谢逸枫:广州2010年最后的土地拍卖盛宴

  由量跌引发的土地市场冷清的连锁反应,更加让地方政府对于房产新政的实施进退两难，广州传出市场土地供应“下限说”，有消息称“5平方公里其实是弹性供地区间的上限,还有一个鲜为人知的供地下限,为2平方公里”。今年至少可以完成这一下限。2010年7月28日,广州市国土房管局副局长黄文波称:“没有这回事,我们不会再设置一个下限,全年目标还是5平方公里”。2010年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里,其中2平方公里位于中心城区,2010年上半年,广州土地市场交易惨淡,结果上半年只推出了12宗用地,并有两宗流拍,上半年仅成交了0.4平方公里,占全年比例的8%,在一线城市中排名垫底。

  据统计,至2010年11月16日，今年广州市己招拍挂出让住宅用地31块（含挂牌未出让），土地面积189.6万平方米，建筑面积401.6万平方米，平均容积率2.11。其中中心六市区占13块地，土地72.8万平方米，建筑面积176.1万平方米，平均容积率2.42。考虑到城中村改造释放出来的商品住宅在二年内陆续大量推出，而大量投机投资需求受到抑制，一抑一扬之下，2平方公里产生的400多万平方米商品住宅供应量可以滿足一年之用。

  2010年只剩下1个半月，广州正加紧推出住宅用地冲刺5平方公里的年度目标。今年2010年广州市推入市场土地宗数达146宗，涉及商业办公用地、工业用地以及公建及市政用地等各类性质地块。总土地面积达738万平方米，总建筑面积高达1357万平方米。此外，截止目前成交的地块仅为115宗，涉及土地总面积603万平方米，总建筑规划面积1058万平方米，其中住宅用地仅23宗成交土地均价为8360元/平方米，土地的溢价率约58%。

  而根据广州市房管局上半年公布的全年供地计划显示， 2010年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，其中2平方公里位于中心城区。有机构数据显示，上半年广州土地市场交易惨淡，结果上半年只推出了12宗用地，成交了0.4平方公里，占全年比例的8%。截至 10月，广州十区完成住宅(含混合性质)土地交易105.06万平方米，占全年5平方公里(500万平方米)计划的21%。

  谢逸枫认为,若要完成今年住宅用地供应计划，接下来就有约近400万平方米的土地供应压境。受调控影响，广州土地市场将维持冷热不均的现象，市中心地块和交通配套及资源丰富的地块拍卖，继续发“高烧”，土地价格依然会继续走高，成交非常的活跃。郊区土地，其价格不稳定，甚至恐怕遭遇流拍或底价成交的现象。

  一方面政策调控频繁出台，限购、限贷、央行加息、住房公积金存贷款利率调整、央行调高银行存款准备金率……10月15日到现在，从中央到广州本地，一轮接一轮的经济政策和楼市新政袭击市场。然而，在这轮政策的狂风暴雨下，广州优质的土地资源依然受到开发商追捧。从广州市国土局的推地情况看，能看出其“以优质地块吸引资金”的良苦用心，但开发商的态度还有待观察。

  11月1日举行的拍卖会上，金沙洲“前地王”以22.1亿元成功拍出，并再次刷新之前的价格一举成为新地王；在同一场拍卖会上，越秀区下塘西的住宅用地以高达12422.77元/平的价格拍出。从2010年10月15日到2010年11月15日，广州市国土房管局共出让9幅住宅、商业地块，出让地块总面积为820743.8平方米，出让土地总建筑面积达到898997平方米。其中中新知识城打包出让两宗土地；另外7幅土地中，三幅为住宅用地，四幅为商业用地。

  9宗土地出让中，琶洲AH040218地块因竞买门槛太高无人报名而流拍，其余8宗土地顺利拍出。而就土地成交总价和成交楼面地价而言，金沙洲和越秀区下塘西的两宅地最受关注。金沙洲B3702A-06地块经过超100轮竞逐以22.1亿元突破之前拍卖的“地王级”价格，金沙洲地块也成为统计周期中单幅土地成交价总价最高的地块。而位于广州市中心区域的越秀区下塘西宅地被君华地产夺得，该地折合楼面地价高达12422.77元/平，成为周期内单幅土地成交的最高楼面地价。

  谢逸枫表示,已经公布三季度业绩报告的44家上市公司三季度末手中持有的现金及现金等价物余额已经达到1062亿元，万科由于8、9月火热的销售业绩，表示其三季度所持资金大幅增长至315.4亿元。多项数据显示，一线开发商依然“不差钱”，且纷纷表示看好后市。但在国家严厉调控的背景下，资金链的维持很可能成为后市企业发展的保障，所以在众多热衷拿地的一线开发商看来，遇到优质地块依然需要争取，但钱要花在刀刃上，开始谨慎地选择地块，而不是盲目追高了。

  央行突然加息，给部分购房需求泼了一瓢冷水，也让部分开发商资金链面临考验。10月19日央行加息后第二天（10月21日），例如杭州土地市场出让两幅宅地，总面积为16.6万平方米。两幅用地均位于杭州城北，地理位置较好。 万科、保利等房产大鳄现身土地出让现场，本地开发商滨江、广宇等企业也悉数到场。不过，万科、保利一直未参与竞拍。对最后的出让结果，开发商都很理性，有地的都只是来看看，价格高了都不想接。13轮竞价说明开发商都没出全力,加息后杭州土地首拍 万科、保利等“纯围观”。开发商在“加息”后依然以此价格拿下这块地，“说明开发商还是看好后市。”

  今年广州将完成5平方米公里的住宅用地供应，目前完成仅过20%。剩下近两个月时间，广州推地任务重，受政策调控影响，其开发商对土地价格预期判断有影响，其市场也将会出现冷热不均现象。受到政策调控的影响，广州完成全年推地计划40%都未达到，广州今年能完成原计划80%，可以说基本完成任务。所以，2010年广州市欲推出5平方米公里住宅用地计划，广州这一计划远远未达成。2010年广州市住宅用地供应计划应该是2平方公里,也就是2平方公里下限,完成这个下限指标就是完成全年土地供应计划。

  2010年年关，广州进入密集推地期，但是开发商已不“盲目追高”。年前三季度，广州在土地供应方面可以说毫无作为，但相关部门可能希冀在剩下的两个月时间内扳回局面。年底掀起卖地高潮,每一年，广州土地市场的看点都在年底，今年也不例外。广州市国土房管局土地挂牌的信息显示，该局在接下来即将推出的8幅住宅地块中，市区占据6块，这是广州中心城区推地最为密集的一个阶段。统计显示，从11月中旬到12月底，广州将有8块居住用地出让，其中不乏市区的优质地块。例如将在本月25日拍卖的老城区黄沙大道地块，就有望成为今年的年度地王。

  今年年底，广州十区将有8块住宅用地通过出让或者转让，其中位于市区的6块住宅用地体量较大，建筑面积接近50万平的荔湾黄沙大道望江地块有望成为今年的年度地王。在接下来的时间内即将推出的8幅地块中，市区占据六块，其中荔湾黄沙大道望江地块最受关注。该地块占地面积达到26万平，建成后可提供49万平空间。

  由于体量大，广铁南站地块起拍价格高达47亿元，折合楼面地价达到9627元/平，创下今年广州供应地块中起拍价格和起拍楼面地价的新高点。无论是央企、国企背景的保利、城建，还是地产大哥万科，以及港资背景的“长实系”等，均有意参与该地块的争夺。上述种种因素分析，黄沙望江地块极有可能成为今年的新地王。

  根据广州市房管局数据显示，截至今年底，广州区域将有8宗住宅地进入市场，推地面积达40万平方米，而总建筑面积高达87万平方米。其中大部分位于广州市区，且地块体量大，其中位于广州荔湾区的单幅地块高达50万平方米。其中荔湾黄沙大道望江地块最受关注。该地块占地面积达到26万平方米，建成后可提供49万平方米空间。由于体量大，广铁南站地块起拍价格高达47亿元，折合楼面地价达到9627元/平方米，创下今年广州供应地块中起拍价格和起拍楼面地价的新高点。有消息显示，保利、城建、万科，以及港资背景的“长实系”等，均有意参与该地块的争夺。但目前尚无法得知这一靓地最终花落谁家。

  另外一宗备受期待的地块是12月份拍卖的白云新城4幅地块，除1幅商业金融业地块外，万达的希望最大。其余均为居住用地，位于白云区云城西路东侧。三幅住宅地总用地面积超过8万平方米，起始楼面地价超过6900元/平方米，不限定户型。由于这是白云新城第一次推居住类地块，预计不少开发商将争相角逐。尤其是保利、万科、中海等原本在广州市区土地储备已经不多的几家巨头，都会珍惜此次机会。 不过，即使年底的几宗地密集出让，广州市无法完成今年的供地计划几成定局。按照年初确定的5万平方米卖地计划，广州的卖地量截至目前还有约半数没能完成。尤其是限价房地块，计划是推出40万平方米土地，但截至目前，尚未有一宗限价房土地挂牌。

  广州市国土房管局年初公布的2010住宅供应计划中显示，今年计划有40万平方米限价房用地推出市场，但截至到目前，政府还未推出本年的限价房地块。11月16日，番禺新推的一块宅地中，明确要求该地竞得人须将地块所建房屋85%的总建筑面积（扣除公建配套）以最高不超过每平方米9000元的价格销售，但该地主要针对政府拆迁安置人群，并非不符合限价房对象的需求。今年以来，从国家到广州本地，一直强调将增加中小户型中低价位商品房的供应量，在年初计划中，市国土房管局也透露今年的限价地储备主要是番禺华南新城旁、天河龙洞、萝岗中心区和增城新塘四个地点，但一直未见真正动作

  2010年11月16日，广州市国土房管局发出卖地公告称，将于12月21日挂牌出让天河区中山大道南和番禺区东环路两幅居住地块。值得一提的是，此次推出的一幅主要用于拆迁安置的番禺地块，不但规定其所建成的85%房子限价9000元/平方米销售，还规定车位的售价每个不能高于8.8万元。卖地公告显示，位于天河区东圃镇前进村中山大道南的地块，其实是“羊城花园”小区的一部分，小区第一、二、四期已开发完毕，出让地块为小区第三期用地。占地面积21517平方米，挂牌起始价20521万元（即2.0521亿元），折合楼面地价5762元/平方米。

  另一幅位于番禺区大龙街东环路西侧的居住用地，占地面积10325平方米，挂牌起始价11400万元（即1.14亿元），折合楼面地价仅3677元/平方米。不过，该地块的出让条件规定，竞得人须将地块所建房屋85%的总建筑面积（扣除公建配套）以最高不超过每平方米9000元的价格销售，并须首先用于协助番禺区政府做好相关安置工作。此外，卖地公告规定，提供的限定销售价格的房屋须按其面积与总建筑面积的比例计算需配备的车位，车位的销售价格不得高于每个88000元。出让合同还规定，竞得人提供的限定销售价格的房屋须自确认住房户型和交楼标准之日起，24个月内完成竣工验收并交付使用。

  地块主要是用于拆迁安置，但既限房价又限车位售价的做法，还是第一次出现，可能是为了保护拆迁户的利益，防止开发商高价卖车位”。其实这种做法也应该扩展到日后商品房项目的土地出让中去，这样业主们就不用花几十万去买一个小小的车位了。

  10月19日推出的广铁南站地块成为广州土地供应市场的焦点,该地块位于荔湾黄沙大道，南向望江，地块占地面积达到26万平，建成后可提供49万平空间。由于体量大，广铁南站地块起拍价格高达47亿元，折合楼面地价达到9627元/平，创下今年广州供应地块中起拍价格和起拍楼面地价的新高点。另外，10月19日推出的白云新城首次推出宅地也受到关注,本次推出的板块内三块宅地，平均楼面地价达6900元/平,

  截止到11月12日，广州市国土房管局共新供应七幅住宅及商业金融性质土地，其中五幅地块为住宅用地，三幅地块为商业用地（其中一幅兼商业和住宅性质）；供应土地占地总面积达574911平方米，用地总建筑面积为1197982平方米。除开发区一幅商业用地外，其余六块用地均位于广州市区。