自2003年国务院18号文首次将房地产业列为国民经济支柱产业以来,由于其“关联度高、带动力强”,虽然楼价的持续大幅攀升影响了民生、影响了社会生活,但一直以来,都没有取消其支柱产业地位的提法,似乎在关联到GDP的问题上,各方都不敢“冒天下之大不韪”。2010年9月29日，国土部和住建部联合下发了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（以下简称《通知》）,同时还传来住建部和银监会组成的联合检查组对一线城市二套房贷政策的执行情况进行实地检查的消息。

  《通知》的下发已经令市场震惊,内容更拧紧了市场的神经。明确提出,要“继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整”。即使在国务院10号文中,也只提“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。相较10号文,《通知》少了“部分”,多了“价格调整”。在此处,我们基本可以把调整与回落划等号。以此观之,所谓的第二轮调控,已经较前一次有了质的改变:并不是不涨就可以算达到调控目的,房价地价合理回调也成为指标。在《通知》发出后的第二天、国土部表示,更是出现了石破天惊的提法:“部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位,对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪”。

  2001年10月17日，五中全会中依然确定房地产仍是支柱产业，基调转为调结构。十七届五中全会讨论的“十二五”规划当中，将给房地产行业一个全新的定位：调结构。十二五”发展规划中关于房地产的内容中，房地产业不会很快退出支柱产业的地位，但是主基调已经发生转变，会转向以调整结构为主的发展方向。 诸如加快保障性住房建设规模，修改房地产管理法等内容，是中国房地产业“十二五”规划的重点内容。

  资深房地产专家谢逸枫认为，929和1018文件中提到取消“房地产作为支柱产业”是一个严重错误，毫无疑问是在转移对房地产过于热的话题。其实，一个产业能不能作为支

  二是一个产业对国民经济拉动作用。1990-2010年，20年房地产一直是我国经济发展的动力。首先是一个产业对内需的推动力。房地产行业拉动了中国56个相关产业的发展，成为应金融危机和扩大投资的最好法宝。其次是一个产业对中国GDP的增长力。2008年，房地产市场保持了持续健康发展，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。事实上，房地产对国内GDP贡献11%-15%，加上14%-15%的间接贡献，房地产对于整个国民经济的贡献达到25%-30%。

  最后是一个产业对我国财政收的增加力，房地产业已经占到国家财政收入。例如2009年，北京市土地收入923亿，财政收入2026亿，土地收入占财政收入45%；上海市土地收入1043亿，财政收入2540亿，土地收入占财政收入42%；广州市土地收入323亿，财政收入702.58亿，土地收入占财政收入46%。所以才有厦门市规划局局长撰文“放弃土地财政是自毁长城”一说。

  例如，海南房地产业税收仍是财政收入主要来源。今年1月-6月，海南省房地产业税收的收入量和增收量分别占地方一般预算收入、增量的45．7％和72．6％，是上半年对财政收入贡献最大的行业。据统计，1－6月，房地产业税收收入68．56亿元，增收46．62亿元，增长212．4％，收入量和增收量分别占地方一般预算收入、增量的45．7％和72．6％。5月末全省房地产销售面积达439．75万平方米。同比增长1．5倍，创海南省房地产历史同期销售量新高，房屋销售收入额为408．30亿元，销售均价为0．93万元／平方米，比上年同期上升了55．0％。上半年尽管在房价和销量双攀升的拉动下，房地产业税收实现大幅增长，但与一季度比较，增幅回落了123．2个百分点，收入和增量占比分别下降了3．9个和9．1个百分点。

  三是土地财政收与保障房建设具有密集的关系。2009年全国土地收入为1.42万亿元，而拆迁、补助农民收入的支出为5180亿元；2008年土地收入1.0375万亿元，拆迁、补助农民费用为3778亿元。政府花1块钱，从农民那里买来地，从城镇居民拆迁获得地，转手卖给地产商，可以获得3块钱。更重要的是大量的政府债将在2012年到期，如果中央在2011年不放松调控，没有土地收入的增长，地方政府的债务本身就会成为一个严重的问题，更别奢谈保障房与廉租房建设了。更重要的是大量的政府债将在2012年到期，如果中央在2011年不放松调控，没有土地收入的增长，地方政府的债务本身就会成为一个严重的问题，更别奢谈保障房与廉租房建设了。

  随着调控的不断深入，广州今年住宅供应目标也随之动态调整。年初预计今年供应7.64平方公里的住宅供地，之后调整为5平方公里，最近又可能调整到2平方公里以上。中国指数研究院的数据显示，截至2010年9月底，10个重点城市中，一半城市的供应量尚不及去年同期水平，其中深圳、杭州同比减少更是超过20%。另一方面地方政府会以低价囤积土地然后待提升房价后出售。

  四是我们应该承认，中国的房地产业带动着相关56个上下游行业，房地产及关联行业大多属于劳动密集型产业，可以解决大量的劳动力就业。现在有一种观点认为，只要兴建保障房与廉租房就可以替代房地产，不损伤关联行业并且保障就业。从目前情况看，地方政府融资平台的贷款已经超过10万亿，而2009年地方财政收入仅3万亿左右（其中土地出让收入竞达到1.5万亿），每年的利息支出就达4000多亿，若不依赖卖地的财政收入，在现有的分税制下地方政府根本没有财源来保障保障房与廉租房建设。回头看看2008年，针对民工返乡，各地政府想尽办法与实施种种措施来安排农民工再就业，可以说为解决农民工就业问题无所不用其极，因为就业更关系到社会底层的民生与社会的稳定。

  资深房地产专家谢逸枫表示，这样一个产业难道不是支柱产业，难道其他产业是支柱产业.虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，房地产作为我国整个经济重要的支柱产业,不能因为打压房地产,就放弃来之不易的支柱产业地位,房地产业已经成为我国的重要支柱产业，应该坚持未来房地产作为支柱产业100年不动摇。

  中央党校韩保江先生也是非常赞同谢逸枫的观点和分析，房地产是支柱产业，发展才能保民生。一个产业能不能作为支柱产业，一要看社会需求，现在老百姓对住房的需求还是旺盛的，二是看一个产业对国民经济的拉动作用，近年房地产一直是我国经济发展的动力，一个产业拉动了五十个左右相关产业的发展，对于GDP的贡献在11%左右，加上14%-15%的间接贡献，房地产对于整个国民经济的贡献超过25%，这样一个产业难道不是支柱产业，难道其他产业是支柱产业。 那么从需求来看，农村，乡村百姓的第一需求，还是要住好房子，正是因为他是民生的需要，所以才要作为支柱产业去发展，只有它发展了，民生才有根本的解决

  星河湾副总裁梁上燕女士因非常赞同谢逸枫的观点和分析，房地产是支柱产业，带动很多行业发展。地产改变了民生,还不仅仅是改善。在过去今年海啸,也没有任何一个企业在世界上满足增长。应该坚持我们地产改变了很大的民生。同时,去年除了的业绩好,我们光自己就拿了1个亿做慈善,用来建学校,如果去年看最大的慈善,最大的捐献,无论是救灾,还是什么,房地产都是做的最大的,不但不裁员,当社会遇到为难的时候,它继续往前走。城中村的改造，如果我们不去正视这是一个支柱，这对于大家来讲是一个更大的灾难。希望以后真正出来一个网，是科学的，公正的，更系统的报道我们地产发展过程。如果是坚持改变还是改善？我们不要小声说改善，我们还是大声说，我们过去二三十年，我们地产的确改变了民生。

  2010年10月21日，国家统计局将发布1-9月份全国国民经济的运行数据。1-9月份全国固定资产投资同比增长率为24.4%。而10月15日，国家统计局发布的1-9月份房地产市场运行情况数据表明，前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。未来保障性住房投资将继续高速增长，成为调控房地产业投资的重要工具。而在2010年，全国保障性安居工程开工580万套房屋，已经完成投资4700亿元。

  资深房地产专家谢逸枫认为，从2010年前三季度的数据看，房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。房地产投资仍然以每个月5000多亿元的规模在增长，前三季度已经完成2009年全年的房地产投资规模。从1-9月份的结果来看，虽然今年房地产调控猛烈，但是房地产投资仍旧保持了36.4%的高速增长。其中商品房投资增长33.8%。虽然商品房投资增长略微下滑，但是仍旧保持了30%以上的增长率。

  与此同时，受保障性住房建设工程促进影响，全国房地产投资总规模继续上涨。“十二五”房地产规划当中将强调住房保障的投资力度，每年600万套保障性安居工程住房建设，将成为常态。房地产业虽然经历了调控的影响，但是其仍占投资的25%，占银行信贷的30%，上下游关联产业56个产业。最重要的是，中国城镇化进程还没过半，城镇化率46.6%，未来“十二五”期间内，城镇化率仍然以每年1%的速度增长。

  资深房地产专家谢逸枫表示，“十二五”期间，房地产业仍然是中国的支柱产业，这不仅是因为其带来的高额固定资产投资，而是因为中国城镇化进程带来的巨大住房需求等因素决定的。由住建部、国家发改委等部门联合编制的“十二五”房地产规划已经起草完毕，其中详细制定了未来5年里商品房开发面积、投资规模、保障房开发面积、房屋面积、结构调整比例等指标。虽然多部委回避“支柱产业”这个名词，但是规划当中对于房地产的开竣工面积、人均居住面积等指标均给予了保守的估计，即便如此，在未来5年经济增长速度调低在7%-8%的情况下，房地产业的投资规模仍然是最大的。

  不过在制定“十二五”规划时，虽然住建部和发改委一直强调房地产业是稳定发展的，但银监会、人民银行等金融机构则表示对此不关心。房地产业是否仍将是支柱产业，其实，只要“十二五”的房地产规划是一个产业规划，不是一个调控的规划，房地产业在未来5年内的支柱地位就不会变。

  929日，这次以部委名义下发的《通知》中敢提出房地产不能作为支柱产业,确实显示出:一、该《通知》的规格相当高;二、房地产行业去支柱产业化已经开始。两部委的《通知》与其说是新一轮调控的开始,不如说是新调控思路的开端。新思路的核心是:房地产今后不再是支柱产业;地价房价需要回落。

  2010年10月18日，在中国政府网刊登的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》文件中，列举的支柱产业中已经没有了房地产业。房地产行业未来不是支柱产业，虽然此前十年一直是。首先,房价的高企已经严重影响了民生,而政府是越来越注重民生,这一点在“十二五”规划的思路中也体现了出现。为此,房地产需要重新定位。

  其次,前车之鉴。日本房地产泡沫破灭后带来的灾难性后果至今仍挥之不去,房地产阶段性可以刺激经济、但长远来看其负面作用更突出,中国经济需以此为鉴,不可饮鸩止渴。其三,如果要落实经济结构调整,要改变发展方式,有理由让房地产继续暴利吗？另外一个重要考量是,如果美国国会针对中国的法案获通过、并最终成为法律,中国需怎样应对？一般观察的角度单纯集中于贸易战燃起的可能,但另一方面,如果真的出现最坏的情况,其解决之道显然不是或不只是贸易战,而是国内市场的拓展。

  资深房地产专家谢逸枫认为，其实，这个文件根本不能够否认或者是在事实和数据面前必须承认，房地产过去十年是支柱产业，未来20年依然是支柱产业，未来30年，甚至是100年依然是支柱产业，中国20年经济增长靠房地产就是最好的铁证，不需要所谓的文件去承认。因为，中国房地产本质上就是支柱产业，一是GDP占的比例高。二是拉动中国内需的火车头。三是关系到中国60多个产业发展。四是财政收入占到地方50%。五是三旧改造和城镇化推进及保障房供应的推动器。六是中国经济前面的最主要核心动力之一，地方经济发展的龙头产业。七是根本不需要什么政策或规定去承认，房地产是不是支柱产业，因为房地产已经用影响力和所占中国经济及财政等GDP的比例就说明，房地产业就是支柱产业。

  2010年10月16日，十七届五中全会10月18日闭幕,会议审议通过有关“十二五”（2011-2015）规划的建议。2011年5月将出台“十二五”正式规划。2010年10月27日，指导“十二五”规划制定工作的纲领性文件——《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》(下称《建议》)全文发布。一是财税改革，房地产税又添变数。二是行政体制改革，提高政府公信力成亮点。三是收入分配，初次分配也要强调效率公平。四是产业升级，新兴产业“支柱化”再提速。其中有关“十二五”（2011-2015）规划的建议依然没有体现房地产是支柱产业，但是不影响在中国经济中的地位。

  根据《2008年3季度中国房地产市场报告》改革开放之前，尤其是在“十年动乱”时期，我国的城市房地产管理工作遭到了严重破坏，房地产市场基本消失，住房问题成为严重的社会问题之一。从1978年开始，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期的房地产业逐步发展起来。

  1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，这些标志着房地产新的改革阶段的开始，从此住房制度有了彻底改变，1998年也因此而成为我国住房制度改革中最为关键的一年。

  资深房地产专家谢逸枫表示，十年以来，我国房地产行业稳定快速发展，在国民经济中的比重逐渐提高，同时在促进经济增长、产业结构调整和吸收就业等方面都发挥了积极作用，已经成为我国国民经济的重要支柱产业，具体体现在以下四个方面：一是房地产业在国民经济总量中的比重提高,从1998年到2007年房地产行业增加值(按当年价格计算)从3454.5亿上升为11854.3亿元，年均增长14.7%，高于国民生产总值及第三产业的增速，在国民经济总量中的份额逐渐上升，具体测算结果如下：

  依据表中的测算结果可以看出：在1998年之前，房地产业在国民经济中的比重大多在4%以下(在1978年这一比重为2.2%)，并体现了一定的波动；从1998年开始，房地产业在国民经济中的比重都在4%以上，并体现了稳定上升的趋势，到2007年这一比重达到了4.7% 。房地产业在国民经济中份额的变化情况体现了其作为国民经济新兴产业的特征，表明这一产业已经逐渐成长为国民经济的支柱产业。也从一个方面说明1998年住房制度改革在房地产行业发展中的重要作用。

  近年来房地产开发投资对经济增长的平均贡献率超过了20%.产行业快速发展的必要保证，-房地产供给能力的变化。近年来，我国房地产供给能力的提高和改善体现在以下两个方面：一是房地产投资规模不断扩大。从1998年到2007年，房地产开发投资年均增长24.1%，比城镇固定资产投资和全社会固定资产投资的增速分别高出3.9和5个百分点。2000年以来，房地产开发投资在城镇固定资产投资和全社会固定资产投资中所占比重分别稳定在21%左右和18%左右.

1998年以来我国房地产投资情形 单位：亿元，%

  接近五分之一左右的投资比重说明房地产开发投资已经成为我国固定资产投资中的重要组成部分，房地产开发投资增长的变化与固定资产投资增长的变化有着重要关联，2003年以来，房地产开发投资增长对同期固定资产投资增长的贡献率在20%左右。

  二是房地产开发结构趋于稳。房地产需求结构的变化影响着开发结构的调整，市场需求大且相对稳定的商品住宅开发日益成为房地产投资的重点领域。从1998年到2007年，住宅开发投资占房地产投资的比重由57.6%上升至71.2%，自2000年以来基本稳定在房地产投资的66%以上。办公楼投资占房地产开发投资的比例逐步下降，由12.0%降至4.09%，从2001年起维持在5%以下；商业营业用房投资和其他投资占房地产开发投资的比例自2000年起基本维持在12%和15%左右，全国房地产开发投资的结构逐渐日趋稳定。这一情况在房地产开发企业新开工房屋面积的统计中也有体现，其中住宅和商业营业用房面积的平均增长速度(分别为18.7%和18.9%)与新开工房屋面积的增速(为18.7%)十分接近。

1998年以来我国房地产开发企业新开工房屋面积(按用途分)

  伴随着房地产业的发展，综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%，平均达到了21.76%，这一测算结果表明房地产行业为推动国民经济增长做出了较大的贡献。

  房地产行业对经济增长的贡献加强。在快速发展的过程中，房地产投资大规模增加，对经济增长做出了较大贡献，其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献，也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。

  房地产开发投资对GDP增长的直接贡献。从1998年到2007年，我国房地产开发投资年均增长24.1%，高于同期GDP(支出法现价)年均13.2%的增幅。1998年以来，扣除土地购置费后的房地产开发投资占GDP的比重逐年提高，由1998年的3.74%持续增加到2007年的7.75%。1998-2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到11.56%，年均9.15%。

  房地产开发投资对GDP增长的间接贡献。通过对我国房地产开发投资对关联产业带动效应： 一是房地产开发投资关联产业众多，在我国的产业划分中，房地产开发投资基本与所有产业都有关联，其中关联度较高的产业包括建筑业、相关制造业、电力煤气自来水供应业、金融保险业、社会服务业等。

  我国房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍，即每100元的房地产需求，大约会影响其他行业200元的需求。例如，增加100亿元的房地产开发投资，扣除购置土地费(约为房地产开发投资的20%)后为80亿元，将会导致其他产业总产出增加160亿元。此外，增加240亿元的产出，还可以增加消费需求30亿元，由此可再次引发各行业总产出增加78亿元 。上述两项增加的关联产业总产出之和为238亿元，按33%的平均增加值率计算，将会导致增加值增加79亿元，约为最初增加的房地产开发投资额的80%。

  按照这一思路，我们可以大致估计出房地产开发投资变化对GDP增长的间接贡献，从1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由8.71%上升到15.93%，年均12.61%。

  一是房地产行业从业人数增加迅速。根据国家统计局数据，1998年我国房地产从业人员为94万，到2007年这一规模达到了166.5万，年均增长6.6%，比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0%)和第三产业就业人员平均增速(3.1%)分别高出5.6和3.5个百分点，体现了对增加就业的推动作用；此外，通过带动相关产业的发展，房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。

  二是房地产行业发展促进经济结构优化。国民经济中的多个行业都与房地产行业存在着关联关系，房地产行业的发展可以对这些上下游行业的发展起到带动作用，如房地产业与建筑业、化工业、机械制造业等多个行业有密切的关系，可以直接影响到家用电器业、家具制造业、建筑装饰业及金融业、旅游业、环境管理业、商业等产业的发展。

  由于与这些行业的关联程度存在着差别，房地产行业对相关各行业的带动性有所不同，从而对我国总体产业结构调整发生作用；总体来看，与房地产行业关联更加密切的行业主要集中在第三产业，从而房地产行业的发展体现了对第三产业较大的带动，这符合产业结构调整的客观规律和我国未来产业结构调整的发展方向，从而发挥了促进经济结构优化的积极作用。

  通过对我国1997年以来投入产出表的对比分析，我们可以发现，在国民经济各个部门中，同房地产业密切联系的部门有金融保险业、租赁和商务服务业、建筑业、化学工业、交通运输及仓储业、公共管理和社会组织等；作为终端的消费品生产部门，尽管房地产业的产业链很长，但关系最紧密的产业仍在第三产业。