谢逸枫：囤地黑锅不该丢给开发商背
称：全国房企十年囤地12亿平方米
闲置地足够1.2亿人居住
近日，某周刊报道称：“从今年6月-10月，研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理，并且对一些房企旗下的项目长期跟踪，并借鉴证券公司对内地上市房企财报的解读，制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。”事实上，土地储备的统计主要基于建筑面积，因为建筑面积的多少才决定房屋的真正数量与销量，一般来说，土地建筑面积要大于占地面积(建筑面积＝占地面积×容积率)。其实，中国房地产开发企业手中储存的土地，建成住房绝对不止1000万间。
资深房地产专家谢逸枫认为，开发商土地储备也是很正常不过的事情，就如工厂储备重要的生产资料。不要把开发商符合政策和法律规定的事情，说成是违法，甚至说成是犯罪。土地储备不等于囤地，“囤地”本来是房地产开发商正常的市场行为。
难道就因为房价日益高涨，就把房价上涨“屎瓶”磕在开发商身上，让土地储备的开发商视为“奸商”，这不是屈打成招，强迫开发商“认罪”。有人甚至按照土地建筑面积的口径，整理出中国上市房地产公司囤地排行榜，目的是让政府去查开发商。不忘记，房价上涨完成就是市场问题，应该去你问政府，因为市场是有政府管理的。政策调控也是市场暂时行为，不可能政策永远保持不变，因为市场随时变化。
文章中称：“榜单显示，非但个别企业的土地储备数量十分巨大，就整体而言，其储量更加超乎想象——统计数据显示，目前仅125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米，也就是说，中国上市房企囤地逾8亿平方米。其中，保利地产[14.20 0.07%]囤地最多，万科第二。今年的保利地产，不太寻常。2009年、2010年在土地市场上高歌猛进、大举扩张的风格截然不同，保利地产在2010年半年报中谈到土地扩张的成果时却表现得十分含蓄，甚至是有些羞涩。保利地产半年报指出，截至今年6月末，公司共有在建拟建项目115个，占地面积2640万平方米。”
据华泰证券[17.69 -1.45%]资料显示，目前内地沪深两市共有125家房地产企业。某周刊结合这125家企业第三季度的土地市场表现、2010年半年报等公开资料，整理出内地上市房企土地储备排行榜。在该份榜单中，首先映入眼帘的就是保利地产。截至目前，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。在今年前9个月的时间里，万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益建筑面积，其拿地势头比保利地产2009年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2009年底的土地储备，这意味着万科地产在今年1—9月之间重新再造了大半个万科地产。
该份榜单显示，截至目前，万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。苏宁环球[9.39 -0.11%]、首开股份[17.67 -1.83%]、中天城投[15.00 4.02%]、中国建筑[3.64 -0.82%]、金地集团[6.78 -0.73%]、荣盛发展[13.17 -0.60%]、新湖中宝[6.26 -0.79%]、招商地产[18.86 -0.74%]等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。排在第十一名至第二十名的内地上市房企依次是香江控股[5.52 -0.54%]、世茂股份[15.35 -1.98%]、华发股份[11.48 -1.12%]、中弘地产[13.23 0.76%]、金融街[7.22 -0.28%]、名流置业[3.40 -0.87%]、上实发展[9.07 -0.98%]、泛海建设[10.47 -1.60%]、福星股份[10.79 -0.92%]、北辰实业[4.07 -0.25%]。但与此同时，也有多家内地上市房企的土地储备为零，比如ST兴业[7.78 1.04%]、武昌鱼、联华合纤等。
资深房地产专家谢逸枫认为，“囤地”不是开发商想要的结果，哪个开发商都希望快速开发，快速回收资金。为什么要去冒险的“囤地”？开发商难道是傻瓜，不知道政策和法律有规定，禁止“囤地”，或者变相炒地。当然，不排除一些开发商的资金或者实力不雄厚，导致工期缓迟。在国内大部分开发商都是按时开工的，并且按照政策和法律的规定，不囤地，甚至不故意的抢地王。
如果政府的土地拍卖制度不取消，或者是不改变土地拍卖方式，高地价的产生不是开发商的责任，土地出让金都给了政府，开发商是付出血本才拿到土地，况且还得投资大量的资金。开发商是生意人，是商人，讲究的当然是回报和利润及成本等，不违背任何法律或政策规定，至于开发商的定价高低，完成是根据市场供应与需求及自身地块等情况确定，也不会存在什么暴利，难道比电信或移动更暴利吗？
总体来看，据某周刊结合125家内地上市房企的半年报等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。从货币资金角度，也能够解释今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看，去年底内地上市房企手头的现金量为1918亿元，而半年报显示内地上市房企现金量减为1844亿元。而房企存货(主要包括在建房产和未开发土地的市场价格)的变动情况正好解释了这种递减趋势。
据2010年半年报显示，截至今年6月底，内地上市房企的存货高达8100亿元，而去年底仅为6387亿元，增长了20%。其中，买地积极的万科地产的存货由901亿元上升到了1115亿元，大增24%。保利地产同样今年在土地市场上大展拳脚，截至目前斩获建筑面积近1000万平方米土地储备，其存货则上涨了50%多。那么截至目前为止，全国房企手头上到底存储了多少土地？据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年-2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。
在2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住，以户均100平方米计算，这些土地可以盖3600万间“广厦”。如果以个别企业如万科的数据进行推导，这一数据将进一步增加。
尽管前两名的保利地产、万科，其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米，合计高达6637万平方米，占到内地上市房企土地储备量的六分之一。但是，这仍不是中国土地储备量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。进入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产。其中恒大以7238万平方米的土地储备成第一。据恒大地产半年报公布，截至年中，恒大地产旗下共有建筑面积7238万平方米的土地储备量，这一数值远超于万科和保利地产土地储备之和。而碧桂园半年报则显示，其已取得土地使用证的建筑面积为4285万平方米。此前，据中国房地产测评中心公布，绿地集团土地储备量高达近4000万平方米。
即便是以内地上市房企储备的4亿平方米土地来看，考虑到2009年我国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这些土地足够全国所有房企开发近两年，事实上这部分土地仅仅为内地上市房企所用，从目前内地上市公司的开发速度来看，这一存储量足够内地上市房企开发5、6年，这样就意味着内地上市房企的大部分土地目前处于闲置状态。有统计说当前中国城市每年有2千万人口的住房需求，房市“刚需”依然强劲。
资深房地产专家谢逸枫表示，为什么要把高地价导致囤地的责任丢给开发商，甚至把高房价责任也给了开发商？这样的囤地黑锅不该丢给开发商背，其实这根本不是开发商的错。如果土地不是拍卖制度，谁出高价，就获得土地，或者是拿地成本低或者是房地产开发成本低，开发商自然不会把这个成本转到房价上，最后让购房者买单。
难道要把这样买不起房的责任都推到开发商身上，为什么不说开发商给社会捐款了多少钱？为什么不说开发商在地震做毫无回报的给了多少资金帮助老百姓和地方政府？为什么不说开发商为社会和政府解决了多少人就业?为什么不说开发商为经济发展做了多大贡献?为什么不说开发商给政府缴纳了多少税？为什么不说开发商帮助多少老百姓？为什么不说开发商为GDP和三旧改造贡献多少?
例如保利、万达、万科、恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、招商、中信、金地、中国海外、星河湾、合生创展、香江、金融街、阳光一百、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产、北京华远等房企，每年无偿的给政府和老百姓解决问题，这本来不是开发商的责任，与开发商没关系，现在代替政府做了。
谢逸枫