谢逸枫:房企必要时“左手拿地右手借钱”
9月底开始的二轮楼市政策调控至今已满月，但近期陆续爆出的房企销售数据却令人震惊。万科、恒大等多家公司不仅完成全年销售指标，单月业绩还再创历史新高。项目遍地开花的房企，必然要维持后续土地储备。近期，恒大、富力、保利等开发商“跑马圈地”呈现出一片热火朝天的景象。据初步统计，二次调控后房企拿地已接近20次，金额超过200亿元。国家统计局最新数据显示，前10个月全国房地产开发投资高达3.8万亿元，同比增长36.5%。新政调控之下，开发商依然在土地市场高歌猛进.
进入2010年11月，北京、广州、南京、成都、天津等地陆续推出新地块，各大房企拿地 热情不减。但相对于前两年，土地供应方式已悄然发生变化，小幅出让、限地价/房价、综合招标、旧城改造等多元化出让方式背景下，地王、天价地难再现，地价推高房价的现象也已踪影难觅。11月，分拆为12个小地块的北京中服地块，吸引了203个单体参与角逐；广州白云区也拟推出4幅地块和广铁南站地块。11月12日，久未公开出让土地的深圳，也出让一宗居住用地，金地集团以6.45亿元拿下该地块，折合楼面地价5468元/平方米，溢价率57.32%。不仅北京、广州、深圳核心区域土地加速入市，一些二、三线城市也加紧出让土地。
21世纪经济报道,11月16日，佳兆业集团通过竞拍方式，以超过3亿元成功购得两幅位于江苏省江阴市周庄镇的商住地块，预计总建筑面积约218,597平方米。两幅地块均会发展为中高档住宅、商业及酒店类项目，计划于明年内推出市场。中国指数研究院统计显示，多个城市目前尚离完成年度土地供应计划甚远，上半年广州实际供应量仅为全年计划的6%，深圳为14%，北京为22%；在第三季度，这些城市也未进行大规模的土地出让，年底前集中供应成定局。11月上旬全国进入招拍挂环节的土地近千万平米，年底前土地供应高潮期到来。
中国研究院最新土地市场交易数据显示，11月1日~11月7日，20个主要城市共推出土地173宗，比上周增加109宗，推出面积635.1万平方米，环比增长30%；其中住宅用地占40%，推出面积251万平方米，环比增加31%。其中二三线城市住宅用地交易相当活跃，福州、大连、天津土地成交面积大幅上涨，天津上升了18.28%。反观一线城市，除广州外，成交面积普遍下跌，北京环比下跌31.92%，上海下降了8.45%。
资深房地产专家谢逸枫认为，一线城市的调控让房企转战二三线城市。这不仅因为政策调控对二三线城市影响小，而且二三线市场具有巨大的投资和购房需求，可以减少房企拿地成本，投资回报利润高。从今年前10月各大房企销售业绩的项目来源看，二三线城市楼盘占40%以上销售利润。
与土地供应井喷相对应的，是房企的拿地热情不减。有实力的大企业逆市低价抄地。万科、恒大管理层表示，公司在拿地方面，会进行反周期操作。一些进取性较强的二线地产商，也暗中加快布局。佳兆业集团继9月在江阴及太仓取得两幅地块后，短短约两个月，便再度增加在长三角区域的据点.究其原因，首先是开发商尚不缺钱。10家标杆房企情况看，目前开发商的资金情况尚好。尽管总负债水平、和资产负债率比2010年初均有上升，但其现金持有量较年初大部分有所增加，显示现金仍比较充裕；加之新政以来标杆房企跑赢大市的良好销售业绩，目前主流房企远未达到资金链断裂的危险边缘。
从今年初北京开始进行土地招拍挂改革以来，土地出让方式日趋多元，昔日的天价地、地王鲜见。北京土地出让实行综合招标，改变了过去价高者得的局面；有些地块限房价，竞地价，直接拉低了土地的成交价格；有些地块则“限地价、竞政策性住房面积”，防止地价、房价过快上涨。深圳的土地出让，绝大部分是以旧城改造的方式整体出让给开发商。
这种方式可以拉低整体的土地价格，从而在未来有助于降低房价。这种方式，也在广州、南京、武汉等二线城市的土地出让中多见，万科、华润、中国奥园等公司以此方式获取多幅土地，富力地产则透露，公司在广州有好几幅旧城改造用地正在洽谈中。随着年内“二次调控”的启动，穗深“限购令”出台、“限贷令”更趋严格、银行加息等调控政策的叠加，预计第四季度商品房销售将趋平淡，企业资金压力或将加大。北京中原三级市场研究部总监张大伟也称，由于政策在土地出让、土地成交及土地使用等环节都加大了监管和调控力度，在11月以后的供地潮中，北京高价地王将难以出现。
“9?9”二轮政策调控到目前，在已公布销售业绩的十大房企中，在北京、上海、南京、杭州、长春等土地市场交投活跃，成交额达230亿元。在各家开发商积极抢地的背后，有庞大的现金流支撑。10月，万科销售额再次单月突破百亿，这已是自8月份以来，万科连续3月单月销售过百亿。恒大地产10月单月销售达55亿元，而前10月总销售额已超过411.6亿元，提前完成今年再度提升的总销售目标。
粗略计算，在已发布销售数据的前十大房企前10月累计销售总额达3225亿元。靓丽的销售业绩增强了开发商扩张的野心。恒大以7000多万平方米的土地储备坐拥土地爷头把交椅。在此前的恒大业绩会上，今年恒大已率先进入三线城市，未来还可能增加项目数量，只有全国项目数量达到130个左右，才能配合未来集团销售业绩持续增长的需要。
在房地产调控丝毫没有松减的背景下，今年以来，频频拿地成为中粮地产的一道“亮丽”风景。与此同时，多次出售金融资产、较高的负债率、现有项目的后续开发……房企的资金链情况也引起市场担忧。例如,中粮地产回应囤地质疑,否认左手筹资右手拿地.2010年初至今，中粮地产已花费67亿多元分别在成都、杭州、北京、沈阳和深圳竞得6块地的土地使用权。而据《中国经济周刊》近日披露的内地上市房企囤地排名，中粮地产排在第41名，囤地面积295万平方米。
一方面，与其他大的企业相比，中粮地产现在的土地规模并不是很大；另一方面，中粮地产提出，在持续完善现有的TOP系列和中高端住宅产品系列的同时，同时加强以“大悦城”为品牌，包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体的研究和实践推广，形成可复制的产品线。这些都需要去获取一些比较有价值的土地。对于觊觎已久且出现在拍卖市场的土地，中粮地产更多给人留下了“志在必得”的印象。
例如，10月15日，中粮地产以7．42亿元总价竞得深圳市坪山新区一宗地块，溢价超一倍，并创下坪山地区单位楼面地价新高。
作为中粮集团目前旗下唯一一家上市房企，中粮地产被市场认为是中粮集团地产业务的整合平台，其最大价值是大股东的资产注入预期承诺。不过，近期市场传言，中粮集团有意把地产、商业、旅游、酒店等板块整合到一起，推动这部分资产在香港上市，即对地产业务的整合选择A＋H的方式。即将失去集团“输血”的中粮地产今后有两条路可走：一是主营业务在集团主导下开始转型；另一种是不再期待大股东的资产注入继续地产类业务的发展。
中国经济时报报道,激增的土地储备背后是对资金的需求。与此同时，中粮地产出售金融资产、借钱的行为也引起市场的关注。10月19日，中粮地产公告称，因经营发展需要，董事会同意公司向中粮万科假日风景房地产公司申请人民币7亿元委托贷款。而此前的10月15日，中粮地产刚刚以7．42亿元总价竞得深圳的一宗地块。由于前后两项资金数额接近，中粮地产被质疑为“左手拿地、右手借钱”。
谢逸枫认为，实际上，为了补充资金，今年以来，中粮地产已多次出售手中金融资产，包括退出金瑞期货经纪有限公司、出售持有的招商银行股票、拟择机处置持有的招商证券股份等.投资收益一直是支撑中粮地产业绩的重要方面，出售金融资产是中粮地产资金紧张下的无奈之举。
2010年年初至今，中粮地产获得的6宗土地已花费67亿多元。而据中粮地产半年报显示，截至6月30日，公司经营活动现金净流量约为－11．9亿元，同比大幅下降。其手持9．4亿元的货币资金，但短期负债为3．8亿元，长期借款也达到了9．8亿元。中粮地产在今年上半年业绩报告中也坦承，公司目前正处于规模扩张阶段，对资金的需求较大，存在一定的资金压力，对此公司将积极采取措施，提高资金使用效率，有效拓宽融资渠道，优化债务结构，降低财务风险。
谢逸枫指出，今年前10月许多品牌房企已完成了80%或90%销售指标，现在房企自有资金非常充足。在调控下政策下，许多房企认为现在是土地市场的抄底时机，所以会出现这一波拿地热。中国指数研究院最新市场数据显示，10月份全国105个重点城市共成交土地面积5684万平方米，其中住宅用地成交387宗，成交土地面积2620万平方米。报告指出，受二次调控的影响，土地市场价格上涨趋势受到明显抑制，住宅用地楼面地价环比降幅近三成。10月份，全国105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。