新快报日前报道广州“9· 29”楼市新政后首场大规模卖地情况，摘要如下：

    广州迎来“9·29”楼市新政后首场大规模的卖地会，收回再拍的金沙洲地王被深圳国企深业南方地产以22.1亿元夺得。其8351元/平方米楼面地价不仅溢价99%，更比首次出让时的价格还高出416元/平方米，成为金沙洲第二高地价。业内人士称从具有风向标意义的金沙洲地王拍卖情况，可以看出开发商仍然看好楼市，因此不惜高价拿地。

据悉，尽管金沙洲地王出让前业界都认为翻拍的价格不会太高，在卖地现场竞投主持人也频频提示地价较高，投资有风险，但最后还是达到了8351元/平方米的高位。这一价格比2007年深圳鸿荣源拍得的7935元/平方米要高出416元/平方米，仅低于保利金沙洲地王8769元/平方米的楼面地价，为金沙洲第二高地价地块。

中原地产项目部总经理黄韬表示，预计未来可卖至1.7万-1.8万元/平方米。“这次卖地地价并不算疯狂”，黄韬表示，“现在地块旁边的保利西海岸均价接近1.4万元/平方米，这地块两年后卖1.7万-1.8万元/平方米并不是不可能。”他更表示，从卖地成绩可以看到，因为楼市调控后楼价还没有下降，开发商信心还是充足的；不少开发商也预期限购令等政策会在一年左右后取消，这一地块两年后上市，刚好赶上好形势。但也有业内人士认为，拿地的开发商非本土开发商，对楼市预期过高。而像万科、保利和城建地产都在金沙洲有项目，参与竞投可能是为自己的项目“抬点价”，这样高价拿地还是有风险的。

卖地会上越秀区下塘西登峰畜牧场地块也吸引了7家开发商参与竞投，当中较为知名的中小型开发商有君华集团、新城市地产等。地块经过24轮竞投，最终由78号君华集团有限公司、广州君华汽车销售服务有限公司夺得，总价1.85亿元，楼面地价12423元/平方米。该地块面积仅有7055平方米，容积率为2.1，建筑面积可达14892平方米，但有限高要求，主持人特意在竞拍开始前提醒“要注意投资风险”。但最终拍出的楼面地价仍然不低，12423元/平方米的楼面价已超过周边二手房的平均售价。

点评：对这一拍地结果，说实在我是感到很意外的。自从2007年拍出几幅地王以来，金沙洲出让的楼面地价大约都在4000多至5000多元左右。虽然，这次地块有部分地段临江，与保利西海岸的地段和区位差不多。

    我和黄韬的看法不一样，他认为这次卖地地价并不算疯狂，但我认为已经够疯狂的了，比2007年的地价还要高，难道还不疯狂吗？黄韬认为这块地未来两年可以卖到1.7-1.8万元/平方米，但要是万一象2008年那样只能卖7、8千元，那又怎么办呢？

    保利当年高价拿地后就碰上了房地产低潮，一直没有办法开发，后来又拿了一些4、5千的地块，摊低了一些地价，而且去年房价再次回升到历史的高位，这才得以进入开发阶段。即使是这样目前保利西海岸的价格也才平均在13500元/平米左右，而保利春天里的售价大约在11000元/平米左右。

    如果市场真能像黄韬预计的那样未来该区域房价可以买到1.7-1.8万元，那8300多元的地价当然不成问题。但这样预计是否过于乐观呢？因为，今年以来广州的房价已经处于下行的态势，虽然幅度不大，但趋势是很明显的；只是8、9月以来被开发商再次拉高而已，然而又引来更加严厉的调控，房价再度进入下行态势的可能性非常之大。

    所以，在目前这种市场环境和政策环境下，居然如此大胆地高价拿地，我不知道这些开发商是怎么想的？保利和万科这次都有参加竞拍，而且万科还差点成为地王的得主，要是深业南方最后不拍了的话，真是那样万科就会违背自己不拿地王的承诺。

    不过，显然保利和万科拿地的决心和信心在拍卖到高位之后已经不大了，而搅局的成分则更大一些。他们主要是想抬高这一区域的地价，为自己的楼盘销售创造有利条件，同时也陷竞争对手于不利的境地。

    保利广州老总余英就在微博上表示保利今年几乎都是底价拿地，而对于保利只举了一两次牌他认为是理性和英明。我对保利的做法高度评价，也发了一条微博点评一番：“南航和地铁底价拿地不算本事，那基本上是定向的；而保利能在市场上底价拿地就要独具慧眼，必须是‘在别人恐惧时贪婪’才有可能做到。”

而万科落拍后并无失落感还对媒体表示他们是来打酱油的，虽然媒体认为万科IDEA近日开盘均价高达1.5万元/平米，显然不只是来打酱油的。但我查了一下万科IDEA（四季公寓），516套新货到现在只卖出27套，可能是定价较高的原因，也可能是已经认购还未办理网上签约的原因，到底如何不得而知。

万科这个楼盘很有意思，全部是60平米的小户型带装修，产品比较适合首次置业的买家，可价格却有些令人望而却步。但只要适当调整售价，销售应该是不成问题的。

从过往情况来看，万科定价的准确度并不高，有时偏高很多有时又偏低很多。像2007年金色家园曾打算定价2.8万/平米，后来大多是在1.7-1.8万左右成交；而金色康园和金色荔园开盘又过低，当时该区位即使卖1.5-1.6万/平米也不成问题，但万科却1.3-1.4万元/平米抛售。

    相形之下，君华拿下下塘西小型地块虽然楼面地价比周边二手楼还贵，但目前这一区域没有多少新盘新货，楼价可以达到2万以上/平米。只要楼价不会落到1.5-1.6万元/平米以下，就不会有太大的风险，如果象2008年那样房价回落到8000元/平米、中心城区房价在1.5万元/平米左右，那又别当另论。

                           2010年11月3日