洪维：资金链之绳勒紧地产宠儿的脖颈儿（地产评论）

洪维

随着房地产调控政策的逐渐深入，一线城市的房地产市场成交量、成交价格、推盘数量、土地市场均发生了显著变化。而处在市场另一方的开发商,在经历了市场的观望、低迷、亢奋后也开始逐步分化，不仅经营业绩大相径庭，而且在拿地以及经营思路等方面也在适应调整。（证券日报2010年11月07日）

今年的调控政策,好像对房企并没造成太大的影响。700多亿元、400多亿元……房企陆续公布的前三季业绩，“丰收”迹象明显。而国家统计局公布的“前三季度全国商品住宅销售额增长11.2%” ，更为房企的“丰收”提供了注脚。事实并非如此。房企公布的亮丽销售业绩，还是难掩调控所带来的负面影响。在已经公布三季报的56家A股房企经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元,大幅下滑233%。与此同时，上市房企的存货比年中又有所增加。一旦在严厉调控打压下四季度的销售不畅，将冲击整个行业的资金周转。正如万科在其季报所说,“开发企业资金面趋紧仍是主要趋势”。

尽管今年4月中旬与9月底，中央两度集中出台房地产调控政策，使得国内房企资金链承受压力，但目前多数房地产企业尤其大型房企集团手头并不紧张。但是监管层通过对60家大型房企的样本分析，发现多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期诸多风险点。

银监会最新数据显示，在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的426个，同时在五家以上法人银行获得授信的90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。初步统计，60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，有15家集团成员企业超过100个，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而19家主要商业银行掌握的信息中，对上述集团成员企业的缺失率达28.6%，部分银行掌握的股东信息缺失达50%以上，直接形成关联风险防范的盲点。

在前述调研的60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。

开发商的楼卖得好，在“消费”方面也不含糊。国家统计局公布的数据显示，今年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。在9月份，房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。广东房企同样不含糊，前三季度，广东房地产开发企业土地购置面积1315.18万平方米，增幅比去年同期提高39个百分点，土地购置费399.45亿元，增长86.9%，增幅分别比一季度和上年同期提高56.2个和129个百分点。

中国的大型房地产开发商都是“被银行宠坏了的孩子”。对开发商来说预售款的影响最大，接下来是应付土地款，这本身是刚性的，虽不在负债表里，却是真实的负债，再接下来，就是银行的贷款，已经反映在负债表里。当监管部门要求令行禁止的决心很大时，一旦资金回笼出现紧张，及时采取保全措施减少风险自保。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，停止对其发放新开发贷款和贷款展期。而这一切都表明，在调控措施源源不断的房市，资金链之绳开始勒紧地产宠儿的脖颈儿。