媒体报道：广州老城区最大规模的住宅用地广铁南站公开拍卖，挂牌底价高达47.9227亿元，经过200多轮近40分钟的激烈争夺。最终，呼声最高的珠光广铁联合体力挫群雄，以86亿元将该地块收入囊中，溢价高达79.46%，楼面地价17236元/平方米，老城区荔湾诞生广州又一新地王。实际上，“地主方”广铁集团尽享“三旧改造”的优势，将按土地出让成交价的70%计算补偿款，这意味着原“地主”广铁集团只需用土地成交价30%的资金，也就是26.4亿拿地。
此次拍地，原本有意参加竞拍的恒大临阵逃脱，只剩下万科与城建地产，保利房与金地、华储地产，中海与光大花园房地产分别组成三个联合体进行竞价。拍地过程中，中海全程打酱油，只有万科城建联合体，保利联合体分别于拍卖前后两段时间与广铁进行角逐，但他们最终不敌拥有先天优势的地块原主人能三折拿地的优势，失望而回。
本地块拍卖的激烈情况堪比亚运城地块，竞价阶梯由500万，上调到1000万，最后到2000万。在拍卖现场广铁一直坐在拍卖席第一行，显得志在必得。万科则举牌迟疑，略显信心不足，一早显出陪跑态势。尽管如此，但在拍卖前段，一直是广铁与万科在叫板，保利与中海静观其变。
直到第50轮，保利突然举牌叫价51亿加入夺地的战争，轰动全场，相隔10轮后再次叫价51亿9千万，到了第70轮，拍卖官第一次提醒楼面地价已达11000元/平方米，要注意投资风险。
66轮，万科联合体完全退出竞价，剩下保利联合体与珠光广铁联合体竞争，期间负责保利代表打了5、6通电话，每次电话后都举牌叫价，对广铁穷追猛打，令本来淡定的广铁代表也露出了苦笑。历经200多轮40分钟的抢夺，珠光广铁终有惊无险把地块收入囊中。
点评:广铁南站黄沙地块竞拍出楼面地价高达17000元/平方米的高价,引起业界和媒体高度关注。尽管我不在广州，也接受了多家媒体的采访，包括电台、电视台、报纸和网站。虽然不能接受视频采访，不过可以电话连线录音后再在电视中配图播出。
这幅地块即使没有拍出高地价，也注定是备受关注的，因为其地块本身就具有很大的特殊性，既是旧铁道物业，又是三旧改造项目，而且起拍单价和总价很高。因此，这幅地块刚一挂牌就引来很多的关注和报道，羊晚曾披露其出让内幕，称广铁可以与政府4:6分成土地收益，而且还可获得一成奖励，因此只需支付相当于3成地价即可获得该地块的商业开发权。而其他竞争对手不仅要百分之百支付地价款，还要承受兴建詹天佑和铁路博物馆的责任和风险。
因此，该地块虽然竞拍门槛比较高，但并不属于定向出让，因为并没有设定只有广铁才符合的竞拍条件。但三旧改造对地主方的优惠本身就是一个无人能与之匹敌的竞拍条件，如果没有这个条件来开发这个地块，该项目的住宅售价要在2.5万元/平米以上才有利可图。而广铁独得的话，仅相当于楼面地价5000多元/平米。
但这次拍地并不是广铁独得，而是广铁与珠光地产联合竞拍夺得。为何广铁要与珠光联合竞拍，是经济实力问题还是技术实力问题？估计后者的因素大些。而珠光与广铁如何合作，条件如何？能否分享土地收益分成和奖励？如果仅仅是与土地收益无关的商业合作，那该联合体面临的市场风险与其他竞争者其实是一样的。
拍卖之前有网站采访我，说有消息称合生创展对该幅地块很有兴趣，但我认为可能性不大，因为近几年合生基本都没有在土地拍卖市场拿过地，如果合生有兴趣拿地应该更有兴趣按协议用地的方式。
没想到合生没有出马，而同样是朱家兄弟的珠光地产却以与广铁联合拿地的方式拔得头筹。珠光地产近几年在广州的表现显然要比合生活跃，在珠江新城开发的珠光御景和越秀北交界的小北御景都是该企业的佳作。
比较令我感到奇怪的是万科居然会与越秀城建联手拿地，之前也有媒体问我怎么看，我也觉得似乎不太可能。因为，两者的战略发展目标和市场策略有很大不同，越秀城建主要在广州发展，近两年频频高价出手拿地；而万科目前是全国地产的龙头老大，过去虽然也曾创下过几个地王，但近两年奉行不拿地王的策略。
两个企业的风格和底线有很大不同，按理说是不可能走到一起的，即使拼凑到一起也不可能坚持到最后一拍的。果然，这两个不可能联手拿地的企业不仅联手了，而且还真的参与了拍卖，但并没有挺到最后；记得金沙洲近期拍出的地王万科则拍到了最后，但这种冒险的拍地行为似乎与万科不拿地王的原则不符。
这幅地王会否继续推高老城区的楼价？这也是媒体和业界十分关心的问题。我认为从目前楼市整体情况来看应该是不大可能的。因为2008年初恒大也曾逆市高价拿下员村地块，但并未使楼价回升，反而陷入资金紧张的困境，最后该地王因规划变更而退回政府。这次这幅地看来不会退回政府了，实在开发不了最多是珠光退出就行了。
而最大的赢家显然是广铁，还有一个最大的受益者就是地方政府。尽管政府只能拿到3成左右的地款收益，但3成土地收益就已经高达25亿左右，而且应该是相当于净收益，因为基本上不需要扣除征地、拆迁补偿、七通一平等成本和费用，这一收益对于亚运后囊空如洗的广州市政府是一笔可观的收入。
2010年11月27日
媒体报道：广州老城区最大规模的住宅用地广铁南站公开拍卖，挂牌底价高达47.9227亿元，经过200多轮近40分钟的激烈争夺。最终，呼声最高的珠光广铁联合体力挫群雄，以86亿元将该地块收入囊中，溢价高达79.46%，楼面地价17236元/平方米，老城区荔湾诞生广州又一新地王。实际上，“地主方”广铁集团尽享“三旧改造”的优势，将按土地出让成交价的70%计算补偿款，这意味着原“地主”广铁集团只需用土地成交价30%的资金，也就是26.4亿拿地。
此次拍地，原本有意参加竞拍的恒大临阵逃脱，只剩下万科与城建地产，保利房与金地、华储地产，中海与光大花园房地产分别组成三个联合体进行竞价。拍地过程中，中海全程打酱油，只有万科城建联合体，保利联合体分别于拍卖前后两段时间与广铁进行角逐，但他们最终不敌拥有先天优势的地块原主人能三折拿地的优势，失望而回。
本地块拍卖的激烈情况堪比亚运城地块，竞价阶梯由500万，上调到1000万，最后到2000万。在拍卖现场广铁一直坐在拍卖席第一行，显得志在必得。万科则举牌迟疑，略显信心不足，一早显出陪跑态势。尽管如此，但在拍卖前段，一直是广铁与万科在叫板，保利与中海静观其变。
直到第50轮，保利突然举牌叫价51亿加入夺地的战争，轰动全场，相隔10轮后再次叫价51亿9千万，到了第70轮，拍卖官第一次提醒楼面地价已达11000元/平方米，要注意投资风险。
66轮，万科联合体完全退出竞价，剩下保利联合体与珠光广铁联合体竞争，期间负责保利代表打了5、6通电话，每次电话后都举牌叫价，对广铁穷追猛打，令本来淡定的广铁代表也露出了苦笑。历经200多轮40分钟的抢夺，珠光广铁终有惊无险把地块收入囊中。
点评:广铁南站黄沙地块竞拍出楼面地价高达17000元/平方米的高价,引起业界和媒体高度关注。尽管我不在广州，也接受了多家媒体的采访，包括电台、电视台、报纸和网站。虽然不能接受视频采访，不过可以电话连线录音后再在电视中配图播出。
这幅地块即使没有拍出高地价，也注定是备受关注的，因为其地块本身就具有很大的特殊性，既是旧铁道物业，又是三旧改造项目，而且起拍单价和总价很高。因此，这幅地块刚一挂牌就引来很多的关注和报道，羊晚曾披露其出让内幕，称广铁可以与政府4:6分成土地收益，而且还可获得一成奖励，因此只需支付相当于3成地价即可获得该地块的商业开发权。而其他竞争对手不仅要百分之百支付地价款，还要承受兴建詹天佑和铁路博物馆的责任和风险。
因此，该地块虽然竞拍门槛比较高，但并不属于定向出让，因为并没有设定只有广铁才符合的竞拍条件。但三旧改造对地主方的优惠本身就是一个无人能与之匹敌的竞拍条件，如果没有这个条件来开发这个地块，该项目的住宅售价要在2.5万元/平米以上才有利可图。而广铁独得的话，仅相当于楼面地价5000多元/平米。
但这次拍地并不是广铁独得，而是广铁与珠光地产联合竞拍夺得。为何广铁要与珠光联合竞拍，是经济实力问题还是技术实力问题？估计后者的因素大些。而珠光与广铁如何合作，条件如何？能否分享土地收益分成和奖励？如果仅仅是与土地收益无关的商业合作，那该联合体面临的市场风险与其他竞争者其实是一样的。
拍卖之前有网站采访我，说有消息称合生创展对该幅地块很有兴趣，但我认为可能性不大，因为近几年合生基本都没有在土地拍卖市场拿过地，如果合生有兴趣拿地应该更有兴趣按协议用地的方式。
没想到合生没有出马，而同样是朱家兄弟的珠光地产却以与广铁联合拿地的方式拔得头筹。珠光地产近几年在广州的表现显然要比合生活跃，在珠江新城开发的珠光御景和越秀北交界的小北御景都是该企业的佳作。
比较令我感到奇怪的是万科居然会与越秀城建联手拿地，之前也有媒体问我怎么看，我也觉得似乎不太可能。因为，两者的战略发展目标和市场策略有很大不同，越秀城建主要在广州发展，近两年频频高价出手拿地；而万科目前是全国地产的龙头老大，过去虽然也曾创下过几个地王，但近两年奉行不拿地王的策略。
两个企业的风格和底线有很大不同，按理说是不可能走到一起的，即使拼凑到一起也不可能坚持到最后一拍的。果然，这两个不可能联手拿地的企业不仅联手了，而且还真的参与了拍卖，但并没有挺到最后；记得金沙洲近期拍出的地王万科则拍到了最后，但这种冒险的拍地行为似乎与万科不拿地王的原则不符。
这幅地王会否继续推高老城区的楼价？这也是媒体和业界十分关心的问题。我认为从目前楼市整体情况来看应该是不大可能的。因为2008年初恒大也曾逆市高价拿下员村地块，但并未使楼价回升，反而陷入资金紧张的困境，最后该地王因规划变更而退回政府。这次这幅地看来不会退回政府了，实在开发不了最多是珠光退出就行了。
而最大的赢家显然是广铁，还有一个最大的受益者就是地方政府。尽管政府只能拿到3成左右的地款收益，但3成土地收益就已经高达25亿左右，而且应该是相当于净收益，因为基本上不需要扣除征地、拆迁补偿、七通一平等成本和费用，这一收益对于亚运后囊空如洗的广州市政府是一笔可观的收入。
2010年11月27日