所谓中国式房产泡沫，按照经济学家谢国忠的解释，就是房产数量和价格的双泡沫：一方面，房产价格居高不下，让大众购房者望楼兴叹；另一方面，大量楼盘闲置，商品房空置率高达25％-30％。如此看来，高房价并非楼房供给不足。这里存在一个和正常市场经济逻辑相悖的现象：为什么过剩的房产供应能力没有将房价降下来？为什么在已经出现大量楼盘空置的情况下，政府还要继续圈地、建房？
要解释这个现象，就必须了解“土地财政”的内涵。众所周知，土地出让金占了地方财政收入的48%，2009年全国仅仅出地出让金就高达1.6万亿。政府热衷卖地的另外一个原因在于其“预算外”性质，在使用上具有相当的随意性。审计署在2008年审计中就发现有11个城市1864亿的土地出让金不翼而飞了。有些年份，政府的土地出让金大增，但这是未来土地租金的总合，本该摊销记账，作为未来若干年的稳定的收入来源，但经常是当年收益当年花，没有严格的财务规定。为给4万亿投资项目找到出口，地方政府四处聚敛土地，不惜占用耕地。国土资源部（2008）颁布的《城乡建设用地增减挂钩管理办法》（即用农村宅基地换取城市建设用地），为地方政府强拆村庄民宅起到了推波助澜的的作用。目前，全国20多个省市正在开展一场史无前例、规模空前的撤村运动，在各地，这场运动被冠以不同的名称如山东的“村改社”、河北的“新民居”等，在一些地区，村庄已经在成建制地从版图上消失，据说，河北已经提前超额完成了撤村任务。不要以为“没有强拆就没有新中国”完全没有法律依据，现行法律规定所有的土地都归国家、集体所有，因此，江西宜黄县官员在百姓自焚之后才敢发表这种不可思议的宣言。
地方政府圈占土地的目的只有一个，就是通过拍卖获得土地出让金。拍卖给谁呢？当然是房地产开发商。那么，是否这些开发商土地不足、特别需要新增土地呢？非也。今年8月，国土资源部发布了一则对土地利用情况的调查，截至2010年7月份，全国房地产闲置用地面积高达16.95万亩。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%。由此可见，近年来土地供应量非常充足，土地闲置时间久、面积大。另外一则调查结果也得到了同样的结论：据财经网报道，从2000年－2009年十年间，中国房地产企业共囤地12亿平方米。以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些闲置土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住。
按照一般的道理，既然开发商已经囤积了过量的土地，怎么还会继续增加土地储备呢？原因有三：第一，因为土地的卖主是政府，政府要钱，开发商不能不给这个面子，即使闲置也要掏腰包；第二，许多开发商原本就是当地政府扶持的，政府本来就是这些项目的最大的老板，无非是从这个腰包到那个腰包，颇有点自买自卖的味道，据地产大亨潘石屹爆料，开发商中有1/3是只倒地不建房的；最后一个原因，真正埋单的不是开发商而是银行，有了土地抵押，银行可以放心的放贷，所以，开发商很少是靠自有资金来购置土地的，土地财政最终转变为土地金融。
于是，我们看到了一个由政府、开发商和银行构造的铁三角利益同盟，在政府土地财政陷入困局的时候，国资委甚至授意开发商拿地，这是“地王”频现的主要原因。以土地财政为核心，形成了“圈地-拍卖-囤地-涨价”的怪圈，在这个怪圈中，“土根”和“银根”同时膨胀，一同卷进了房地产泡沫的狂欢之中。本来，国有经济特有的“投资饥渴”、“软预算约束”可以将这个泡沫越吹越大，所有的“中间需求”都可以在国有经济体中内自我循环下去，但无奈计划经济也受资源条件和最终需求的约束，当国土资源和百姓生计都难以支撑无限膨胀的投资规模的时候，计划经济也不得不陷入周期性调整。
在微观上，土地财政进一步强化了国富民穷的分配格局，造成了两极分化，催生出了一批寄生在房地产市场上的利益集团。贪婪的土地财政和开发商追逐超额利润导致最终房价离百姓购买能力越来越远，对比一下各国的房地产价格水平就不难发现，中国的房产价格泡沫堪称世界之最。难怪移民中介发出“买房不如移民”的呼吁，难怪2009年经济学诺奖获得者威廉姆森教授在访问中国后发出“中国房价全球最离谱”的感叹。
在宏观上，本轮房地产泡沫造成了巨大的危害，占压在房地产和相关产业的银行资金过大。统计显示，直接房地产贷款占在全部银行贷款余额的18%左右，而在全部贷款余额中，有半数以上是以房地产作为抵押物的。将原本不需要资本的土地资源不断圈占、货币化，使得中国经济泡沫成分越来越大。大量的货币占压在闲置的土地和楼盘上，并没有形成现实的生产力，但购买力已经分配给了房地产相关的利益群体，超量发行的货币已经蔓延到农产品和普通商品上，导致了一场很难看得到尽头的通货膨胀。
中国经济似乎已经走上了泡沫经济的不归路，政府已是骑虎难下。这场泡沫要么继续鼓吹下去，吹得越大，破灭时的危害就越大；而现在就挤破它，需要很大的政治勇气，似乎没有人愿意在自己任期内出现经济衰退，保增长成为了经济政策的首要目标。
于是，在通货膨胀、资产泡沫中间，中国经济继续勇敢前行。幸好，“十二五”规划为中国经济找到了“城镇化”这个新引擎，不过，这个“城镇化”怎么看都带着土地财政的影子，从历史档案看，这个家伙没干多少好事。我只乞求，目前在全国上演的这场“撤村入社”运动能多给农民一点补偿，少一些命案，同时多保留一份耕地；否则，“被上楼”的农民恐怕连肚子也填不饱了。
要解释这个现象，就必须了解“土地财政”的内涵。众所周知，土地出让金占了地方财政收入的48%，2009年全国仅仅出地出让金就高达1.6万亿。政府热衷卖地的另外一个原因在于其“预算外”性质，在使用上具有相当的随意性。审计署在2008年审计中就发现有11个城市1864亿的土地出让金不翼而飞了。有些年份，政府的土地出让金大增，但这是未来土地租金的总合，本该摊销记账，作为未来若干年的稳定的收入来源，但经常是当年收益当年花，没有严格的财务规定。为给4万亿投资项目找到出口，地方政府四处聚敛土地，不惜占用耕地。国土资源部（2008）颁布的《城乡建设用地增减挂钩管理办法》（即用农村宅基地换取城市建设用地），为地方政府强拆村庄民宅起到了推波助澜的的作用。目前，全国20多个省市正在开展一场史无前例、规模空前的撤村运动，在各地，这场运动被冠以不同的名称如山东的“村改社”、河北的“新民居”等，在一些地区，村庄已经在成建制地从版图上消失，据说，河北已经提前超额完成了撤村任务。不要以为“没有强拆就没有新中国”完全没有法律依据，现行法律规定所有的土地都归国家、集体所有，因此，江西宜黄县官员在百姓自焚之后才敢发表这种不可思议的宣言。
地方政府圈占土地的目的只有一个，就是通过拍卖获得土地出让金。拍卖给谁呢？当然是房地产开发商。那么，是否这些开发商土地不足、特别需要新增土地呢？非也。今年8月，国土资源部发布了一则对土地利用情况的调查，截至2010年7月份，全国房地产闲置用地面积高达16.95万亩。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%。由此可见，近年来土地供应量非常充足，土地闲置时间久、面积大。另外一则调查结果也得到了同样的结论：据财经网报道，从2000年－2009年十年间，中国房地产企业共囤地12亿平方米。以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些闲置土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住。
按照一般的道理，既然开发商已经囤积了过量的土地，怎么还会继续增加土地储备呢？原因有三：第一，因为土地的卖主是政府，政府要钱，开发商不能不给这个面子，即使闲置也要掏腰包；第二，许多开发商原本就是当地政府扶持的，政府本来就是这些项目的最大的老板，无非是从这个腰包到那个腰包，颇有点自买自卖的味道，据地产大亨潘石屹爆料，开发商中有1/3是只倒地不建房的；最后一个原因，真正埋单的不是开发商而是银行，有了土地抵押，银行可以放心的放贷，所以，开发商很少是靠自有资金来购置土地的，土地财政最终转变为土地金融。
于是，我们看到了一个由政府、开发商和银行构造的铁三角利益同盟，在政府土地财政陷入困局的时候，国资委甚至授意开发商拿地，这是“地王”频现的主要原因。以土地财政为核心，形成了“圈地-拍卖-囤地-涨价”的怪圈，在这个怪圈中，“土根”和“银根”同时膨胀，一同卷进了房地产泡沫的狂欢之中。本来，国有经济特有的“投资饥渴”、“软预算约束”可以将这个泡沫越吹越大，所有的“中间需求”都可以在国有经济体中内自我循环下去，但无奈计划经济也受资源条件和最终需求的约束，当国土资源和百姓生计都难以支撑无限膨胀的投资规模的时候，计划经济也不得不陷入周期性调整。
在微观上，土地财政进一步强化了国富民穷的分配格局，造成了两极分化，催生出了一批寄生在房地产市场上的利益集团。贪婪的土地财政和开发商追逐超额利润导致最终房价离百姓购买能力越来越远，对比一下各国的房地产价格水平就不难发现，中国的房产价格泡沫堪称世界之最。难怪移民中介发出“买房不如移民”的呼吁，难怪2009年经济学诺奖获得者威廉姆森教授在访问中国后发出“中国房价全球最离谱”的感叹。
在宏观上，本轮房地产泡沫造成了巨大的危害，占压在房地产和相关产业的银行资金过大。统计显示，直接房地产贷款占在全部银行贷款余额的18%左右，而在全部贷款余额中，有半数以上是以房地产作为抵押物的。将原本不需要资本的土地资源不断圈占、货币化，使得中国经济泡沫成分越来越大。大量的货币占压在闲置的土地和楼盘上，并没有形成现实的生产力，但购买力已经分配给了房地产相关的利益群体，超量发行的货币已经蔓延到农产品和普通商品上，导致了一场很难看得到尽头的通货膨胀。
中国经济似乎已经走上了泡沫经济的不归路，政府已是骑虎难下。这场泡沫要么继续鼓吹下去，吹得越大，破灭时的危害就越大；而现在就挤破它，需要很大的政治勇气，似乎没有人愿意在自己任期内出现经济衰退，保增长成为了经济政策的首要目标。
于是，在通货膨胀、资产泡沫中间，中国经济继续勇敢前行。幸好，“十二五”规划为中国经济找到了“城镇化”这个新引擎，不过，这个“城镇化”怎么看都带着土地财政的影子，从历史档案看，这个家伙没干多少好事。我只乞求，目前在全国上演的这场“撤村入社”运动能多给农民一点补偿，少一些命案，同时多保留一份耕地；否则，“被上楼”的农民恐怕连肚子也填不饱了。