谢逸枫:“京十一条”两会前楼市下“虎威”

　　中央楼市政策调控未尽全力有所“保留”

　　  2010年全国两会三月将在京召开，根据两会热点调查,85%网友希望加大房地产调控力度。调查显示，网友对“调控房价”的关注热度排在最受网友十大热点关注问题第三位，其中85%参与调查的网友呼吁政府加大房价调控力度，70%的网友认为房价畸高主要原因之一是地方政府推行土地财政政策。54%的网友期望政府加大投入，提供更多的经济适用房、廉租房等保障性住房。

　　

　　  在已经到来的虎年里，随着政策效应的逐渐显现，“牛”了一年的楼市酝酿着改变，不过究竟是“虎威犹存”持续上年的火爆态势，还是重新面临“骑虎难下”的调整格局？在宏观政策仍未发生根本性变化的情况下，虎年楼市的走向依旧是个问号。虎年春节楼市毫无“虎”劲。各地房地产市场陷入低迷的成交行情，更有部分城市出现楼市“零成交”的现象。

　　

　　  2010年2月22日北京市十一个部门就已联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。《实施意见》具体措施从以下十一个方面入手，包括：增加住房建设用地供应，各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上；切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应；加快推进全市棚户区改造工作；严格二套住房购房贷款管理，首付款比例不得低于40%；严格执行国家有关个人销售住房的税收政策；严格执行“限外令”；加强土地供应管理和批后监管；加强商品房销售管理；进一步加强房地产市场监测和信息发布；各区(县)政府落实政策。

　　

　　  2月21日，北京11个部门联合出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，再掀一波楼市调控潮。实际上就是落实“国十一条”。有人认为，此文可能是全国各地第一个落实“国十一条”的地方细则。这也不能全怪地方政府磨蹭。去年12月14日“国四条”出台，以上海为代表的少数城市据此陆续出台地方细则，上海称为“沪四条”。

　　

　　  让地方政府意料不到的是，2010年1月10“国十一条“出台，而且比“国四条”严格很多，尤其是对所有二套房贷都实行四成首付，而之前“国四条”中还把改善性购房需求按首次购房进行优惠。这就让上海等积极出台细则的城市有些尴尬。最倒霉的要算杭州，2010年1月10日他们公布了按“国四条”出台的细则，有些优惠政策还引起媒体批评，却不知当天“国十一条”同时出台。杭州房管当局的消息也太不灵通了。

　　

　　  其实“国十一条”出台针对的就是“部分城市出现了房价上涨过快”等问题，其一系列调控措施下了大力气，调控力度不可谓不强，但最关键的却是第十一条：落实地方各级人民政府责任，由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实。

　　

　　  有人认为，或许说白了就是，如果地方政府落实、执行不力，那么“国十一条”的一切政策都是纸上谈兵。从另一方面来说，地方政府有着卖地的冲动，土地是地方政府的财源和政绩。但在2009年的地王狂潮中赚得盆满钵满的各地方政府，在保障性住房建设等方面却交不出令人满意的成绩。

　　

　　  全国人大2009年10月底的一份调研报告显示，2009年全国保障性住房建设进度缓慢，前三季度完成率不到三成。而“国十一条”通过问责制，督促地方政府在土地出让环节中有效增加保障性住房用地供给，加快推进保障性安居工程建设，无疑将各地方政府摆上了油锅。

　　

　　  2010年1月13日，市场传言，北京将重新执行“限外令”；1月21日，北京市委书记刘淇表示，2010年北京市将投1000亿元进行土地一级开发，其中50%要建成保障性住房；1月22日，北京处置大龙地产等欠款房企，打击囤地；1月25日，北京市政府工作报告中显示，要依法查处占地不用、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头；1月27日，北京财政局表示，政府不会过度依赖土地收入。

　　

　　  细细看来，以上一系列政策在2月23日出台的“京版国十一条”中均有具体体现，可以说，以此“京版国十一条”为标志，北京的楼市调控有了一个阶段性的结论：靴子已经落下，楼市观望时代结束。一方面，北京为全国各地方政府作出了“榜样”。另一个方面，北京如此主动地赶在“两会”召开之前出台“京版国十一条”，已可见当前的房地产市场的问题给北京政府带来的压力。

　　

　　  房地产毫无疑问会成为今年“两会”讨论的焦点，而按照以往惯例，一般是“两会”定下政策基调后，地方才会相继出台相关行业政策。“国十一条”及“京版国十一条”的“早到”，很难说亦会给两会的讨论定下基调。2009年年底以来，国务院相继发布了调控房地产市场的“国四条”和“国十一条”。近日，北京率先发布了贯彻落实“国11条”的具体办法。两会前后，地方政府的调控措施将陆续出台，而三月能否出现“小阳春”行情还很难说。有人认为，京11条调控力度比中央更严各地将密集出新政。

　　

　　  笔者分析认为，京版“国十一条”终落地！北京市住房和城乡建设委员会23日对外宣布，北京市11个相关职能部门发布《北京促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。其实，但本次“京十一条”与过去有一些不同，北京这一版本更加有针对性，主要是打击投机和泡沫。对市场一定会产生影响，势必造成购房者的观望氛围，但不会有根本影响，新政主要是在加大政策房建设基础上进行调控，非打击市场。

　　

　　  不仅加剧了楼市观望气氛,同时,让开发商有可能提前下降房价"妥协"楼市,制造今年3月楼市"小阳春".另外,针对部分房企资金紧张的房企,有可能会提前产品上市销售时间,或者是利用价格折扣或优惠活动,吸引人气。京十条的出现，主要是北京楼市调控政策在两会前就给楼市一个"下虎威",说明中央政策两会后有可能出新的政策调控楼市。

　　

　　  首先是限外令收紧，对于高端产品毫无疑问是一个严重的打击,也对于外资进入楼市有一定的限制作用。其次,中央政策目前未尽全力调控楼市,尤其是开发商资本金的比例调整,并未从20%上调到35%。最后,目前北京新年后首次出"重拳"调控楼市,主要是北京的房价过高和投资炒房比例上升及土地违法等现象频繁,另外是地王不断出现和房企捂盘销售等事情有极大的关系,所以,二三线城市和其他的城市,有可能未必会用"重拳"政策调控楼市.

　　

　　  从2009年12月到2010年2月22日前中央连续出台调控楼市非常频繁,并且出的政策涉及到楼市的各个方面,但是,效果不明显,力度不大.而2010年2月24日,两会前,北京在新年后首次出新政策重压楼市的特殊情况看,其他城市有可能会根据本地市场行情,或不再出政策和仅执行中央的政策。目前中国楼市的房价和成交已经不同幅度的下降和回落,况且投资客已经逐渐的撤离楼市,中央在调控楼市政策上已经到了"山穷水尽"的程度,基本上已经到政策出台结束收尾的阶段,因此两会时或后,中央对于楼市的调控政策有可能不会出台,主要是监督和要求地方政府执行及维持楼市的稳定,不要出现大起大落。

　　

　　  另外,中央也是担心因为政策过于凶猛,会毁灭了楼市和中国刚刚恢复的经济成果.同时,新的政策在今年出台的条件和时机不成熟.例如,物业税和取消商品房预售制度及提高资本金到35%,尤其是开发商资本金政策,2009年下调到20%之后,2009年12月到2010年2月24日前,中央所有政策未提到资本金的调整问题。

　　

　　  例如，2010年2月月25日存款准备金率将再度上调，有可能进一步加重楼市的观望情绪。据估算，今年以来央行2次上调准备金率将冻结银行超过6000亿元资金。银根紧缩势必导致商业银行的贷款空间压缩，再加上此前出台的提高土地出让金首付比例等政策，开发商必须更多地依靠自有资金，不理性地高价拿地现象将得到遏制。同时，虽然上调存款准备金率不牵动购房者的实际利益，但所造成的心理影响会加深市场观望情绪，交易量可能继续下滑。另外，对于缓解地价快速上涨以及抑制楼市交易等都会产生间接作用。

　　

　　  但是,笔者认为，对于北京在两会前就实行"重拳"政策调控楼市的现象,的确是非常的意外.虽然,20102月24日北京楼市政策调控"11条"和2009年12月国务院发的"国十一条"的目的是一样,却比国务院的"国十一条"规定的更加具体和严格.从《意见》上分析,北京的楼市调控从供应、信贷、市场、监管等多个方面进行调控，其中重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全额征收营业税、土地首付款比例不得低于50%等多项措施。

　　

　　  重要的是“限外令”最终得到恢复。同时，《意见》也对预售制度作出严格规定：取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3天内一次性公开全部房源。可以说,北京出台的"京11条"实施意见应该是全国各地第一个落实“国十一条”的地方细则.对于广州来说,应该会有相应的政策出台或者是实施。

　　

　　  例如,2010年3月1日将实施的广州新闲置土地处理办法，新修订的办法从加大力度处置闲置土地出发，作了一系列加快处置闲置土地，加大囤地成本的新规定。毫无疑问,对于广州开发商和房地产市场肯定是有影响的.不过,关键还在于广州土地管理部门是否执行和下决心执行，如果在缺乏执行力度上，新的办法和规定也只能是“形同虚设”；如果能严格执行，打击囤地毫无疑问是可以起到遏止的效果和威慑的作用。