中国社科院8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010－2011)》.报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。
绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%—50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%—30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。
绿皮书显示，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。
住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
中国社科院8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010－2011)》还显示，2010年上半年，在全国35个大中城市中，北京的住房支付能力指数最低，但住房市场监管指数居首。
住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。为反映2009年以来住房支付能力的变动，绿皮书测算了2009年第1季度至第2季度35个大中城市的住房支付能力指数。结果显示，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。
绿皮书显示，与2009年第1季度相比，2010年第1季度全国35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个，只有石家庄和昆明的住房支付能力指数略有上升，住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；到2010年第2季度，与2010年第1季度相比，又有31个城市的住房支付能力指数进一步下降，住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。
此外，绿皮书还就住房市场以及住房市场各环节的监管情况，对全国34个城市进行了城市住房市场监管指数测算。结果显示，我国高行政级别城市的住房市场监管水平高，大城市的住房市场监管效果好。
绿皮书显示，住房市场监管指数前十名的城市依次是北京、深圳、武汉、重庆、长沙、成都、天津、广州、杭州和昆明。其中北京得分明显高于其他城市。另外，进入前十的城市均为沿海城市或地处长江流域或者珠江流域，而内陆城市表现一般。内陆城市中表现最好的太原仅排在第13位。
另据媒体报道,2010年12月7日由中国社会科学院经济学部、中国社会科学院数量与技术经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的 “2011年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势分析与预测研讨会”在北京举行。会议分析预测了2010年和2011年我国经济发展的趋势和面临的主要问题，公布了2010至2011年国民经济主要指标预测，并正式发布了由社会科学文献出版社出版的《2011年中国经济形势分析与预测》。
蓝皮书指出，2010年是我国房地产的调控之年，中央政府对房地产的调控成效显著，开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。
蓝皮书认为，从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看， 2010年1~8月，住宅投资完成19876.18亿元，销售52704.47平方米，销售额26418.24亿元，分别比上年增长33.9%、6.7%、12.6%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，上年同期为4800元左右，较上年同期上涨15%。
同时，蓝皮书也指出，2010年房价上涨速度虽然大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度。而且，值得引起重视的是，房价收入比高位运行，而且略有恶化。
2010年城镇居民人均可支配收入，约为18900元，农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3.5口人计算，其房价收入比分别为8.76、10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑，房价收入比保持在3~6较为合适，而按照目前的收入比水平，直接后果就是，85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。
此外，蓝皮书还特别强调指出，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。
最后，蓝皮书指出，要解决中国的住宅问题，需要按照人口城市化的居住需求足额供应土地；从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平；宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道；需要让农民在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。
而一个半月前中国社会科学院
10月21日发布研究报告预计,我国房价从2010年第4季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降,到2011年上半年进入负增长区间,本轮宏观调控措施,在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起,房价增速可能触底反弹。
从融资环境来看,报告判断,未来一年无论是人民币贷款月度增量有望回落至5000亿元,同比增速也可能继续回落至20%。且开发商通过银信合作获取银行表外贷款的途径,也被银监会堵死。与此同时,国际短期资本流出中国的形势,将延续至2010年4季度,外部流动性状况也不容乐观。总体而言,报告认为,到2011年第一季度,房地产行业融资规模同比增速可能从2010年7月的40%回落至20%。
影响房价的另一因素是国内的通胀形势。报告认为,本轮CPI同比增速的峰值出现在2010年8月、9月,之后回落至3%以内,但CPI增速可能从2011年第2季度起再度显著上升。这与房价触底反弹的时点基本一致。
此外,报告强调,国家对房价的宏观调控已经演变为一个考验政府执政能力和公信力的政治性任务,因此政府绝不会贸然放松宏观调控,这意味着短期内房价下降已成定局。
点评:中国社科院在一个半月左右的时间内发布了三份有关房地产的报告,虽然三个报告的侧重点各不相同,但结论却互相矛盾,甚至完全相悖,不知道何故？
例如：中国社会科学院10月21日发布的研究报告预计,我国房价从2010年第4季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降,到2011年上半年进入负增长区间,本轮宏观调控措施,在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起,房价增速可能触底反弹。
而12月7日的蓝皮书则预测，房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。
对明年房价的预测一个是可能下降20%，一个是可能上涨20%，不要说一般民众会对此产生困惑，就连我这样长期观察和研究房地产市场变化的专家也感到一头雾水，不知道为何会在不到两个月内一个中国顶级的研究机构可以发布两种预测结果大不相同的报告。
再比如：12月8日发布的绿皮书更是让人不解：绿皮书显示，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，据称这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上；而住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；绿皮书还显示，住房市场监管指数前十名的城市依次是北京、深圳、武汉、重庆、长沙、成都、天津、广州、杭州和昆明。
我不明白为何房价飙升最厉害的海口竟然泡沫指数没有名列前茅？同样一线城市房价居高不下的北京、上海、深圳和广州为何也没有进入前七位？还有就是房价支付能力最弱的城市却又大多不是泡沫指数最高的城市，而多个住房支付能力最弱或泡沫指数最高的城市居然也能进入住房市场监管指数前十名，其中这些莫名其妙、五花八门的指数之间到底是何逻辑关系？真是整不明白。
按理说，房价高的城市应该就是泡沫指数高、支付能力弱和市场监管差的城市。但社科院的绿皮书研究的结果却出现市场监管最好的城市、住房支付能力最差的现象，以及房价居高不下的城市反而泡沫指数不高的现象。这说明社科院研究的方式方法和数据模型的设计存在与现实不符的问题，否则是不会出现这些如此不靠谱的结果的。
不晓得为何中国顶级的研究机构发布的这些一系列报告会如此不靠谱？有些研究结果似是而非，也是经不起推敲的。例如85%以上的人都买不起房。的确，按目前的房价绝大多数的人确实是买不起房，但是否全中国85%的人都有必要买房呢？
到底全国还有多少人没有住房和没有房住？有哪些人急需购房和换房？有哪些人不需要购房换房？需要购房和换房的人群中有哪些买不起房？这些人有多少应该住廉租房和经适房，多少人应该住限价房和公租房，还有多少人需要到市场购房和租住商品房？
如果社科院的专家能回答得了这些问题，不仅老百姓可以明白中国房地产市场目前到底处于一个什么样的状况，中国的决策者也可以据此做出比较切合实际的调控决策。所以，中国社科院的专家学者应该研究一些切合实际的数据，而不要想当然地编制哪些不靠谱的指标体系和模型。这样做不仅毫无意义，而且容易造成误导和误判。
2010年12月9日