从住房的商品属性和保障品属性出发，结合住房和住房市场的特性，基于效率与公平标准，城市住房问题的市场解和政府解有效性的限度，确立了各自的作用空间，这就是政府与市场在解决城市住房问题上的二分法——“市场性的归市场，保障性的归政府”，这只是一个静态的相对笼统的边界确立。随着政府对住房市场的规范和调控，市场对住房资源配置效率的进一步提高，在住房市场形成“市场主导、政府规范调节”的运行格局。在政府作用的住房保障领域适当引入市场化运作手段，形成“政府主导、市场辅助”的运行格局，将会有效提升政府的运作效率。政府与市场相互渗透到对方主导作用领域，在不同的住房发展阶段呈现不同的作用方式和强度，政府与市场的作用边界随着经济社会的发展呈现动态性、连续性和模糊性特征。

（1）完全自发的市场均衡。虽有效率但存在不公平的均衡。

（2）完全的政府管制。一个既不公平也无效率的住房解决方式。

（3）市场自发决定后的政府管制。其市场外的部分与完全政府管制情况下的效果是相同的。

（4）政府间接干预市场后直接管制。其市场外的部分与完全政府管制情况下的效果相同。

（5）政府间接调控下的住房市场均衡。政府间接调控下的住房市场均衡保证了居民都有能力参与住房市场，此时处于均衡状态的住房市场既是公平的，也是有效率的。但是，这一最优均衡是在严格的假定条件下实现的，放松假设条件结果就会不同。也就说，住房市场均衡受种种条件的制约。譬如在住房存量严重不足、居民收入普遍较低、政府财力紧张的情况下，政府间接调控下的住房市场的供求均衡点，将处在实际产出量小于实际需求量的水平上，一部分居民的住房将得不到解决。

（6）政府间接调控下的建立在住房保障基础上的住房市场均衡。是在放松假定下的效率与公平兼顾的均衡，住房保障在保障低收入群体基本住房需求的同时，其本身也是政府调控住房市场的工具，直接或间接地影响住房市场的供求，并使市场趋于均衡。

以上几种解决方式在一定的阶段和条件下，有其存在的合理性。基于公平与效率的标准，考虑到现实经济环境的不完善性，形成于政府间接调控之下和基本住房保障之上的市场动态均衡是城市住房问题求解的理想状态。

在解决城市住房问题上，市场与政府各自的主导作用领域分别为住房市场和住房保障，

同时，政府承担为住房市场提供制度规范和竞争规范的责任，住房市场与住房保障的互补共

生形成了政府与市场清晰的静态边界。一方面，住房市场通过分散决策机制在多样化供给与

需求方面具有得天独厚的优势，成为解决城市住房问题的主渠道，并在政府的竞争性规范和

制度性规范中不断完善和发展；另一方面，市场机制无法解决低收入家庭因支付能力较低而

无法解决的住房问题，要实现住房领域的公平，政府介入是必然的，须承担起保障低收入家

庭基本住房需求的重任。

第一，政府通过制度的规范、竞争的规范和市场调节，使住房市场基础性配置住房资源的优势得以充分发挥，使更多的城市居民通过该渠道解决住房问题，这是对他们解决住房问题的最大保障。第二，不同形式的住房保障将不同程度、不同方向地影响着住房市场的供求关系、供求价格和资金运行，调节住房市场内部的诸多关系以及市场内外之间的关系，甚至有可能在某种程度上扭曲住房市场的运行。

住房保障应兼顾市场效率，否则，在保障少数人的同时却损害到大多数人的利益，从长期来看，也不利于社会经济的持续发展，在以公平为价值取向的政府住房保障运作机制中注入某些市场因素，可以有效地解决政府官僚主义与效率低下等问题。因此，政府在改善和扩展市场中的作用、市场力量在改善政府职能和选择保障形式中的作用，使政府与市场的互补性更进一步体现在向对方体系的渗透以及相互改造，住房问题求解中政府与市场的作用边界呈现动态性、模糊性和连续性（考虑到保障形式的路径依赖）特征。

如果是因为政府或市场的不完善而引起的“失灵”，可以通过完善政府职能或市场机制来解决，以发挥政府或市场的调节作用。反之，如果是因为政府和市场自身存在的难以克服的缺陷所导致的“失灵”，只能通过非市场和非政府的制度安排来弥补政府和市场的缺陷。如人们也许以合作的方式而非靠政府强制来行动，但其可用性很大程度上取决于交易费用、责任的界定和策略行为的可能性，这种集体行为被称为市场失灵的自发解（集体合作解），合作建房成为住房问题不能通过市场和保障解决时的一个可选方案。还有，通过 “非营利性组织”第三方的作用也能弥补住房领域市场与政府的失灵，有效拓展经济效率和社会福利。