关自己的事。科学发展观要求各地要放宽视野，在更广大的区域内（跨行政区域）、更长的时间内谋发展，谋和谐。所以，房地产市场的调控应该精准化，放在生产力和社会资源流动的大局上考虑。
（四）在部分城市与地区，过度依赖房地产市场，房地产业是支柱产业，甚至一业独大，这不符合科学发展观本质要求
有些城市和地区为了扩大服务业比重，改善经济结构，改善城市面貌，提升基础设施，着力发展房地产业，提高了房地产业在国民经济中的比重，成为当地的支柱产业，甚至一业独大。房地产业通过产业链延伸，带动相关产业的发展，一时呈现蓬勃发展的局面。可是，这种经济结构存在着巨大的风险，一旦房地产市场波动，遇到宏观调控，可持续性发展堪忧。俗话说，人无远虑，必有近忧，我们必须从国民经济长期发展中，定位当前的房地产业，使其保持持续稳定健康发展。
（五）房价涨速快，吸引社会资本的大量涌入，容易产生房地产泡沫和市场动荡
根据本人观察和研究，2008年底以来，大、中、小城市房价快速飙升，2009年底，国家连续出台政策打压房价的过快上涨，大城市房价受到空前的压力，可很难低下高昂的头。与此同时，中小城市房价快速上涨，随着国家加快中小城市建设战略的逐步实施，其房价将进入快速上涨通道。本来，房价上涨对中小城市发展是有利的，有利于吸引外来资金活水。但是，由于中小城市市场容量较小，存在着较大的不确定性，我们要时刻关注这些城市的房地产过度开发问题。一旦形成大规模的烂尾楼，短时间内很难消化，形成社会资源的巨大浪费。再者，中小城市的老百姓容易产生“羊群效应”，理性判断不够，容易给市场造成持久的伤害。
五、关于我省未来5年房地产市场发展的基本判断
从科学发展观的角度，我们认为，未来5年，我省房地产市场是“谨慎乐观”的。“谨慎”，主要是指影响房地产市场运行的因素太复杂，国际、国内、自然、人文因素充满着不确定性，特大灾害不时发生。“乐观”是指资源越来越稀缺，而需求因城市化和百姓收入水平提高的双力拉动，房地产市场仍将保持向上的总格局。
出于调控经济结构的考虑，房地产业的支柱地位将下降，房地产应从火车头拉动方式，转变为实体经济拉动，房地产被动跟随，以减弱房地产市场波动给国民经济带来的强冲击。
具体我们分如下几个方面阐述：
（一）土地资源的稀缺性越来越严重，对房地产市场发展产生硬约束，是房价难以下跌的根本原因
根据《关于加强土地综合整治推进城乡统筹发展的意见》，我省人均耕地面积1.21亩，低于全国1.38亩的平均水平。在采取各种措施增加土地供应量，保持占卜平衡的同时，严禁借用城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策进行“小产权房”建设。大城市的制造业中的大部分已经迁离中心城区，挖潜改造的空间变小了。可城市又不可能大量占用农田，只能采取提高容积率、建筑密度的措施，通过旧城改造、拆除多层住宅区，建设高层住宅。有些城市已经有这种迹象：上世纪90年代的房屋被开发商拆除，成片重建。如果我们不能在土地供应上做文章，城市化趋势不改，那么，控制大中城市房价的房价，难于上青天。可是，城市化是我省经济发展的重要推动力，我们又不可能减缓城市化速度。城市化水平越高，集约效益越好，经济发展质量越高。这是我们面临的两难问题。
为此，我们应采取切实措施，减少空置率，提高房屋使用率。市场配置资源的效率高于政府，建议政府采取的保障性住房建设要适度，不可片面扩大化。现在，我们尤其不能让市场产生不切实际的幻想，以为政府要扩大保障范围。虽然这有助于减缓需求，但其后遗症非常大，因为政府提供的保障房流动性差，缺乏调整的灵活性。
鉴于此，省政府应避免那些没有实体产业背景做支撑的房地产开发与供应，例如，威海乳山银滩、日照、青岛、烟台沿海楼盘的开发量。这些楼盘以旅游地产为卖点，买房人以候鸟式的方式使用，任由其长期闲置，对于地方经济看似有利，实则无利。这类开发泡沫成分居多，有违科学发展观的本质要求。
（二）成本推动型价格上涨将顶托房价，至少不会导致房价的暴跌
成本推动型价格上涨贯穿于房地产开发的各个环节，具体表现在：
1.土地资源稀缺导致的土地再开发成本大幅度上涨。在以人为本科学发展观的指引下，土地一级开发环节，对土地使用人、被拆迁人的补偿大幅度提高。地方官员为了社会和谐，不像以前那么对被拆迁人“欺压、剥削”了，结果导致拆迁时间拉长，拆迁补偿费用大幅度提高。
2.建造成本也随着资源稀缺和劳动力成本上涨而上涨。由于国家采取切实有力的措施提高中低收入居民的收入水平，建筑工人的工资水平近年来提升较快。建筑材料方面，一方面是建筑材料涨价，另一方面是房屋性能提高（如保温性能），导致成本增加较多。
3.房价的结构性上涨不可避免。例如，我省的各类城市为节约、集约利用土地，普遍采取了提高容积率的措施，这意味着多层住宅向小高层和高层的转变，结果建筑成本呈现结构性上涨，从而成为房价上涨的动力之一。在对房价进行评价时，我们要剔除这种结构性涨价因素，才能对房地产市场有着公正客观的认识。
（三）人口红利仍然处在高位，溢出的高峰期，房地产需求持续不减
我国房地产市场的高速发展与人口红利的溢出有关，我省是人口大省，从人口红利中获得了巨大的发展动力。但是，到2015年时，人口红利估计将达到高峰，房地产市场也将到达高潮。这时的房地产市场，宏观经济稍微有点风吹草动，就会快速下跌。这要求我们未雨绸缪，提前做好房地产市场大调的准备。
（四）国家为了调整经济结构，必然以保持房地产市场稳定健康发展为目标，采取措施持续不断地打压房地产市场，但违背市场规律的调控未必有好结果
房产税即将推出，即是在其他调控手段失效的情况下的无奈之举，虽然它有助于调控房地产市场，可是，正像打开潘多拉的盒子，我们满心喜欢的美人没有出现，反而把魔鬼放出来，征收房产税，会挤出房地产投资人和房屋出租人，当市场上可供出租的房屋供应量减少，租金就会大幅度上涨，中低收入人群未必就能真正获利。房地产调控政策有两个可能结果：其一，经过调控，房地产市场走上健康轨道；其二，经过调控，各种手段不断加码，把房地产市场弄成畸形儿，一旦遇到偶发因素，房地产市场会被彻底压垮。目前采取的过多的行政干预措施，实际上会扭曲房地产市场的运行。这点，我省在调控房地产市场方面，应有充分的认识。
（五）房价的涨升潮沿着网络等级由大城市向中小城市蔓延
科学发展观要求社会财富的均衡化，社会成果由全体人民共享。12·5期间，老百姓的收入增速将快于GDP，意味着社会财富向下流动：一是向中小城市、农村流动，而是向中低收入人群倾斜。财富之水只有通过网络节点城市向广大的农村地区流动，才效率和公平兼顾的最好方法。这种流动又与国家重点发展中小城市的方针合流，形成强大的推动力，推升房价上涨。
根据我们的调查研究发现，中小城市房价涨升的主要动力是成本上涨。例如，中小城市房地产起步晚，正好赶上国家有关提高住宅性能的方针政策的强制性落实，推动房价快速上涨。而地方政府为了借房地产开发尽快改善城市面貌，强制性地提高土地容积率和建筑密度，多层住宅开发占比下降，高层占比上升，造成整体房价快速提高，从而为低收入人群改善住房增加了困难。这是需要我们特别关注的。
（六）保障性住房增加，是推动商品房价上涨的动力，而保障房增加会普遍拉低房价，或者说，表面上房价在涨，实际上，社会平均居住价格下降
在房价涨升的时期，国家在调控房地产时，又赋予了房地产建设以新目标：保障中低收入人群居住需求，大力发展廉租房、经济适用住房、限价房等保障性质的住房，加大棚户区改造力度，三年时间完成千万套的建设任务。2009年起，用于保障性住房供地占比大幅度提高，商品房开发用地比例下降，开发商竞相“抢地”，推升地价，由于商品房供应量受到保障性住房的挤压，商品房供不应求，进一步推动房价上涨。如果我们以商品房价评判房地产市场是否健康，就有失偏颇。科学的认识应该是：将保障房价格和商品房价通算，计算其加权平均价，以此作为全社会获得居住权的成本。
或者说，如果我们不改变房地产市场的性质，商品房价持续上涨未必是好事，可我们改变了房地产市场的性质和结构，然后再前后对比，认为商品房价上涨过快，显然，缺乏科学性。所以，我们应该制定新的价格参数，以评估房价是否合理。既然采取了市场+保障模式，就不要对商品房的市场价格太过敏感。
六、实现山东省房地产市场科学发展的主要举措
（一）摆脱GDP规模化、地方化思维，预留优势资源发展余地，以保持区域经济、社会的可持续发展
十七届五中全会公报中，有个突出的特点，就是不再提GDP增长，这发出了十二五规划的信号：要求各级地方政府摆脱对GDP迷思，放弃规模论，要大踏步地转向发展的“质量”上来。就房地产发展而言，要求各级城市政府不要再片面追求城市发展规模，为了城市扩大而扩大，连续不断地搞扩张性开发建设，而是要在提高发展质量的前提下，搞好城市规模扩张。应该以产业先行，带动房地产需求增长，有针对性地开发房地产，使其回归居住属性。放弃“房地产拉动型”的区域增长模式。因此，我们建议：
1.大城市（人口规模超过100万人）应优先发展实体产业，用实体产业发展创造的需求，推动房地产市场的发展，摆脱靠房地产拉动的增长模式。
2.中小城市，省政府通过加大支持力度和转移支付，弥补城市基础设施建设的历史欠账，并向这些城市注入优势资源（例如，青岛啤酒在平度设厂，长清兴建大学城），为这些城市创造增长点和美好预期，制造适度的房地产泡沫，活跃城市开发建设。
3.要求各级城市为可持续发展预留战略发展用地，切不可为了房地产开发而开发。彻底杜绝缺乏产业背景支撑的、外部效益不彰的房地产开发项目。例如，威海乳山银滩、青岛西海岸的大规模开发。这些开发项目除了增加城市人口规模、增加城市消费外，并不能为城市产业带来实实在在的利益。
（二）珍视省内具有相对优势的自然资源，用于房地产开发的，一定要处理好省内、省际关系，当前和长远利益关系
山东省有着全国优质的海岸线资源和典型的季风气候，这对于中西部、东北居民有着天然的吸引力。他们要么把子女安排在沿海城市（如青岛、烟台、威海、日照），要么亲自到这些地方居住（养老型为主），导致全国各地老百姓蜂拥进入山东沿海城市购房、是推动沿海城市房价暴涨的动力之一。
我省不少沿海城市正是借助于天然的海岸线资源（如日照、威海乳山银滩、莱州、烟台、蓬莱、青岛）大搞房地产开发，将山东的房屋卖向全国各地。例如，山东半岛腹地的莱西市，就有几个楼盘在新疆乌鲁木齐、甘肃兰州、青海西宁等地设点卖房，以低价和环境吸引西部、东北人士前来。最典型的是威海乳山银滩，海量规模的房地产开发项目沿海岸线一侧排开，以国家级5A旅游度假胜地的名义向全国推广。从地方政府而言，好像对地区经济有贡献，实际上，翻过身来看，其实是竹篮打水一场空，了无功德。这实际上是牺牲了优质的海岸线资源，换来的除了虚幻的GDP、空中楼阁外，还有什么呢？这么多人涌进银滩，占有了宝贵的海岸线资源、牺牲了环境，对地方而言，除了过眼烟云似的GDP之外，还有什么呢？或者说，我们这种发展模式，本质上不是科学的、可持续的发展，而是制造房地产泡沫的倒退。
因此，对于我省独有的比较优势资源，海岸线的宜居土地资源，省政府和各级地方政府在制定开发计划时，要有前瞻性眼光，做到有所为，有所不为，为未来发展预留足够的发展空间，或者说，我们要待价而沽，而不能急功近利地低价出售。
（三）实施差别性房地产政策，通过在经济不发达的中小城市制造适度的房地产泡沫引导社会资金进入，推动中小城市加快发展，促进社会财富的向下流动
目前，我国房地产市场调控容易犯一刀切的毛病：大城市房价飙升，结果，中小城市跟着吃药。下一步，国家房地产调控的方向应该是精准化，各个地方的调控也要精准化，并且要结合区域发展目标、社会公平合理和调整社会财富分配格局等战略目标进行整体性调控。例如，青岛市区房价上涨速度快，但青岛市辖县市房价高度和涨速与市区差的远，莱西市的房价不及青岛市的1/5，可商业银行、房产管理局下发的文件中，要求莱西采取与青岛市区相同的调控政策。显然，这种行政一刀切的措施不符合精准化调控的要求，表现出市场调控的粗线条，甚至是懒惰性，政府工作人员不愿意深入调查并采取区别性的调控政策。
如果我们在大城市限购，通过高房价阻止人们继续流入大城市，同时，又加大在中小城市的投资力度，制造适度的房地产泡沫，吸引大城市中心的资金投向周边中小城市，不但有助于推动都市圈发展，更有利于都市圈功能完善，推动社会财富向周边流动，使更广大区域的老百姓接受财富之水的浇灌。一方面，大城市受到的挤压力弱化，房价上涨的动力减退，另一方面，中小城市房价上涨的动力增加，城市得以获得快速发展的资金支持，老百姓也从中获得实惠。这才符合科学发展的本质要求。
（四）加大土地供应量的同时，应特别关注土地供应速度和供应结构对市场的影响，降低土地供应“粘性”
国家为了解决房地产市场供不应求的难题，要求各地加大土地供应量，可是土地供应、尤其是商业开发土地供应量并不能立即增长，而是有很长的时滞。，当前，房地产市场的深度发展存在很多难以克服的障碍，而且越来越严峻。突出表现在商业开发用地供应速度减慢，土地供应存在着巨大的“粘性”，产生的主要原因是：
1.土地“农转非”难度越来越大，而城市内部的挖潜，在土地和房价快速上涨的背景下，遇到很大阻力，致使拆迁成本上涨快。因为，在房价快速上涨阶段，每拖一天，被拆迁人的利益相应增长。结果，拆迁协议经常不能顺利履行。开发商，尤其是开发合作关系已经获得地方政府默认的地块，开发商也找到“囤地”借口。在各方僵持状态下，土地供应量并不能随政府的号召起舞，总要慢一步。
2.为了社会和谐安定，拆迁的力度减弱，拆迁人和被拆迁人对峙时间拉长。本人深悉拆迁内情的项目，皆存在这样那样的问题，致使开发周期至少比计划拖延1年以上。例如，有一项目，土地出让两年有余，开发商交清土地出让金并办理了土地证，2007年6月出让，可地上物清理迟迟不能进展，开发商借口囤地，地方政府、村民委员会也动力不足，2年多，2010年10月底才有一定眉目。另一地块，2003年列入政府旧村改造计划，2009年才办理出让，2010年10月底才具备法定施工条件。
3.因房地产开发存有巨大利益，使之成为唐僧肉，“沾亲带故的，相关部相关的”社会各组织、利益集团都想啃一口。结果，土地在专程可开发用地的过程中，必须经历九九八十一劫，才有可能转化为商品房。国土资源管理部门、社会大众抱有天真的幻想，以为国家扩大土地供应，土地马上就能变成房屋，可以平抑房价了。这是我国房地产市场调控屡屡不能奏效的原因之一。
因此，建议我省政府应根据“土地供应粘性”的特点，加强土地一级开发管理，尽量以净地出让，减少毛地出让量，以净地出让量为土地和房屋有效供应的根据。并且提前市场1-2年的时间，就土地供应做出科学规划，这样才能确保土地供应和需求的同步，有效防止房价的快速暴涨暴跌。
（五）压制青岛、济南等特大城市中心地区的房地产投资、投机，让发展红利在更大范围内展开，借以发展网络节点城市，调控生产力的空间布局结构
世界财富有两种流动趋势：一是向资本溢价高的地区流动，这是资本大鳄、富人的游戏，由此带动世界城市、大城市的发展；二是向低估值地区流动，这是生产性企业寻找成本最低生产区位的流动。即使到了现在，我省的一线城市还在做着“赢家通吃”的美梦。从科学发展观的角度看，一线城市应该大胆“放弃”，才能有所“获得”，二线城市和小城镇应该发挥自身的低成本优势，积极参与国际分工。这种分工趋势形成后，就会给予中小城市以发展的活力，为房地产开发创造生存空间。以需求拉动的房地产开发泡沫性小，是健康的。房地产发展会加快城市基础设施改造、改善市容市貌。所以，打压一线城市的房地产市场，对投资、投机行为做些限制，让投资、投机力量向中小城市转移，活跃中小城市的经济发展，是调控生产力布局、转移社会财富的好办法。当中小城市获得发展动力，劳动力实现就地就业，对大城市房屋需求降低，房价上涨压力减轻。由于在大城市的玩家以富裕人群为主，即使房价上涨，也无关大体。
（六）继续培育市场竞争主体，防止房地产市场的垄断发展
目前，由于土地价格猛涨，房地产开发的规模化、高档化发展，房企的商业信贷融资受限，中小房地产企业的生存空间越来越小，很多企业被迫转战三级市场，向县城、乡镇发展，大城市成了房企大鳄们群起逐鹿的天下。有些城市，逐渐出现地产大鳄们争食的天下。
房地产企业的市场垄断与房地产自身的天然垄断合流的话，房价上涨是非常自然的事。西方有句话说：“资本家一聚会，消费者就遭殃。”一旦垄断局面形成，百姓就成了房地产大鳄们砧板上的鱼肉，任凭宰割了。市场一旦陷入垄断，就会有垄断利润，我省一线城市的房价上涨与垄断度提升不无关系。
因此，我省在土地出让和商业信贷政策上，应鼓励中小房地产企业积极投身房地产开发，让他们继续在大城市生存。可现在采取的诸多政策，显然是想把他们逐出市场（如大规模出让、协议出让、商业银行抓大放小等）。虽然国土资源部明文规定不同规模城市成片土地出让的最大面积，但难阻协议性质的连续出让给同一投资人现象。在这方面，省政府、国土资源局应设立硬性指标，阻止同一投资人在同一城市连续竞标土地，开发项目不得超过两个。
（七）积极鼓励“房地产财富溢出”，引导老年人向中小城市迁移养老，增加大城市的房屋供应，活跃中小城市房地产市场
房地产就像财富的蓄水池（张五常教授名之曰：财富仓库），蓄积了大量的社会财富。财富溢出是指人们将房产出租或者销售，将价值变现，到价格低的中小城市、城市远郊居住和生活，两者的价格差就是“房地产财富溢出”。例如，青岛房价10000元/平方米，到了90公里外的莱西，房价仅仅2600元/平方米，同样90平方米房屋，卖掉青岛市区的房屋，到莱西居住，财富溢出达66.4万元，即使老人的养老金不足，财富溢出量足以确保老年人安享晚年。
我省即将进入老年社会，养老成为重要的社会问题，而养老的关键是养老资金存在巨大的缺口，成为国家潜在的宏观风险因素，给财政带来很大压力。为此，我们应采取适当的政策（集中加大对中小城市的基础设施投入，医疗、交通条件的系统性改善、异地就医制度的完善）鼓励老年人异地养老。
当务之急是，应该逐步扩大宣传、鼓励这样一种养老模式，探讨系统的鼓励方案。若此，才是房地产市场的科学的调控措施。
（八）通过房地产市场的科学发展彰显其居住属性，防止泡沫在个别城市与地域生成。但居住属性并不应该否认房地产作为“财富仓库”的作用，让富裕百姓通过投资房产以储存自己的财富
房地产的科学发展意味着健康、可持续，意味着“泡沫微小”，即使破裂也不伤害实体经济。这考验国家宏观调控能力，靠我省掌握的核心行政资源，是无力调控的。但是，在我省的某些地方，的确出现了不健康的苗头，最典型的案例是“威海乳山银滩”，庞大的建筑规模，相当低的使用率。严格意义看，属于房地产泡沫，可由于起始房价较低，老百姓持有成本低，且多为资源型企业职工购买，即使在经济最困难时期，持有人也不会通过抛售这些房屋抵债，即使想变现，也无下家接手。所以，它们又不是真正意义上的泡沫。但是，它们对环境和资源的浪费是客观存在的，投资行为的基础是“沙质海岸”，随时可能倒塌。
对于个别地方房地产市场的异常行为，省政府和房地产市场主管部门、国土资源管理部门一定要科学审慎评估，对房地产市场行为是否符合科学发展观要求做出评价，然后通过土地供应政策加以鼓励或限制，防止市场泡沫化，造成严重的资源浪费和市场动荡。
但须指出的是，彰显“居住属性”，防止泡沫并不等于排斥房地产投资，不等于不允许一个家庭拥有多套房屋。我们认为，房地产还有“财富仓库”的功能，社会中的富裕人群可以通过购买房产将财富储存起来，通过对外出租、出售求取财富回报。我国在大城市实行的限购政策，并不应该认为是对房地产“财富仓库”功能的否定，而是为平抑房价采取的权宜之计。
当房地产被百姓当成财富蓄水池，可以缓解通货膨胀压力，亦可有助于社会稳定，更重要的是，可以替代政府提供商品住房。目前，市场上对外出租的房屋，多为私人持有，若不是私人大量购买并对外出租，外来人口的居住问题有谁解决？政府能用财政资金兴建大量的房屋出租吗？这显然是不可能的任务。在这一点上，我省的大城市，如青岛和济南，对此应该有清醒的认识，不能轻易启动限购政策。即使启动，也必须有鲜明的针对性，针对个别房价上涨较快的高风险地区。
（董金社草）